數輪房地產政策嚴控下，京城二手房成交期拉長，成交難度變大。新房市場則是另一番景象。一方面是優質新房和二手房價格倒掛，另一方面眾多樓盤質量縮水，開發商渾水摸魚，違規操作。前有崑崙域質量門，現有北京城建世華龍樾嚴重違規侵佔事件。
各顯神通，一房難求
北京樓市在近兩年的數輪調控中，有一條不成文的“規定”，絕大部分新盤獲批價格都不會超過8萬元/平米。市場上眾多高品質新盤都是新房和二手房的價格嚴重倒掛，出現了同區域二手房成交難，新房一房難求的局面。
今年十月，海淀西小口就上演了這樣一場搶房大戰。海淀神盤世華龍樾的二手房單價在頂峰時超過10萬，即使在深度調控後二手房單價也穩定在9-10萬，2018年9月仍有小戶型在鏈家以超過10萬的單價成交，四期低密洋房號稱城建品質最高的扛鼎之作，預期定價一直10-11萬。然而在建委的嚴格調控下，世華龍樾四期首次開盤獲批均價僅為8.2萬，新盤的價值不言而喻。在樓盤前期未做任何宣傳，售樓處關閉數月，所有客戶均需要通過百萬驗資排卡和資格篩查的前提下，10月1日在線開盤，140和190戶型一秒清盤，240平等大戶型也迅速售罄。
奢華中式園林變身農村宅基地
眾多沒買到心儀房子的客戶不免扼腕嘆息，然而各顯神通終於搶到機會的“幸運兒們”，很快發現自己也不是真的那麼幸運。
臨近收房，當一些掏光了六個錢包，耗盡了幾代人積蓄的業主們，被銷售引領著，滿心歡喜走進小區準備規劃未來美好生活的時候，卻被眼前的亂象深深震驚了。選房前天堂一般美好的小區已經不復存在，取而代之的是滿目的土灰色高牆和迷宮一樣的斷頭路。走在小區裡，哪裡還有什麼中式園景水系，哪裡還有開發商承諾的6000多萬珍稀樹木花草, 哪裡還有之前看到的整潔園區。多位業主站在小區裡，目瞪口呆“我的天啊，劇本都不敢這麼寫！”
圖：建委驗收前後小區實景對比
從每個樓上望下去，都可以看到整個園區被無數高牆分割得支離破碎，絕大部分的公共綠地都被劃歸成各樓的一層作為私家小院。僅十多米的樓間距，七八米都劃入了私家小院。在銷售合同中明確規定的30%綠化率和18920平米公共綠化已蕩然無存。業主們依舊不能相信眼前的事實：“現在哪有30%綠化，連10%的公共綠化也沒有啊，滿院子除了牆就是牆，主幹道都劃人家院子裡，小區成迷魂陣了，我們轉了好幾圈，楞沒找到回家的路！”
圖：建委驗收前後小區南門實景對比。小區中心花園和公共道路已完全劃為330戶型一層業主的私家小院
圖：走進小區南大門，再不見中心花園和公共道路，只見330戶型一層業主的高高院牆
更令人稱奇的是一層各家的小院還大小形狀不一。四座房本面積330平米的戶型，中間的大片公共綠地和公共道路完全被劃為四棟樓一層各家的小院，加上贈送（侵佔）的B1和B2兩層的面積，實際使用面積超過1000平米，而小區最東側的140戶型僅一層私家小院侵佔的公共綠地面積已經遠超房本面積，留給所有二層以上業主公共使用的只有勉強可以通行的狹窄過道。如此奢華配置的一層戶型，單價卻僅比二層以上的同戶型貴5%左右。而這樣的定價策略，造成了權利尋租的醜惡溫床。如此大規模的侵佔公共綠地、公共空間和人防空間，在整個北京甚至放眼全國也實屬罕見！
圖：140東邊戶在建委驗收前後實景對比，超奢華私家“小院”一角，目測面積遠超200平
圖3：330平戶型建委驗收前後實景對比，僅小院一角都“大到可以挖幾個游泳池”
放眼望去，這個所謂高檔中式園林小區已經被各樓一層業主的小院瓜分殆淨。走在小區裡，毫無綠化景觀可言，能看到的只有各種雜亂無章的斷頭路和路兩邊的高牆。當業主站在樓上拍照的時候，被現場的銷售警告不許外傳，特別是不能發給任何其它業主。
所有這些違規搭建都是在通過建委等相關部門驗收之後，開發商又重新開挖建設的。除了違規侵佔公共綠地，地下公共空間甚至人防空間也成了開發商違規佔用的“香餑餑”。為了佔用地下一層和地下二層空間，很誇張的在一層客廳的位置挖出了一個電梯井，與地下兩層鏈接起來，變成自己的私人電梯，不與二層及以上業主通用。業主中也有買了其他樓層的城建內部職工，對城建開發商的這種行為也是氣憤不已。
圖4：建委驗收前後一層實景對比
一個悄悄溜一層私家小院的業主私下問現場的工程師小哥：“咱這下沉花園太牛了，簡直是下沉式商業街，這花園把主幹道都堵了，建委消防能批准？”小哥當時就笑了“當然是在各個部門驗收走了之後，才能開始幹啊，不然怎麼可能通過檢查。您也是城建領導或者關係戶吧，不然也買不到一層。。。” 一位從事IT工作的準業主恍然大悟“難怪開盤的時候一層根本不可選，早就都內定了。”
圖：330平戶型一層商業街級別私家下沉花園
傳統認為不太好賣的一層戶型，卻成了城建內部人士侵佔公共綠地和空間的首選，將普通平層樓房擴建成超過原來面積3倍，上下3層，帶私家花園，獨門獨院的別墅，比農村宅基地上的自建房也有過之而無不及。秉承“家國同構”雄韜偉略，完成了國家體育場、國家大劇院、國家博物館、國家體育館、首都國際機場3號航站樓，榮獲“中國最具影響力企業”、“全國優秀施工企業”“全國思想政治工作先進單位”等榮譽稱號的城建，在少數內部業主的利益驅動下，也將“向下挖，往外擴”的智慧和實力發揮到了極致，完全可以申請“全國優秀違規擴建施工企業”和“敢想敢幹違規先進單位”。
這麼大面積的公共綠地和空間被違規侵佔，是讓其他業主“公攤”麼？被侵佔的私家小院也計算到規劃中30%的綠化面積麼？面對業主們對大量公共綠地部劃為私家小院等問題的嚴重質疑，售樓處已經停止繼續帶看，也在盡全力避免讓業主們能有機會互相溝通，以免事態繼續發酵。
一方面，發現這一問題的眾多業主收到了來自各個渠道的警告和提示：不要張揚不要生事，麻溜收房。而另一方面，部分業主被告知12月30日去收房就可以得到幾萬元房款優惠，收房就意味著全盤接受認可目前的現狀。然而與一兩千萬的房產因綠地問題的嚴重貶值相比，這些威脅或者小恩小惠都顯得如此微不足道。
實地參觀過的業主們紛紛表示這樣的園區完全無法接受，將通過媒體和投訴到建委、城管等政府部門，責令開發商必須整改。“根據《中華人民共和國物權法》規定，住宅小區的公共綠地原則上屬於業主共同所有。住宅小區的公共綠地是指住宅小區建築區劃內屬於業主共有的綠地，原則上開發商無權將共有綠地劃歸為私家小院。更不應該在園區內滿建水泥隔離牆。政府嚴令，兩限房和商品房尚且不能有實體隔離。而小區內同品質商品房，同樣的物業費用，這樣大量實體牆隔離，將好好的高檔小區硬生生被劃分成了一片片自家的農村宅基地，在任何一個層面上，都不合法不合規不合情也不合理。”
世華龍樾的業主們熱愛自己的家園，他們當中有政府的公務人員，有清華北大的老師和教授，也有科技公司和媒體的高管，業主群裡大家群情激憤的討論譴責開發商毫無底線的違法違規行為，但依然把業主群命名為“美好龍樾四期家園”，依然對小區充滿了美好的期待。希望北京城建重視業主們的合理訴求，立即拆除非法搭建，恢復小區該有的園林綠化區域和公共空間。也奉勸個別業主不要因為一己私利，毀了北京城建良好的國企形象！
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