新年剛過，各種年度賬單接踵而來，熱鬧非凡的購物狂歡節終於反映在賬單上啦，各位手在抖嗎，還是在暗暗竊喜呢，而房地產市場和房企們依舊感覺乍暖還寒。房地產政策調控延續，金融監管政策不斷加強，長效機制加快建立，行業深刻變革的下半場已經拉開序幕。為了回顧2018年各大房企買買買的情況，我們梳理了去年房企收併購情況，看看房企的賬單上，除了招拍掛拿地這一“日常購物”，今年誰在拿地上花錢最兇，又都買了些什麼呢？
No，總量縮減，高價拿地減少
圖：2018年各季度房企收併購事件
2018年是近三年收併購小年，交易宗數和金額均明顯下降。自2016年第二季度以來，房企收併購頻次和交易金額呈上升趨勢，並在2017年第三季度達到峰值，2017年第三季度交易金額約1726.5億元，宗數約111宗，此後逐漸回落。2018年，境內房地產公司作為買方完成的收併購事件約有253宗，涉及的交易金額至少有2909.1億元，同比分別下降26.9%、44.4%。
圖：2017年和2018年房企收併購單筆交易金額佔比
與2017年相比，2018年單筆交易金額有所降低，大宗交易宗數減少。2018年前11月，平均每筆交易金額為10.2億，而2017年則為13.4億。2017年共有8宗單筆交易金額超過100億的大宗交易，其中，萬科551億元收購廣信資產包、融創438億元獲得萬達旗下文旅城項目。與去年同期相比，2018年僅有3宗超100億收併購事件，包括上海臨港以182.3億元購買漕總公司下屬漕河涇園區的園區開發業務資產、中華企業174.72億收購中星集團。
圖：2009年-2018年重點房企收併購金額與同期全國300城成交樓面均價
土地和資金是房企的“糧草”和“錢袋”，2018年土地市場降溫和融資收緊是房企收併購減少的重要原因。“糧草”方面，近十年房企收併購金額和土地成交樓面均價呈現出同步波動趨勢，表明土地市場熱度和土地價格對企業選擇拿地方式影響甚大，由於2018年土地市場有所降溫，房企通過收併購降低土儲成本的動力相對削弱。“錢袋”方面，2018年以來，房企的融資環境進一步收緊，特別是針對用於房地產開發土地併購或房地產開發土地項目公司股權併購的貸款加強合規監管，一系列融資監管政策限制了收併購金額的規模增長。
融創領銜收併購金額榜首
百強TOP30企業是收併購活動中最活躍的力量。2018年，共有約125家房企參與收併購，其中，百強TOP30企業參與的收併購事件佔比約28.1%，貢獻了約41.9%的交易金額。百強企業內部的分化程度逐漸擴大，百強TOP30企業在佈局、品牌、資金等方面均形成一定優勢，市場競爭力逐漸增強，不僅注重內涵式增長，還採用收併購等外延式發展快速實現規模擴張。
圖：2017年（左）和2018年（右）重點房企收併購交易金額
千億房企和大型國企收併購力度始終不減。融創、華夏幸福、陽光城、萬科、泰禾等千億房企熱衷於收併購，兩年收併購交易金額均進入前15行列，融創更是連續兩年位列房企收併購交易金額第一；而上海臨港、中華企業、中糧地產、招商蛇口、金隅、保利等大型國企受益於國企重組和混改，其參與的收併購交易金額也較高。
表：部分企業2018年收併購動態
2018年，融創、萬科等企業繼續通過收併購鞏固多元化成果。融創除入股萬達商業以外，最大手筆當屬將原萬達文旅集團收入囊中，成功為去年438億收購萬達文旅城項目整合掃清最後障礙；通過對原萬達文旅集團的收購,有助於融創加快建立其在文旅領域的體系能力和品牌影響力。萬科自收購印力後，將印力作為萬科主要商業地產開發運營平臺，此次收購多家凱德購物中心有助於印力繼續實施聚焦核心區域及周邊城市群戰略，盤活存量資產項目，在商業地產市場進入存量時代後佔據有利地位。
做大地產業務仍是心之所向
圖：2017年（左）和2018年（右）重點房企收併購標的類型分佈
從房地產企業併購標的類型來看，2018年房企收併購標的仍然以房地產開發項目為主，交易金額佔比高達62.6%。除房地產開發項目外，併購標的所在行業分佈廣泛，產業地產、商業地產等房地產細分行業標的交易金額佔比24.7%。順應國家產業政策，房企還在影視文化產業、新能源等方向展開併購活動，為企業發展開拓新方向。
金融業也是房企的重要併購方向，交易金額佔比約2.6%，但是2018年以來，中財辦、央行等部門先後提出要防範金融控股集團風險，金融業標的併購金額有所減少。與2017年相比，房企收併購標的向產業地產、新能源、商業地產等轉移，文旅地產、物流地產、製造業等收併購標的交易金額佔比減少。
圖：2018年百強TOP30房企收併購拿地金額前十城市（左）和拿地面積前十城市（右）
一方面，百強TOP30房企收併購拿地比重上升，加碼熱點二線城市。2018年，百強TOP30房企收併購拿地金額佔比為14.3%，較2017年上升了4個百分點。進入房地產行業下半場，以百強TOP30房企為代表的企業選擇更為謹慎的投資策略，採取招拍掛、收併購、舊改等多元化方式進行土地資源的拓展，圍繞各區域內核心城市展開佈局。具體來看：
➤ 熱點二線城市被重點關注：受區域經濟發展與房地產市場成熟度影響，熱點二線城市仍為標杆企業重點佈局區域，2018年收併購拿地金額前十城市中，除漳州外，均為二線城市，拿地面積前十城市中有5個為二線城市。其中，重慶更是位列收併購拿地金額和拿地面積前十城市第一。
➤ 中西部土地市場持續升溫：由於政策相對寬鬆、需求充足等原因，中西部二線核心城市成為百強TOP30房企佈局重點。2018年收併購拿地金額前十城市中，重慶、成都、西安上榜，而重慶、西安、寶雞、漢中、昆明位列拿地面積前十城市，土地市場熱度不減。
➤ 部分三四線城市獲得關注：2018年收併購拿地金額前十城市中，漳州上榜，而拿地面積前十中，漳州、寶雞、徐州、北海、鹽城、漢中上榜，其中，漳州、鹽城、和徐州具有一定的產業和人口基礎，房地產市場前景良好；雅居樂在北海收購北海第一城、在漢中收購原漢水新城，規劃建築面積均超130萬平，北海、漢中兩市因而上榜。
圖：代表企業2018年多元業務方向
另一方面，百強TOP30房企通過收併購迅速切入多元化領域，以達到多元協同的效應。在多元拓展的方向上，百強TOP30房企聚焦社區消費、文旅、健康、農業等業務，增強與主業的協同效應；同時聚焦商業、長租公寓等業務，積極挖掘存量資產運營；拓展特色小鎮、城市更新等業務，促進產城融合。
部分房企順應國家產業政策支持方向，積極佈局新能源汽車、環保產業、機器人、生物醫藥行業等高新高科技產業，為企業發展開闢新方向。萬科先後收購凱德旗下20家購物中心、太古冷鏈資產包，進一步強化商業地產、物流領域的市場地位，為企業多元化發展打開局面；雅居樂落實“以地產為主，多元業務並行”的發展模式，通過收併購成功切入環保產業，成為危廢處理行業頭部企業，2018年收購湖南、山西兩家公司，進一步擴大版圖。
未來，房地產調控政策不動搖，調控力度短期內難以放鬆，資金面從緊局面短期內難以改善。同時，市場已進入深度調整週期，房地產行業集中度提升速度或將加速。行業併購重組將迎來新的良機，房企應確立自身定位，把握好歷史機遇，同時將風險防控調至高位，以期實現企業規模和市場地位的躍升。
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