濱江東一帶居住環境舒適。
小北板塊應元路旺中帶靜又有名校學位。
最近廣州市二手樓市成交緩慢，根據行業協會發布的最新數據，10月中介促成的二手住宅放盤和簽約面積再度下探，連續六個月呈現降低態勢。二手房成交放緩，感受最深的是正在放盤的業主們，尤其是同時身兼買賣角色的換房業主們。記者一個朋友正是如此。劉小姐“賣二買一”，她位於濱江東和小北路的房子遲遲未能售出，但由於已看中心水房屋，她跟業主先簽訂初步協議，支付50萬元“大定”，並商定在明年5月1日之前完成房屋過戶交易。從她10月初簽約至明年5月1日前，足足預留了7個月的交易期。
7個月的交易期是否有必要？記者從小北路和濱江東區域的資深經紀處瞭解到，這兩個區域在今年五六月間買賣都較旺，換房業主在此期間都能較快完成換房手續。7月份後樓市放緩。他們預計市區房屋若是按市價放盤的話，一般三四個月可以完成交易，最遲也在半年內可以賣出。故此，劉小姐設定的7個月交易期，實際上也並非誇張。不過，對於一些買家支付“大定”、延長交易期的做法，並非所有業主都可以接受，買賣雙方都應注意在超長交易期中間可能發生的變數，儘可能在協議中保護自己的權益。文/圖廣州日報全媒體記者李鳳荷
小北路、濱江東板塊掃描：成交放緩 業主一降再降
中原地產小北路二分行資深營業經理李勤海告訴記者，最近小北路小戶型的學位房成交較為緩慢。他最近一宗電梯小戶型學位房的交易是在8月份進行，小北御景41平方米的一房一廳單位以365萬元售出。他透露，小北板塊中頤和雅軒和小北御景兩個樓盤為電梯次新樓盤，小北御景小戶型單位41平方米，頤和雅軒小戶型單位為35平方米的大單間，45~48平方米的一房一廳，由於這些單位的建築面積都高於30平方米，符合越秀區地段小學入學的住房面積最低要求，一向是家長客青睞的樓盤。不過由於小戶型單價和總價都較高，業主基本上不肯降價出售，故此想出售房屋還要再耐心等待。
記者從小北板塊一位業主處得知，最近小北大小戶型都比較難賣，有些業主已開始願意降價，如富宏花園有套單位一開始以570萬元放盤，後來降到538萬元，現在更降到500萬元，業主急需名額希望儘快出售。
李勤海表示，如果單純對於學位房買家來說，300多萬元的電梯小戶型的確較難承受，大部分家庭客首選150萬~300萬元的樓梯樓單位，如果是樓梯樓加裝電梯的房源，價格可能要多10%~20%。今年4~6月份，小北區域成交較旺，不少業主“賣一買一”都可以較快進行。時近年底，成交不如年中速度快。
合富置業海珠名都南分行主管莫崢表示，在大元帥府周邊的房源中，如果放盤價在市場價範圍內，中小戶型所需的成交時間快則2~3個月，慢的也在半年內可以成交。現時中海名都兩至三房單位的成交價約5.8萬~6萬元/m2，富基廣場和朗晴居兩至三房單位的成交價約5萬~5.5萬元/m2。有小區管理的樓梯樓，如怡安花園的成交價約3.8萬元/m2。
業主：超長交易期容易有糾紛
目前不少買家是換房的業主，他們受制於房屋出售的速度，但是又“快快手”看中心水屋，對於這種買家，業主各有不同意見。
劉小姐“心水屋”的業主對於她提出7個月時間的交易期沒有任何意見，收了50萬“大定”的錢就趕著去南沙買房子。據劉小姐介紹，業主不需要騰出名額來買新房，加上業主服務的公司搬去南沙，故此他很爽快地同意了以700萬元的價格售出房屋。
張女士在洛溪有一個三房單位一直在放售，在放盤的半年時間內中介也帶了不少客人前去看房，其中包括一些換房的客戶。她告訴記者，前一陣子有一個買家來看房，由於他是同區小房換大房，要出售目前居住的兩房單位再購入張女士的三房單位。張女士認為本身房屋買賣由於過戶和放款的原因而存在時間差，如果再要遷就買家出售房屋的時間，她認為風險較大，因此她後來通知中介凡是要換房等時間出售再購買新房的客戶，不用再帶來看房了。
交易提醒：可以預先網籤“鎖盤”
目前“賣一買一”和“賣二買一”的現象十分普遍，然而，“一買一賣”之間，兩者的時間不一定可以是無縫銜接，交易期可能會因種種原因而延長。
對於超長交易期的合約，買賣雙方應該如何確保交易可以順利進行？中原地產濱江東藍色康園分行高級營業經理李育強建議，對於超長交易期的合約，買賣雙方可以先進行網籤，另外，雙方約定的定金數目可適當增加，防止交易“撻定”，而且在合同中應約定交易的時長。
中原地產華苑分行高級營業經理莫建國則表示，買家有意置換物業，那麼最好先出售自身的房產，同時多預留一些時間，讓自己不會過於被動。至於“賣一買一”或“賣二買一”通常設定的交易期有多長，李育強指出，一般設定在3個月或半年內，但交易期的設定往往需視乎雙方的綜合要求，因此不能一概而論。
合富置業莫崢提醒購房者，為了防範超長交易期出現的各種風險，買賣雙方可以協商增加定金或者加重違約後的罰款，以降低金額損失的風險。
提醒：超長交易期遇上網籤新規，有點麻煩
根據11月1日起執行的二手房網籤新規，其中一項可能對超長交易期的網簽有影響。網籤新規有一條要求，一份網簽完結後方能新增下一份。以公司為單位，一個網籤密匙未完成網籤的操作流程，無法新增下一份網籤。對於中介公司來說，密匙也是要有成本的，如果一宗交易鎖定密匙7個月內不能籤新的交易，會對中介公司的簽約造成一定的影響。此外，對於等名額置換或資金週轉的業主，超長交易期也非常不利，要到過戶後才可以讓原業主騰出名額，或是收齊樓款。急用名額或急需籌措資金的人士，最好選擇快速完成交易的買家，如首次置業或有能力一次性付款的買家。
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