“非農建設用地不再必須國有 ”、“集體經營用地允許入市”。這實際上也是長期以來探討的關於農村土地流轉繁複程序的進一步改革，也是對關於集體經營性用地入市縮減流轉流程，受益持有單位集體的一項重要舉措。
媒體報道消息稱，前日提請全國人大常委會審議的土地管理法、城市房地產管理法修正案草案中，出現重大變化。
其中的重大變化在於：刪去了現行土地管理法關於從事非農業建設使用土地的，必須使用國有土地或者徵為國有的原集體土地的規定;對土地利用總體規劃確定為工業、商業等經營性用途，並經依法登記的集體建設用地，允許土地所有權人通過出讓、出租等方式交由單位或者個人使用。
現行城市房地產管理法關於城市規劃區內的集體土地必須先徵收為國有後才能出讓的規定，新增加一句“法律另有規定的除外”，以銜接土地管理法修改，掃清集體經營性建設用地入市的法律障礙。
其中提到兩個重點，“非農建設用地不再必須國有 ”、“集體經營用地允許入市”。這實際上也是長期以來探討的關於農村土地流轉繁複程序的進一步改革，也是對關於集體經營性用地入市縮減流轉流程，受益持有單位集體的一項重要舉措。
給我們的直面判斷和疑問是，這是否意味是供應入市的土地越來越多，甚至會影響到樓市的未來走向?小產權房是否由此轉正?誰又將是此次土改的受益者?對此，界面樓市成都聯繫了多名業界專家學者進行了解讀。
觀點實錄：
l 易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進：“並不意味著小產權房能轉正，徵地的成本和環節減少，利好降低土地的基準價格。”
針對此類政策，當前市場關注的問題主要有四個。第一、小產權房是否可以轉正?第二、農村宅基地是否可以購買。第三、房價如何走。第四、此類合規的集體建設用地是否可以隨意交易。這四個問題的提出，也說明當前市場各參與者也是比較關注此類問題的。
1、小產權房不能轉正。此次政策對於集體建設用地的概念，明確提到了兩點。第一是主要是工業用途和商業用途，這可以擴展為共有用途、狹義上的商業用途、辦公用途等，而居住用途沒有提，實際上無論是銷售類型的商品房還是小產權房，本質上都是居住的概念，所以該政策和小產權關係不大。換而言之，鬆綁的是別的領域，小產權房的政策依然是嚴厲的。第二、此類用地強調了經營性用途。小產權本身也談不上經營用途，即便存在各類出租的概念，本身也是違法的，所以也談不上合法經營的概念。所以也沒有機會轉正。至於具體城市的調整，那麼和具體城市小產權的政策有關，和此次土地管理法修正沒有關係。
2、農村宅基地不允許隨便交易。雖然目前政策上提三權分立的概念，但這個概念其實是說此類土地可以流轉，之所以強調“流轉”而不是“轉讓”，其實還是因為此類交易是限定在農村土地市場的。換而言之，宅基地是有特殊性的，其需要保障農村住房需求，隨意讓城裡人交易，是容易出亂子的。
3、房價上漲態勢可以得到抑制。第一、供地的模式有所鬆動，這是有助於後續土地市場的交易活躍的，即有更多土地可以加入到土地供應市場。第二、直接出讓的規定，也使得徵地的成本和環節減少，這是利好降低土地的基準價格的。第三、此類土地後續用途很大一部分是用於租賃用房建設的，這是利好對高房價的對沖的。
4、當前政策規定，此類合規土地是允許通過出讓和出租等方式交易的。對於“出讓”和“出租”來說，政策沒有明確是否需要通過公開的土地市場進行，這或暗示著後續無論是有形的土地市場還是無形的土地市場，其實都可以交易，而且交易對象可以包括單位和個人。這或暗示著未來此類土地有幾種交易模式。第一、通過有形的農村土地和產權交易市場，進而出讓和出租。第二、通過各類合同簽訂及非公開等方式，直接轉讓產權給其他交易者。類似模式都有助於增強此類土地交易的靈活性。
l 第一太平戴維斯華西區項目及開發顧問部高級董事羅元均：“短期內不一定能影響房地產，中長期能夠激發對土地的再應用。”
最大的受益者是對於當地的土地所有者以及相關的土地持有者。
這樣的調整，簡化了相關的程序，只要雙方談好，這個事情就能基本促成，而且就能按照這個方向建設，減少了沒有必要的法律程序，對原有的土地業主以及相關的開發土地的開發商是更有利的。
這對於房地產市場的發展，短期內不一定能見到大的影響。可能從中長期來講，能夠激發對土地的再應用。因為以前老舊土地要改變用途必須要變為國有，這對於很多原業主沒有動力，現在不一樣，獲得土地的靈活性大了很多。
l 貝殼研究院成都分院院長張鍵：“村集體特別是一二線城市的村集體是最大受益者，將豐富一二線城市的租賃市場供給結構。”
集體用地入市，其實在全國範圍內都有過不同的嘗試，而這一次的修正主要是明確了集體土地的入市的合法性，為後續的集體用地入市奠定基礎。
這其中有三個關鍵點：一是有依法登記在案的工業、商業等經營性土地，不包括住宅用地;二是確認了集體用地的出讓、出租權利;三是釋放了允許村集體用地合法出租的信號。
我們認為這裡面蘊含了四個重要的意義：一是承認了集體土地的經營權，是農村改革的一個重要象徵;二是村集體可以通過土地經營直接獲取大部分的土地收益;三是明確了土地性質不包括住宅用地，避免與住宅市場的直接衝突;四是希望通過村集體用地出租合法化撬動一二線城市核心區域的租賃供給。
從整體上來看，村集體特別是一二線城市的村集體是最大受益者;由於目前開放的土地屬性以商業、工業為主，因此短期內可能會對一二線城市、特別是較為依賴商業、工業用地的城市造成較大沖擊;從中長期來看，集體用地將豐富一二線城市的租賃市場供給結構，降低租賃供給成本。
l 著名經濟學者、西南財經大學博士生導師劉璐：“對房地產後市沒有什麼影響，土地市場的波動則比樓市本身還要劇烈得多。”
這對開發商拿地沒有影響，開發商拿地還是需要通過招牌掛或者收併購，少了收歸國有的程序。對房地產後市也沒有什麼影響，樓市本身就有很強的週期性，而土地市場的波動則比樓市本身還要劇烈得多。相近位置的地，一年之內的價格變化可能達到五倍以上。
l 北京安博(成都)律師事務所主任陳軍主任：“這是對商品房調控減壓的一個措施。”
出臺政策的原因：
我認為一是現在土地供應的集中，可流轉主要是在城市;第二是農村人口大量流向城市，導致農村土地沒有充分利用;以及城市的壓力，很多超大型城市的公共福利壓力的增大，包括教育醫療等壓力的增大。城市壓力增大，這個措施實際上也有可能是未來走新農村政策的一個舉措，由於農村的土地不能從法律上充分的利用的話，新農村建設實際上會很慢，這個措施是有助於推動新農村建設的利好消息。
釋放了這三個信號：
1.農村土地進入市場流轉的可能性增大，因為之前基本沒有進行市場化的流轉。
2.目前的土地政策涉及農村土地政策這一塊，之前一直處於禁止流轉的狀態，實際上影響了農村土地的充分的利用，隨著城市的發展，農村人口進城以後，農村很多閒置用地，沒有充分的利用;這個政策，能推動農村集體土地的利用。
3.這些地能夠流轉和建設的話，同時也是能緩解城市房地產調控的壓力。目前商品房主要是城市的商品房，農村和村鎮由於土地性質的原因基本不能拿來開發，不能拿來修築商品房和轉讓，實際也是對商品房調控減壓的一個措施。
對於房地產的影響：
現在比較火的民宿，對於生活品質的追求和多元化，下一步這種開發不一定完全是住宅和商業用房的開發了，也可能出現多種的開發形態，也可能會有助於提升民宿這一類型產品的市場流轉。另外，也將會產生一個新的商品房市場。
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