導讀
這個月的樓市真的熱鬧非凡，徐州幾家限價盤紛紛開盤，但是市場的熱度卻差強人意，限價盤勉強還可以生存，至於一些城郊樓盤以及樓面價更高地塊，還未入市，已經感受到市場襲來的瑟瑟寒風，徐州房價究竟還能守得住嗎？
樓市觀望情緒漸濃，但是在這緊要的關頭，降價是絕對不允許的！我們可以優惠，可以送xx，可以打個無關痛癢的小折扣，就是不能降價！就是這種情況下的徐州樓市——一個非常不可思議的消息傳來，徐州房價竟然迎來了32月連漲！
一、9月份70個大中城市住宅銷售價格統計數據，徐州竟然還在漲
其實小編對樓市降溫最直觀的感受就是最近各家樓市大v挖空心思、收集素材，發的各種文章，閱讀量仍舊是止不住剎車的腳步，在這種情況下，國家統計部發布的2018年9月份70個大中城市住宅銷售價格統計數據，新建商品住宅環比上漲的城市有64個，相比8月份67個城市出現減少。其中小編重點關注我們大徐州——竟然還在漲！
商品住宅價格指數△
對此我們只能解釋為“慣性”效應，數據反饋具有一定延後性，房價下跌需要一個過程，開始是熱度下降，接著成交量下跌，最後才輪到房價下跌，另外，影響房價的因素是多方面的，再來看兩組有趣的數據▽▽▽
前幾天，智聯招聘發佈了，《2018年秋季中國僱主需求與白領人才供給報告》
徐州平均薪酬為5945元，注意了是白領。徐州房價指數根據官方的統計是還在飆升，而根據徐州現在的房價，三季度的人均可支配收入只能買2平方米，有點心酸，對比當前可支配收入，徐州房價實際上已經觸碰到了居民所能夠接受的天花板，房價階段性回調已勢在必行。
二、規劃的未來很美好，看似光明的未來
房價上漲遇到了一定的瓶頸，但是期待徐州房價一落千丈的也並不現實，無論是從城市層面還是具體到規劃方面，還總是有不斷的大的利好傳來，支撐著搖搖欲墜的房價就是不跌。
洽談會△
2018年中國·徐州第二十一屆投資洽談會，徐州現場簽約46個大項目，這算是近期小編聽到的，關於城建的大新聞。這其中關注度超高的方特已經確定落地徐州，至於哪個地方還有待確定。這代表著，這些人和企業對徐州的未來預期是非常好的。就像京東前幾年一直虧損扔有不斷的大企業給他資金，原因之一就是——京東的增速是年年攀升的，未來美好可期，而這兩年京東已經盈利！
其實不僅是城建，徐州最近頻頻上焦點訪談，最近發佈的徐州宣傳片，藍圖真的很美好！而且徐州近期還獲得了聯合國人居獎，2018年“世界城市日”中國主場就在徐州。
前幾個舉辦的城市分別是上海、廈門、廣州，徐州接棒新一線城市！其實，自從確定了徐州淮海經濟中心城市的地位開始，徐州大刀闊斧，進行了許多改革，而且我們也看到了成效——藍天碧水，空氣清新，對徐州的未來，我們是期待的。
三、高價地集中入市，房企面臨空前壓力
構成房價的因素中，一般而言什麼因素佔比最大，就是土地成本。土地屬於不可再生資源，開發商擇地的位置一般而言只會往外走，尤其是隨著時間的推移，能開發的土地越來越少。而近年來徐州一些比較好位置，土拍價格屢創新高！
房價構成因素佔比△
①第二水泥廠地塊，樓面價10074元/㎡
目前該地塊項目名稱——徐州富春山居。據小編的得知該項目的規劃是別墅+洋房，該樓盤位置在徐州市三環東路與徐海路交匯處向北200米（五山公園旁），看到這個樓面價，不知道價格會賣到多少。
②中山路東，黃河北路北地塊，樓面價11323元/㎡
目前該地塊項目名稱——天闕，由旭輝和美的開發，項目A地塊規劃為小高層及多層改善產品約698套房源即將入市。這個拿地價格加上建築成本、銷售成本等等，簡直不敢想象。其實天闕距離剛賣完的美的雲熙府不太遠，而美的雲熙府的價格在一萬六七，天闕試水價格2萬+，這樣對比價格就很明顯了。
③黃河南路南，礦山東路西地塊，樓面價9311元/㎡
2018-30號地塊，是正榮拿地。該地塊相鄰的樓盤有萬科翡翠天地、海爾灩瀾公館、書香華府等，大家猜測一下價格吧！
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欣欣路北奎河東地塊，該項目就是崑崙御，樓面價是7185.82元/㎡，是2017年的地王，這樣對比有沒有直觀的感受！
徐州過去一年的土地市場，曾經了給了徐州極大的想象空間，樓面價破萬，徐州房價真的要奔兩萬去了嗎？理想很豐滿，但是現實很骨感，隨著去庫存臨近尾聲，徐州新入市房源大量補倉，賣方市場與買房市場在不經意間已經變換了立場，尤其是今天爆出2018-46、2018-43號兩宗東區地塊突然中止拍賣，更讓即將到來大型土地拍賣蒙上了一層陰影。
四、驚天的樓面價，蓋不住尷尬的發展路徑，擋不住流失的人才
最近限價盤璟悅開盤，位置在“宇宙東區”，預想中的千人搖號的場面，但是並沒有，這已經說明徐州目前對於價格稍微比較高點的樓盤，購買力的流失，上半年樓市有多好，下面樓市就有多涼！現在的徐州房價，剛需的門檻真的超出剛需者太多了，多的提不起買房的心思。
徐州不止這些驚天的樓盤價超高的盤，一些比較偏的位置拿地的樓面價格超過了5000多，比如北區的某地塊，這妥妥的一萬以上的節奏，那個位置匹配這個價格，實際開盤上也難以取得更大的利潤，不僅韭菜心涼，割韭菜的也心涼。
房價短期看土地、中期看政策、長期看人口，從表中不難看出，徐州面臨一個尷尬的境地——留不住人才！這個現象也非常值得警惕。
五、回不去的曾經，未來房價也未必很紅
徐州目前已經到了第四季度的中期，金九銀十快要過去，從下半年推得樓盤中，可以看出價格超過一萬三的樓盤幾乎成績都不太理想。開發商高估了徐州高位盤的購買力，雖然徐州這兩年發展不錯，但是相比較蘇南的一些城市還是有不小的差距，價格比較高的樓盤一方面徐州的剛需覺得難以接受這個價格，一方面有能力接手的有很大一部分都被上半年集中式的加推消耗了購買力，還有一部分不看好這些高價盤，加上下半年的限售政策，五六年之後，依照目前徐州的發展，升值的空間有是有的，但是轉手很難賺到多少錢。
徐州的房價市場已經不是前幾年，尤其是地鐵建成以後，交通更加方便，而且徐州正在極力推進徐州邊緣地帶的發展，以後那些價格比較高的樓盤接手的人會比較尷尬，小編預測有很大一部分不是徐州本地人或者在徐州發展的，因為依照徐州現在的發展，80後，90後在奮鬥十年都未必能接盤這個高價盤了，徐州的那些開發商們希望把眼光房子走量的房子上面，保證基本質量的同時，價格低一點。
六、天冷餓不死手藝人，未來品質為王
遙想上半年的徐州房地產市場，管你盤在哪裡，管你價格高不高，管你是不是品牌房企，開盤當天基本全告售罄，但是到了第三季度，大家忽然發現，就連搶限價盤的熱情也不見了，市場在降溫已成共識，但是天冷餓不死手藝人，只要品質更高、尊重徐州市場、尊重徐州購房者，不搞簡配節約成本那套，徐州人還是買賬的，紫薇公館價格很高，但是大家從來只說它貴，沒有人說它不值，從某種程度上說，市場降溫其實也是一場大浪淘沙的好事，對徐州的開發商而言，未來唯有堅持做擁有產品力的口碑作品，才能在變幻莫測的市場中永遠立於不敗之地。
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