前有菏澤、珠海、廣州等地放鬆限購限售，後有降準放水，政府這是在救樓市嗎？樓市難道要回暖了？要不要快點出手買房 ，等房價漲回來再買就遲了啊。別急，先聽我給大家分析一下。
降準釋放了1.5萬億資金，淨釋放長期資金約8000億。
降準對房價走勢的影響
1.降準是不是為了救樓市？
1月4號，克強總理在銀保監會座談會中強調：運用好全面降準、定向降準的工具，支持民營企業和小微企業融資。
克強總理剛講話完畢，這邊央行配合默契，當天晚上就宣佈再次降準，下調金融機構存款準備金率1個百分點，釋放的1.5萬億元資金，淨釋放長期資金約8000億元。加上2018年的4次降準，這次可是1年時間內的第5次降準了。
央行一直放錢出來，那房價是不是也要往上提一提呢？關於這一點，我們首先要搞清楚到底央行為什麼要降準。
有一個有意思的事情，去年的4次降準，分別是在1月、4月、7月和10月，而今年的首次降準也是在1月。
大家有沒有發現？這是每隔3個月就降準一次，從中也可以看出來，絕不是說因為去年下半年樓市進入低迷期了才要降準的。
那降準的目的是什麼？當然是為了更好地服務實體經濟，緩解企業特別是民營企業、小微企業的融資難融資貴問題。說白了，降準是為了提經濟，而不是漲房價。
從一個關鍵指標就能看出來經濟出現問題：製造業PMI。
18年12月，中國製造業PMI，29個月以來首次跌破50這個榮枯分界線。什麼是製造業PMI呢，這是一個採購經理指數，綜合考慮產品訂單、生產、僱員、配送、存貨等方面指標，代表著製造業的整體增長或衰退。
而PMI指數50是榮枯分水線。如果PMI大於50%，表示經濟上升，反之則趨向下降。12月製造業PMI是49.4，說明中國製造業經濟在慢慢走向衰退。
這一點從GDP增速也能看出來，2018中國第一、二、三季度的GDP增速分別是6.8%、6.7%、6.5%，明顯出現下滑趨勢。
所以為了提振經濟，防止增速繼續下滑，國家當然要出手了，最直接的方式那就是調整貨幣政策，向市場放水，注入資金嘍。
全國製造業PMI綜合（%）
實際上現在的貨幣量也的確跟不上我們中國經濟發展。貨幣是經濟市場交易的載體，貨幣的增速理應和經濟增速保持同步。
而咱們中國雖然GDP增速是有所下滑，但是前三季度GDP增速仍有6.7%，按實際價格算，也就是名義GDP增速能達到9.8%。如果貨幣發行完全匹配經濟發展，那M2增速也該有9.8%。
實際上考慮到要保持經濟增長，合理的M2增速應該比GDP增速高兩三個百分點，也就是說M2增速要12-13%才算合理。然而實際上我們M2增速是多少呢？只有8.3%，遠低於理想值。
這說明什麼？說明現在貨幣是處於缺水的狀況，哪裡有資格說什麼大水漫灌。降準不過是為了補水，進行合理的宏觀調控。
這次降準就是一次正常的宏觀調控，M2仍然處於低位，今年還會繼續有降準出來，接下來國家的貨幣政策一定是不斷在走向寬鬆的。
2.降準後房價會不會上漲？
經濟畢竟是國家大事，我們升斗小民更關心的還是切身相關的事情：房價到底漲不漲？
光2018年降準就已經有4次，一共淨釋放了2.3萬億的資金。包括7月、10月分別淨釋放7000億和7500億，不亞於這次8000億，然而樓市還不是在八九月進入低迷拐點。降準=漲房價？這條公式從來就沒有正確過。
為什麼2008年、2015年降準後09年和16年房價就能大漲呢？大家不能忽視一個前提條件，那兩年的M2增速可遠高於現在的8%。尤其是2009年M2增速28.4%，當年房價增幅也是10年來最大的，達到23%。
大家看下面這張圖可以看出來，房價漲幅和M2增速是具有明顯相關性的，沒有高M2增速就不可能有房價暴漲。
房價漲幅與M2增速
另一方面，國家也絕不會允許房價再來大漲。有些朋友看到菏澤、珠海、廣州等城市調控鬆綁之後，就覺得房價反彈了。
但是調控是調控，房價是房價，絕不能混為一談。中國樓市有一個特徵，那就是逆週期調控。包括克強總理最近也說到：加大宏觀政策逆週期調節的力度。
什麼意思呢？在房地產方面，就是房價漲得越快，樓市越火熱就越要嚴厲調控，房價要下跌了，樓市冷清了那就放鬆調控。反過來也可以說，調控越嚴的時候樓市行情也好，調控放鬆了就說明樓市是的的確確不行了。
所以為什麼菏澤、珠海、合肥等城市要放鬆調控，實在是現在樓市行情不好，為了不讓房價大跌，防止樓市崩盤，不得不放鬆調控。
國家也怕大家誤會，所以這些城市調控剛放鬆，住建部就召開會議，提出2019年要以“穩地價、穩房價、穩預期”為目標，官方態度很明確——“穩”！不管出幾次降準都好，2019年別想有什麼房價大漲，如果說2018年是樓市調控年，那2019年就一定是樓市穩定年。
那難道一通降準操作下來，滿天刷屏，居然跟購房者毫無關係嗎？也不對。雖然降準漲不了房價，但在其它方面也會給大家帶來一些好處。
降準會給購房者帶來什麼好處？
1.降準帶來的利好
實際上不僅是這一次，哪怕是2018年的4次降準，國家都在強調資金不能流進房地產，要支持實體經濟，支持民營和小微企業。
然而實際上，錢是放出來了，不流入樓市也做到了，但真的就流入到了實體企業了嗎？也沒有。
其實整個市場上的貨幣談不上緊張，主要是貨幣沒有湧入它該去的地方。所以為什麼央行不繼續增發貨幣，將M2增速控制在8%。所謂的缺錢不是資金不夠，而是結構性缺錢，資金沒有得到合適的利用。
央行是釋放了資金，但優質的企業不缺錢，缺錢的企業不優質，銀行對於放款非常謹慎，只有相對較少的優質中小企業才能獲得銀行貸款。
結果5次降準下，錢是流出來了，但央企不要，房企不給，中小企業不敢貸，最終導致銀行內澇。
那麼既然銀行實際上不缺錢，這筆錢要貸給誰？資金都是逐利的，既然經濟不好，給企業貸款風險高，那就貸給大家買房啊。
房貸的抵押品是房產證，不管貸款人出什麼問題，銀行起碼也能收回一套房子，而房產又一直以來都是最保值的資產。房價再跌，撐死了跌30%就不得了了，最多給你貸款7成的銀行怎麼都虧不了。
實際上，房貸利率的漲幅在2018下半年就已經明顯降緩。到了去年11月，首套房貸利率5.71%，和10月打平，終結了連續22個月的上漲趨勢。
最近多個城市的房貸利率都有所下降，廣州、北京的首套房貸最低只上浮5%，上海甚至可以做到基準利率的95折。
前一段時間，還有杭州媒體報道稱杭州某銀行規定房屋按揭貸款最長可貸到80週歲。我們正常貸款最多也就貸到70歲，而杭州有銀行就可以通過“接力貸”，父子一起貸款間接延長了貸款年限，真的是做到
“貸貸相傳”。
首套房貸利率
所以，我預測接下來的2019年，房貸利率會鬆動，尤其是在支持剛需層面，首套利率上浮必定下調，甚至不排除有降息的可能。
雖然房價不能大漲特漲，但是房貸利率下降也不錯，以後買房利息不用給那麼多。對於購房者來說，尤其是對剛需來說，2019年完全就可以適時入手。
而對於需要優化房產，需要賣房的人來說，同樣要抓住這波機會。尤其是那些持有三四線房產的朋友，利用好房貸利率下降帶來的購房需求，會更容易將房子脫手。
2019年，房價不會暴漲不代表不能投資房產，房價保持穩定，購房成本在減少，這時候反而有利於我們買房。那什麼時候適合出手，應該如何出手呢？
2.2019年的購房時機
根據我個人判斷，4月份會再來一次降準。
一方面，根據前5次的降準頻率來看，每3個月就會降準一次，只要經濟趨勢沒有重大變化，這個頻率應該不會改變。
另一方面，到時候兩會也該舉行完畢了，期間對樓市的態度和信號相當關鍵，如果國家的態度對房地產是利好的，對樓市調控放鬆的意見是緩和的，那麼相應的支持也會出來。
到時候資金更寬裕，政策更寬鬆，銀行給出的房貸利率下降力度會更強。這個時間點，部分價值被低估、價格一直被壓制的城市和一些有重大利好的城市，會率先回暖，譬如深圳、廣州、蘇州、武漢、西安、長沙、南京、徐州、燕郊等城市，就可以在此時出手。
除了4月，年尾的十一、十二月也是一個購房的時間節點。到了年底，各種樓市調控該放鬆的放鬆，房貸利率該降的下降。
而對於房企來說，年底是衝業績的時候，價格會有更大的優惠。不管是政策還是價格，都會相對寬鬆，雙重優勢下，是最適合那些三四線剛需出手的時機。
最後提醒大家一點，房貸利率不能成為你買房的理由。
不能因為房貸利率降了，就覺得有便宜可以佔，不存在的。決定是否投資一個地方的房產，永遠都只是一個判斷標準：收益 。
而對於此時此刻的中國來說，就是房價漲幅。你房貸利率再低，低到基準利率8折，也要4%，但是中國租金收益率普遍只有3%以下，沒有足夠的房價漲幅，一切都沒有意義。
哪怕你是剛需，相比房貸利率的下降，房價下跌所節省的成本絕對是遠高於房貸利率的下降。對於絕大部分的三四線城市，如果你不是剛需，那完全不應該在那裡買房。
如果你是投資，又不知道你想買的三四線城市適不適合投資，那就直接不買，寧願錯過也不買錯。當然，最好的方法是學習如何判斷城市的投資價值，關於這一點大家可以多聽課進行自我提升，我的課程裡面也會有全面的實操方法，用最精簡的語言告訴大家如何判斷城市的投資價值。
購房時機的選擇和城市的選擇，我已經告訴大家。但是正如我一直所說的，2019年房地產進入後房產時代，整個投資邏輯都在發生變化。
選對了城市不代表你可就一勞永逸了，後房產時代的地段選擇、學區的重要性、地鐵房的挑選標準等等都和過去不同，這裡面涉及的內容太多，我無法在這裡一次過給大家講清楚。
有機會，我會在以後跟大家詳細講講在選對城市的基礎上，怎麼選擇地段、挑對項目。
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