1898年，埃比尼澤·霍華德出版的《明天——一條引向真正改革的和平道路》時，並沒有引起太多關注。到了1902年，他將其改名為《明日的田園城市》後，受到了廣泛的關注，但在他所處的那個時期，試驗以失敗告終。
“田園城市”擺脫了就城市論城市的狹隘觀念，從城鄉結合的角度將其作為一個體系來解決，對後來各國的城市規劃都有深遠的影響，並不侷限於英國本土，甚至是歐洲大陸、美國、日本、澳大利亞等國家。
2017年，美國房產網站Realtor發佈的數據，房價漲幅最多的前兩位依次是曼哈頓小意大利(Little Italy)和熨斗區(Flatiron District)，皇后區小頸(Little Neck)以128.9%的漲幅排名第三，房價中位數為65.24萬元(美元，下同)。
而在皇后區上榜的兩個小區都是城市郊區的小鎮風情，也就是美國電影中，經常看見的帶花園的小洋房。
美國的花園洋房，一般離市區大約30公里，差不多就是業主上班開車的時間在1小時左右。通常地產開發商按照一兩個房屋的樣板，把房屋全部建起來，所以整個小區看起來非常規則和整齊。
和國內印象中的郊區豪宅不同，美國郊區的房屋，更像是美國人在娶妻生子建立家庭之後的一種選擇，無關財富。這和國內有了錢才能住大房子的觀念並不相同。
通常美國這類房屋最高不超過3層，如果是聯排兩戶或者三戶共用花園及空地，獨立的房子就像國內別墅，一般有地下室、車庫等。至少有一個花園，有的還分成前後，花園中常見的裝飾是燒烤架或者燒烤爐。大部分都是木結構，且都有一定的年份。
作為“長在輪子上”的國家，活動自然都是靠車，房子一般有2個～3個車庫。同時，因為人工昂貴，外加木質結構的建造難度也小不少，人們甚至會參與到蓋房子的活動中來。而車庫就成了工具庫，牆上工具櫃裡往往擺滿了各式用具。車庫的另一個作用，就是作為賣舊貨活動的場地。
據威翰地產數據，郊區是美國最典型的最普通居民區類型，約75%的美國人住在郊區。當然，郊區的房子也並不比市區便宜多少。外國買房網數據，紐約市內平均月租佔收入中位數的36.9%，低於郊區的40.8%。
同樣的，巴黎市區的平均房價已超過每平方米9000歐元，且價格仍呈攀升趨勢，一年內漲幅達5.9%。中產階級在巴黎市區購房變得愈加艱難。於是寄望“大巴黎建設規劃”，更加傾向於在郊區購房。
在法國，Maison就是國內說的別墅，通過前庭後院自成一個獨立空間。既能模仿古色古香的建築特點，也可做成現代感。依山而建環山面海或是位於山谷之中，都是不錯的選擇。建築外牆多采用石材或仿古石材進行裝飾，屋頂多採用孟莎式，坡度有轉折，屋頂上多有精緻的老虎窗，或圓或尖，造型各異。綠城的不少別墅，就借鑑了法式別墅的細節處理，比如法式廊柱、雕花、線條等。
而沿著海岸線的希臘別墅，則是另一番風景。蜿蜒街道上的白色欄杆，依山傍海高低錯落的白色房屋，藍色屋頂上純白的十字架，藍色窗戶中偶爾露出一角的白色窗紗。這是大部分中國人對希臘別墅的印象，其典型就是聖托里尼。
再看臨近的日本。獨院住宅是日本私家房最初的理想模式，日語叫“一戸建て”即一戶建，是郊區常見的住宅類型，也是日漫、日劇中，經常看到的房屋類型，比如櫻桃小丸子的家。
其構成大概是一個小院加停車場、部分私有道路，2層～3層的木造小樓構成，面積約在100平米到300平米之間。據瞭解，一戶建在日本全國的住宅佔比超過50%。
這和中國因為產品和制度成熟，一戶建的建造週期比想象中短得多，從設計完成到施工，20天就能完成。同時，可以在規定內自由擴建和返修。這是國內別墅無法實現的。
在今年一檔叫“漂亮的房子”的綜藝節目中，吳彥祖完成了不同情境4地房子的爆改挑戰任務，引起了大家對田園生活的關注。也彷彿證明了，當中國人有了建築改造能力，有了財務支持之後，也可以在郊區蓋出漂亮的房子。
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中國的土地改革，尤其是涉及農村集體土地的改革，在改革開放之後，大體上可以以2004年為界限分成兩段：
除了1977年到1984年那段時間，在法規缺位的時候，農村集體土地的流轉和入市有過一段相對的“蠻荒期”，農村集體在保證國家糧食任務和公糧的前提下，“自主決定”權比較大，很多地方的土地使用只需要報備到公社或鄉政府一級。
1999年開始實施修訂後的《土地法》是這個趨勢的標誌。當年修改的核心即是強調“土地國有”。在關於“建設用地”部分的第一條，有明確規定“任何單位和個人進行建設，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地”。這也就是說，原本屬於農村集體的集體土地，現在不能自己做主流轉使用，必須先交給國家徵收或徵用後，才能入市。
1999年的《土地法》雖然明確規定了“用途管制”和“耕地佔補平衡”制度，提出了以貨幣安置為主、“按照被徵用土地的原用途給予補償”的土地補償標準計算原則，但同時也設立了“土地補償費和安置補助費的總和不得超過土地被徵用前三年平均年產值的三十倍”的補償上限標準。
所以，雖然這次修改仍然在“鄉鎮企業一級其他村公共設施和公益事業建設”上給集體土地入市留下了一個尾巴，但是修改後賦予地方政府徵地權利後，土地財政的興起，讓這個尾巴顯得並不重要。
對集體土地徵地制度反思性改變的標誌是2004年《土地法》的再次修訂。
修訂的背景是十六大提出的“從農業養育工業政策向工業反哺農業政策的轉變”。基於這一原則，《土地法》的修訂首先明確了徵收和徵用的法律問題，破除了安置補償的上限。
《關於深化改革嚴格土地管理的決定》第十二條規定：
“土地補償費和安置補助費的總和達到法定上限，尚不足以使被徵地農民保持原有生活水平的，當地人民政府可以用國有土地有償使用收入予以補貼。”
不過，2004年針對徵地制度的改革，最重要的變化是引入了“市場概念”和建立保障機制的重視。同樣是在《關於深化改革嚴格土地管理的決定》中，國家首次提出被徵地農民的社會保障問題，要求採取多種方式保障被徵地農民的基本生活和長遠生計。
與此同時，各地在制定徵地補償標準是要“公佈各市縣徵地的統一年產值標準或區片綜合地價”，國土部更是細化要求“應考慮地類、產值、土地區位、農用地等級、人均耕地數量、土地供求關係、當地經濟發展水平和城鎮居民最低生活保障水平等因素”。
之後這兩點成為土地改革的兩條主線。
2006年中央1號文件明確提出：“完善對被徵地農民的合理補償機制”，“健全對被徵地農民的社會保障”。2010年10月通過的《社會保險法》明確規定，土地已被全部徵用且未就業的農村居民可以參加城鎮居民基本養老保險和基本醫療保險，其應當繳納的社會保險費從徵地安置補償費中支付，不足部分由當地人民政府從國有土地有償使用收入中支出。
雖然中央對於土地改革越來越重視，甚至在一度提出逐步建立城鄉統一的建設用地市場，但由於跟現有的經濟結構矛盾，實際推進效果並不好。尤其是2008年金融危機四萬億砸下去之後，國土部頒佈的《城鄉建設用地增減掛鉤管理辦法》將農村建設用地與城鎮建設用地直接掛鉤，造成了進一步的”圈地運動“。
國土部2009年曾起草了土地管理法修訂草案，對現行土地法中的補償費和安置補助費做了鬆綁，三年後國常會也通過了該草案。但到了2014年，人大最終還是決定終止對土地管理的這次修訂，改把土地改革的重點放到了”三塊地“試點。
而剛剛發佈的《土地法》修訂正是對之前”三塊地“改革試點的延伸。
三塊地試點，最早是在2014年12月，中央全面深化改革領導小組第七次會議審議的《關於農村土地徵收、集體經營性建設用地入市、宅基地制度改革試點工作的意見》中有所體現，《意見》提出了三個改革方向：完善土地徵收制度，建立農村集體經營性建設用地入市制度，改革完善農村宅基地制度。
從三塊地的試點方案看，改革的主線基本還是遵循了十六大以來的兩條原則：市場化和建立保障機制。比如”嚴格界定原土地法中對“公共利益”的描述，縮小用地範圍”，實質上是一種對地方政府權力的約束，“建立堅固國家、集體、個人的土地增值收益分配機制”，則把原來“維繫農民基本生存”的徵地標準，調整到了“以市場化”調節分配機制的方向。
但不管政策如何變化，“土地公有制性質不能改變”都是歷次改革最重要的底線，這也意味著，至少在明面上，普通人想要跟農民直接交易、下鄉買房的政策口子不會開。
農村的集體建設用地分為三大類：宅基地、公益性公共設施用地和集體建設經營性用地。其中農村集體建設土地中，宅基地至少佔據了70%以上的比例，但三塊地改革主要針對的是“集體建設經營性用地”，農業部部長韓長賦曾專門強調：三塊地改革擬入市地塊，不涉及宅基地、公益性公共設施用地，跟建設用地之外的耕地更是沒關係。
根據自然資源部發布的消息，三塊地試點開始後，截至今年6月底，農村土地制度改革33個試點地區已按新辦法實施徵地共1101宗、16.6萬畝;集體經營性建設用地入市地塊970宗、2萬餘畝，總價款約193億元，收取土地增值收益調節金15億元。
以北京大興為例，被確定為集體經營性建設用地的試點地區後，在保證集體土地所有權不變的前提下，西紅門成立了由27個村集體為股東組成的盛世宏祥資產聯營公司，統籌2平方公里產生的收益分配。而2平方公里產生的收益，將主要來自於產業園區，而不是“蓋房子”。
國土資源部規劃司司長董祚繼對三塊地改革解讀是：“集體經營性用地入市，只能緩解城市經營性用地不足，解決不了商品房用地不足的問題。”
但歷次土地改革仍然留有下鄉買房的空子。
今年中央一號文件提出，適度放活宅基地和農民房屋使用權。文件同時指出，嚴格禁止下鄉利用農村宅基地建設別墅大院和私人會館。中央農辦主任韓俊解釋說，這個政策不是讓城裡人到農村買房置地，而是要使農民的閒置住房成為發展鄉村旅遊、養老等產業的載體。
而“發展鄉村旅遊、養老產業”，恰恰是“建設別墅大院和私人會館”的尾巴。中國土地學會的一項調查表明，僅浙江義烏地區，1997年到2000年三年時間裡，就發生了3000多宗農村宅基地轉讓，其中三成左右賣給外村村民，也有一成半賣給城鎮居民，其中85%的轉讓沒有辦理任何手續。
城裡人到農村買房置地最典型的例子，例如陝西的秦嶺別墅。早在2012年，新華網就曝光了秦嶺戶縣段有41棟別墅違規，之後，違規別墅數量不減反增，到今年專項治理後，僅秦嶺北麓西安境內就清查出1194棟違建別墅。
其中最受關注的“陳路別墅”，以佔地面積超過14畝，狗舍就有70多平米而聞名全國，目前也被陝西省以“佔用基本農田越紅線”被查處拆遷。
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2015年，張先生曾花費70多萬購買深圳鴻福花園一處房產，沒有房屋預售許可證等文件，房屋的土地屬性也並非住宅，但是抵不過價格低廉。
鴻福花園是深圳福永當時最大違建案， 有8棟21層的樓，深圳中原地產網顯示開盤價僅每平均價六七千元。
幾年後，張先生房子沒住進去，錢也要不回來了。
事實上，每一次深圳樓市有風吹草動，所有人都會關注“小產權房”，這次的土改也不例外。因為數量和麵積，實在是大得驚人，比如你搜深圳小產權房，就能搜到多個信息披露網站“深圳小產權最新資訊”“深圳小產權房信息網”“深圳小產權房網”。
根據樂居財經報道，深圳市部分城市更新項目無產權舊改房以不限購不限貸為噱頭，吸引了不少投資客入主投資。通過核查表的漏洞，即可獲取蓋有開發商公章的城市更新拆遷補償合同，4年的回報率更是高達275%。
所以，每一次深圳對於土地使用有任何政策上的調整，都被認為是小產權轉正的可能，但每一次都是失望的，尤其是住宅類小產權房轉正的門檻。7月深圳小產權房可以轉正的徵求意見稿中，也僅僅是，“生產經營性歷史違建需補繳50%的市場評估地價，商業辦公類歷史違建需補繳全額市場評估地價後方可辦理商品性質”。
當然深圳是個特殊的標的。
1979年3月5日，廣東省寶安縣改設深圳市，當時總面積2020平方公里的深圳，根據《深圳市大事記(1978-2009年)》只有358267人。1980年5月深圳被定為“經濟特區”。
到了2017年，深圳人均生產總值183127元，增長4.0%。常住人口1252.83萬人，比上年末增加55.08萬人。這期間，如果光靠國有土地發展建設，恐怕深圳現在還是個小漁村。
2010年深圳土地調查統計數據顯示，全市土地總面積1991.71平方公里，其中建設用地917.77平方公里。按照當時的土地規劃指標，從2011年起，未來十年內這個城市每年只能拿出4平方公里的新增建設用地。對於每年商品房銷售面積超過10億平方米的地產市場，4平方公里幾乎等於沒有。
南方週末在《深圳土改：“小產權房”的地 就是海綿裡的水》提到，2011年深圳全市土地總面積1991平方公里，建設用地917.77平方公里中，其中原農村集體用地為390平方公里，佔比高達42%。
在這些集體用地中，有近300平方公里的土地都屬於非法佔用。2004年深圳政府將全市土地國有化，不再由鄉政府或村委頒發建房用地許可證明，村級單位改為股份合作公司，深圳成了中國第一個沒有農村的城市。
2007年～2014年被認為是深圳小產權房的第二個發展時期，以村委(股份公司)集資建設，出現了規模套、配套完善、居住環境優美等特點，甚至原來的“宅基地”還變成了帶電梯的高層。
從2014年後，深圳就不允許再建小產權房。其一深圳土地面積有限，所以必須禁止建小產權房，其二小產權房太多，為以後城市更新帶來了巨大困難。
同時，雖然此前開展了“歷史遺留違法私房”和“生產經營性違法建築”的處理工作，但截至2016年底，深圳違法建築面積仍高達4.05億平方米，佔據了近深圳市總建設量的一半。
2017年，北京市集體土地供應203.9公頃，也就是2.039平方公里，口子還是開的租賃住房用地，而且已經是完成了102%。2018年10月，上海才首次公開出讓用於建設租賃住房的農村集體建設用地，土地面積2.1萬平方米，計容建築面積約4.03萬平方米，出讓年限70年。
事實上，在全國對於住宅類小產權房的清查是十分嚴格的，尤其是北京。今年6月，有媒體爆料，昌平區崔村鎮六合成觀光園擅自在農業大棚內違法建設居住屋舍，幷包裝成“私家農莊”“田園庭院”對外租售。
市委書記親赴昌平區，現場督察督辦大棚房問題整改工作。截至6月20日，針對國家土地督察北京局督察發現的大棚房，有關區已上報整改到位率達到88.9%。新華網數據，自今年9月我國啟動“大棚房”問題專項清理整治行動以來，已排查各類農業設施1815.7萬個，發現佔用耕地違法違規建設“大棚房”11.4萬個。
因此深圳的小產權房有其獨特的歷史遺留問題，規模之大導致的“法不責眾”也是不可複製的。
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2014年以來，國土部領導已經多次重申了“決不允許城裡人下鄉買地建房”的政策紅線。這條政策紅線，除了是目前土地財政的制度性保障之外，還是農村集體土地所有制度的一條生命線。
人大的溫鐵軍教授2013年出版了《八次危機》：其中提到了建國以來，中國經濟在不同的經濟體制和國際形勢下發生過八次危機，每次都是在城鄉二元體制下，通過對內(即農村和中西部地區)轉嫁發展成本，避免了城市經濟和工業生產的硬著陸。
簡單講，就是在城市經濟和工業生產發生危機的時候，通過農村和農民這個蓄水池，低成本養活大量人口，為下一次經濟起飛蓄力。在城鄉二元體制沒有徹底廢除的情況下，大量進城農民沒有納入到城市社保體系中，農村和土地是他們最後的退路。
溫鐵軍提到，農村的內部交易成本極低，如果資本下鄉，不接手農民的福利，只追求佔地擴大生產，極容易遇到抵制，把交易成本和合同履行成本提高到無法獲利的水平。同時，基於農村原有社會關係形成的組織能力，可以起到避免社會風氣敗壞，防止賭博、邪教和農村黑惡勢力滲透。
他總結中國從民國時期的幾代農村實驗，成功的都是“辦社會”，失敗的都是“辦企業”，農民的“愚、窮、私、詐”，根本原因是他們缺乏保障。
武漢大學社會學系主任賀雪峰教授在他的著作《最後一公里村莊》裡提到，在偏遠地區的農村老人如果有房子住，有房前屋後的土地進行副業生產，不但能安享晚年，而且能和進城的下一代之間親密互動。一旦失去土地和勞動能力，不僅老無所依，而且在幾家兒女之間輪流養老的過程中，受到虐待的可能非常大。
而在已經完成城市化的近郊農村，集體經營土地的分紅權也是農村老人晚年生活安逸的保障。有分紅權兒孫孝順，家庭和睦，沒有分紅權農村老人的晚年生活就比較艱辛，還要到城市裡打零工維持生計。
賀雪峰還提出一個“中堅農民”的概念，就是在城市裡經商打工積累了原始資本和管理經驗的農民，回鄉之後利用熟悉的人際關係和靈活的土地承包制度，獲得了高於進城打工的收入。在華中和華北，沒有宗族關係，呈現“原子化”鬆散關係的農村，有“中堅農民”村集體維持良好治理的成本就很低，老人和留守兒童受到照顧的可能性就很高。
2017年的一號文件裡明確指出，“在防止外部資本侵佔控制的前提下，才能“探索農村集體組織以出租、合作等方式盤活利用空閒農房及宅基地，增加農民財產性收入”。而且切中要害地提出，“嚴禁違法違規開發房地產或建私人莊園會所”。
未來土地供應緊張，無論從政府政策還是社會共識的角度來看，城裡人擁有廉價舒適大房子的夢想，和八億農民增收、廣大農村穩定的目標相比，就顯得沒有那麼重要了。
目前城裡人想擁有宅基地只有通過繼承方式來完成。可能經過一兩代人的城市化之後，大部分的農村宅基地都通過繼承的方式落到了他們進城後代的手上。同時城鄉二元體制已經破除，農民也納入到了同樣水平的社會保障體系當中。城裡人下鄉買房的條件才會徹底成熟起來。
前中財辦副主任楊偉民描述過這種農村土地改革的遠景：
“拿出一小部分農村控制的宅基地轉為城市居住用地，可以大幅度降低地價……允許農村進城落戶的人口在全國範圍內出售宅基地的使用權。他的收入可以用於在城市購房，同時允許城市人下鄉購買他們宅基地的使用權。”
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