by小西 敬請關注 華仔跑樓
廣為關注、糾纏不清的房屋70年產權問題，這次終將一錘定音。
正在提請全國人大審議的民法典物權編草案，明確提出：
住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期。續期費用的繳納或者減免，依照法律、行政法規的規定。作為保護私權利的基本法律體系，民法典的重要意義毋庸置疑，
其對於70年產權問題的表述，無疑更具權威性。
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按華仔理解，這段草案其實透露了三個重要信息：
其一，土地使用權滿70年之後，
可以自動續期，不必擔心土地被收回。
中國土地性質相對特殊，城市土地為國家所有，
所有人對土地只有使用權而無所有權，
這就造成住宅中房屋所有權與土地使用權的分離。
換句話說，
業主對於房屋本身享有無限期產權，
但對於房屋之下的土地卻只有70年不等的使用權。
房子本身是在不斷折舊的，
值錢的是房屋之下的土地。
一旦土地使用權到期，能否“自動續期”，
不僅關係產權本身的完整性，而且還會顯著影響到二手房的價格。
2016年12月，《關於完善產權保護制度依法保護產權的意見》提出研究住宅建設用地等土地使用權到期後續期的法律安排，
推動形成全社會對公民財產長久受保護的良好和穩定預期。
無恆產無恆心，可見這一問題的重要性。
2007年實施的《物權法》明確：
住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期。
此番民法典對這一原則再次加以確認，
這意味著民眾對於70年產權問題的主要擔憂，已經不復存在。
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其二，70年土地使用權到期後，有望免費續期。
理解這段草案的關鍵，在於後一句：
續期費用的繳納或者減免，依照法律、行政法規的規定。繳納或者減免，要依照法律法規的規定。這裡的法律、法規主要有兩個：
一個是《物權法》：住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期。另一個是《城市房地產管理法》：住宅土地使用年限到期,土地使用者享有優先續期權;如果不按條件續期,土地使用權由國家無償收回。一個說“自動續期”，一個說“有條件續期”，兩者誰主誰次？
因此，民法典草案對其進行折中，給出一個原則性規定。
這個原則性規定雖然模糊，
但全國人大常委會法工委主任沈春耀在做報告時就已明確表示：
國務院正式提出修改有關法律的議案後，再進一步做好銜接。同時，在2017年3月的全國兩會上，有關領導在答記者問時表示：
住宅70年產權續期，不需申請，沒有前置條件，也不影響交易。種種跡象都表明，“減免”才是這段話的關鍵，免費續期的可能性非常高。
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第三，技術法理障礙皆已消除，房地產稅立法有望加速。
70年產權問題一旦得以解決，影響房地產稅的法理問題就不復存在。
房屋所有權與土地使用權的分離，通過“自動續期”暫時得以解決，
徵收房地產稅也就有了合理的基礎。
與此同時，去年修訂通過的根本大法，
明確賦予所有較大的市以立法權，
這也為房地產稅的“分城施策，分步推進”奠定基礎。
換句話說，房地產稅不會一刀切，
有條件的地市可以先行先試，不同地市的稅率也有可能不同。
至於影響房地產稅的三大技術障礙：
不動產統一登記、全國住房信息聯網以及國地稅合併，也早已宣告完成。
至此，房地產稅已經鋪平了所有道路，只等待最後的立法確認。
不過，普通城市，尤其是三四線城市也不必恐房地產稅如虎狼，
房地產稅不會一刀切，一般是先從一二線熱點城市開始，
再逐步蔓延到三四線，而這個擴散的過程，需要很久。
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華仔也注意到，這次還首次提出了“居住權”：
居住權人有權按照合同約定並經登記佔有、使用他人的住宅，
以滿足其穩定生活居住需要。
居住權包括“佔有”“使用”兩項權能。
居住權是為了解決現在社會上沒有房屋但又需要居住的這部分人的問題，
這些人雖然沒有房屋產權，但他們因為合同約定或其他原因而居住在某個房屋裡，法律要規定他們有居住的權利。
否則，這部分人將沒有合法的居住場所。
最後要說的是，中國住宅的建築壽命普遍不到50年，
雖然不是每個住宅都能觸及70年產權的大限，
但無論房子能存在多少年，土地都不該是一次又一次的收割生意。
更關鍵的是，房子本身在不斷折舊，而土地價值永存。
明確土地使用權的自動續期，
其意義不僅在於明確權益，更在於穩定長遠預期。
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