內地空置稅要來了？或參考香港年徵24倍月租金

國家統計局擬在部分城市作空置房抽樣調查

（原標題：內地空置稅要來了？或參考香港，房屋空置6個月，年徵24倍月租金）

長租公寓弊病凸顯，租客投訴多，租房市場長期處於賣方強勢的局面，主要是因為可租房源少，一方面是新建租賃房源不夠，另一方面是存量沒有被完全挖掘出來。事實上，市場上的房源量其實是夠住的，只是大批存量房源並沒有釋放出來，長期處於閒置狀態，以至於供不應求。

房價上揚，投資客囤積房源坐等升值，加上各地租售比不高導致房屋持有者並沒有足夠的動力去出租運營自己的空置房源；其次，房產空置稅沒有落地，投資客房源空置成本低，也是原因之一。

一線城市及部分二線城市住宅及辦公租金回報率

但是，最近一段時間，空置稅事情又被提起，租房市場也被激起了新的漣漪，一旦空置稅落地，意味著更多存量房源的釋放，二房東拿房不再難，租客租房也更多選擇

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空置稅救市，擴大可租房源量

近日，國務院參事、住房和城鄉建設部原副部長仇保興再次點名“空置稅”，他認為，“徵收空置稅”已經到了時機。

仇保興在近日舉辦的《參事講堂》上作出估算：“在我國房屋空置率比較高，不同城市空置率是不一樣的，像鄂爾多斯空置率是70%，北京空置率在百分之十幾到二十。而從國際上看，一般採取了空置稅的國家空置率接近5%左右。”

值得一提的是，這已經不是仇保興第一次呼籲“徵收空置稅”！

除此之外，原我愛我家副總裁、胡景暉表示，當下租房市場已成絕對的賣方市場，北京約有100萬套房子是空著的，可以仿效香港政府出臺空置稅，如此租金將會應聲而跌，租房條件也會獲得極大改善。此外，

胡景暉認為，如果出臺了空置稅，那麼市場上空置房源大部分都會投入到租房市場中來，大量的房源供應也將使得房屋租金應聲而跌，租房的生活條件也會得到極大的改善。

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國內房源空置率究竟有多高？

原中財辦副主任楊偉民近日在 “2018陸家嘴論壇”演講時表示：我在中央財辦時，曾經請有關單位通過對用電量對全國住宅的空置情況摸底調查，顯示我國無論是城鎮還是鄉村住宅的空置率都相當高。比日本這種高度老齡化、少子化、城市化的國家還要高，日本是13%。

中國房地產空置率究竟有多大，官方沒有給出確切數據，我們只能用前幾年西南財經大學的調查報告中獲取數據：2013年全國城鎮家庭住房空置率高達22.4%，其中六大城市空置率分別為：重慶25.6%、上海18.5%、成都24.7%、武漢23.5%、天津22.5%、北京19.5%。三線城市住房空置率最高，為23.2%。

這樣的數據已經非常驚人了，按照國際常見的標準，空置率10%以下為較合理區，房屋供求基本平衡；10%-20%之間為危險區間；20%以上為房屋庫存嚴重積壓。眾所周知，空置率越高，房屋使用率就越低，房地產的泡沫就越大，投機炒作的氛圍就越濃。

2016年初，國內知名財經學者周天勇和他的團隊測算出。2015年底預計，我國城鎮已經被購買和竣工住宅的空置率約在在20%到25%之間，城鎮地區空置住房約為6500到8800萬套之間。而任志強則表示，通過相關數據計算發現，絕不可能有5000萬套以上的空置房存在。

今年3月份，國家電網公佈了空置率的調查結果，從每戶電錶數據來看，一年一戶用電量不超過20度認為是“空置”。算下來，2017年，大中城市房屋空置率是11.9%，小城市房屋空置率13.9%，農村房屋空置率14%。不過也有人指出，農村房屋空置率與小城市房屋的空置率僅多0.1個百分點，就無法解釋當前小城市房價被爆炒，房價都要過萬的現象。

面對，中國住房空置率比日本還高問題。專家們認為，目前中國城鎮化率只有56%，離發達國家的85%還有一定的距離，只要農村人口都到中小城市來落戶，中小城市的空置率高的問題就能得到解決。

但是，我們認為要城鎮人口能夠進入中小城市安居落戶，既要有相對應的社會保障體系要跟進，還要他們有能力買得起房子，現在中小城市房價已過萬了，就連當地人都買不起，外來人口肯定沒有這麼強大的購買力。

關於中國房地產空置率有多少的問題，我們覺得隨著大中小各城市房價被輪番炒了一遍後，從租售比來看，房地產已沒有了投資的價值。目前，投機性購房需求比例也是很高的，這就導致了近年來，我國各熱點城市住宅空置率在一起攀升過程中。

所以，多數城市的住宅空置率應該達到了20-30%區域，不太可能低於20以下。也正是如此，我們一直聽媒體報道的，各地湧現出不少擁有幾十套甚至上百萬房產的房叔、房姐、房嫂、房妹等囤房者來。

那麼，國內房地產空置率高於日本說明了什麼呢？首先，如果中國各城市房地產的空置率超過15%至20%區間，這就意味著，大量房源掌握在少數炒房者手中，多數人要麼買不起房，要麼做了房奴。

所以，一些專家之前建議政府增加房地產的供給，這是不正確的，因為房源稀缺的問題，並不是出在住宅地產供應不足上。而是要盤活存量房源，進行合理的資源配置，否則房源供應再多，還是集中在少數人手裡時，房地產供不應求局面難以改觀。

再者，房地產空置率數據如果足夠精確，能夠為後續出臺房產稅做鋪墊。如果房地產空置率超過了國際公認的警戒線，政府可以對房地產稅試點進行全面擴圍，要在住宅的保有環節徵稅，彌補之間在房產持有環節稅負過輕的空白，同時適當減少房地產交易環節的稅負，這樣可能更精準的遏制投機性購房需求。

最後，如果住宅空置率低於10%說明當地住宅地產主要是由剛需購買，而如果高於20%那就是投機性氛圍極濃的時候，這就需要地方政府採取調控措施堅決遏制其迅速發展，讓房地產去投機化，迴歸居住屬性。

而現在若任由炒房者發展下去，當投機炒房者大規模轍離，系統性的金融危機或將不可避免。現在連官方都承認，房地產市場積累了一些風險，近期亂象叢生，目前在行政措施已經不能根治這些亂像，所以必須加快房地產調控力度，同時建立健全長效機制，嚴防房地產金融風險的發生。

中國的住宅空置率究竟有多高？無論是官方或民間機構都無法給出精準的答案。但是我們認為，在全國熱點城市房價輪番爆炒了過後，炒房者手中已囤積了大量房源。而住宅空置率居高不下，就說明房地產投機者盛行，樓市泡沫過重，急需政府部門出臺房產稅，以及房地產調控措施應對，並且要竭力避免房地產泡沫的破裂。

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動力！空置6個月要交年租金200%的稅

房屋空置稅如果稅率太低，則不會動搖投資客囤房的積極性；如果稅率過高，可能會影響整個房產市場的走向，甚至是整體的經濟形勢，所以，需要有一個合理的額度。在空置稅稅率的制定上可以參考今年香港的落地模式。

2018年6月28日，香港特別行政區政府公佈了六項房屋政策新措施，其中有一項便是“空置稅”。

空置稅由香港差餉物業估價署按年徵收，主要針對閒置期滿6個月，未進行居住使用也未出租的一手住宅徵稅，徵收金額為一手房租金的兩倍，就是空置稅為評估出的年租金的200%!

從香港的操作模式來看，對空置6個月以上，未居住也未出租的一手房源要徵收年租金2倍的空置稅。有人舉了一個例子，假設一套兩室一廳房屋的月租金是6000港幣，年租金就是72000港幣，空置稅達到144000港幣。

如此一來，很多人會願意把房子拿來出租，既賺了租金又能避免房屋閒置產生的鉅額稅務問題。區別不同的是，香港的空置稅是針對一手住房，內地的空置稅如果落地，則要集中針對非家庭自住之外的空置房源。

04

房子新屬性

曾經有學者說，中國的住房空置率在20%左右是合理的。這個論調不知道是怎麼來的。但是以目前的樓市情況來看，當越來越多的人把買房看作是投資、看做是投機的時候，這本身就已經說明，剛性需求已經很難跟得上我們發展房地產的速度了，大量的房子被投資者們佔據。簡而言之，房地產市場更多的可以看做是一個投資市場，而非居住場所。

空置率的另一面是自住房擁有率，這個數字大家要是查一查也不少，從你幾年前開始，國內國外就已經在報道，中國的幾乎可以說達到了每戶一房，居者有其屋的水平。

下面是外媒在全球主要國家所統計的住房擁有率，可以看到（紅框內）的中國住房擁有率已經超過90%。

空置率超過10%（甚至20%），住房擁有率同時超過90%，這意味著什麼？還是說我國住房市場投資屬性和投機屬性越來越強。

前四個月，住戶部門的中長期貸款（基本上是房貸），平均漲幅超過35%，大量的三四線城市住房被購買。很多看多房地產的人可能都看不懂，目前這個樓市的發展。確實，相比於一二線城市，這些需求是哪裡來的呢？

大家都知道現在市場錢比較緊，很多人都想著央行給點水喝，但是從今年的房貸數字來看，似乎錢從來不曾少過。

靠人，房子或許填不滿；靠錢確實絕對能填的滿。因此，其實未來的房地產發展只要看錢多錢少，看銀行的管控力度就足夠了。其他的行政手段，可能更多的作用是是，通過增量預期來化解短期人們對於樓市的上漲預期而已。

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結語

有的時候，大家希望我們的政府多供應土地，多增加供給，短期來說這招可能對減輕人們的焦慮感，降低人們的預期有用，但就像國土部所言，土地供應和房價沒有直接聯繫，當我們的人口繼續變老，對於住房的有效需求繼續變低的時候，大家想過沒有，這些新增的房子和土地所貢獻的房子和我們日益走低的需求之間的差值會越來越大。也就是說，房子會越空越多。

任何投資都講究一個度，如果超過了一定的界限，往往會適得其反。暴哥不想說太破，但是維持房價的根本是有效需求，有效需求枯竭了，靠投資或者投機，這市場不健康的狀況終歸是有極限的。

今天就寫這麼多，再寫下去大家該不耐煩了。最後想說，不動產登記完全運行的那一天 ，可能也就是我們自1998年住房商品化元年以來，第一次能夠獲得確切的住房空置率的時候，到時候，真的想知道結果究竟如何。

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關鍵字: 稅要 日本 仇保興