本報記者 張玉 石英婧 上海報道
12月19日～21日，中央經濟工作會議在北京舉行。中共中央總書記、國家主席、中央軍委主席習近平，中共中央政治局常委、國務院總理李克強，中共中央政治局常委慄戰書、汪洋、王滬寧、趙樂際、韓正出席會議。
會議強調，在充分肯定成績的同時，要看到經濟運行穩中有變、變中有憂，外部環境複雜嚴峻，經濟面臨下行壓力。這些問題是前進中的問題，既有短期的也有長期的，既有周期性的也有結構性的。要增強憂患意識，抓住主要矛盾，有針對性地加以解決。
會議明確，要構建房地產市場健康發展長效機制，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因城施策、分類指導，夯實城市政府主體責任，完善住房市場體系和住房保障體系。
對於上述“房住不炒”等政策，億瀚智庫日前在分析中預判，房地產行業始終會以“穩”為主，並持續完善長效機制建設，政策調控將在“房住不炒”的基調下，堅持“因地制宜，因城施策，合理保壓”，未來政策會出現邊際放鬆，但很難有大範圍的變化。並且政府將有更多“裁量權”，承擔更多主體責任，並持續完善住房市場和住房保障體系。
房住不炒 因城施策 夯實城市政府主體責任
“ ‘住房不炒’的定位是最近兩年樓市調控的大基調，在政策持續發揮作用下效果已經顯現，熱點城市持續降溫。說明明年還要繼續維持政策基調。‘因城施策’說明樓市調控政策已經不是‘一刀切’，地方政府是調控主體。今後樓市政策鬆緊還是地方政府根據自己情況調整。聯繫最近幾天不少城市對樓市政策出現微調，明年這種案例會更多。‘完善住房體系’中房地產稅是始終繞不開的內容，不排除加快推進速度的可能。”上海中原地產市場分析師盧文曦表示。
同時值得注意的是，此次中央經濟工作會議對於房地產內容的表述，出現了一些微妙的變化。
其一，“分類調控”提法改為了“分類指導”。在嚴躍進看來，這或暗示著單純的直接調控會減少一點，而是更多基於城市政府主體責任，來進行指導。“從這個角度看，說明房地產的管控主體不在於中央，而在於地方政府，中央扮演了指導的角色，而地方政府才真正扮演調控的角色，這是‘因地制宜’的一個重大突破，從側面也說明當前菏澤和廣州政策調整是有理有據的。這也說明此次中央經濟工作會議更加強調‘調控和指導’的關係。”
其二，此次政策沒有提及租賃市場的概念。“這和去年的重心完全不一樣了。這與租賃市場本身已經啟動、開始進入正軌發展態勢有關。當然應該說，在過去一年租賃市場的鼓勵性政策比較多，後續應該說不會有非常直接的刺激新政策，這需要相關租賃企業注意，即2018年租賃市場是一個政府支持型的市場，而到了2019年需要更加主動去探索市場化的模式。”嚴躍進說道。
“政策上所謂放開需要兩步走：首先是放權。各個城市政府尤其是省會城市和地級市相對來說有更加權威的放權機制。放權之後，各地的具體政策會有放鬆。這種放鬆不是簡單的因為市場交易下滑，有些政策可能也會存在一定的瑕疵，包括限購政策及酒店式公寓等方面。不過，相對於過去政策的‘一刀切’，現在的政策會有所放開，對以後市場的交易也會有影響。市場交易好以後也有助於開發商及購房者入市，供求關係會更加平衡。”嚴躍進總結表示。
短期內市場下行趨勢或難改變
在同策研究院首席分析師張宏偉看來，從某種角度來說，地方政府有可能會採取一些定向寬鬆的措施，這對於三四線城市會有一些明顯的變化。但對於大部分一二線城市來講，明年政策面將很難出現鬆動。“就現在的情況來講，即使有一些定向寬鬆措施，市場下行的趨勢也是不變的。”
“從行業調整的階段特徵以及週期的表現來講，現在市場還沒調整到位。這種調整會持續到明年三季度甚至更晚。另外從企業資金面角度來講，即使現在有幾個城市政策面有一點寬鬆，也不會改變現在整個市場的銷售速度，對企業回款來講，也不會有太多的利好。”張宏偉說道。
據張宏偉介紹，當前環境下，整個企業的資金兌付壓力較大，對房企來講，資本市場融資環境仍比較嚴格，融資渠道也非常窄，這種情況下，從今年下半年到明年上半年的這段時間還是企業資金壓力比較大的一個階段。當企業資金壓力比較大時，市場必然會因為資金鍊的問題而出現價格調整，企業為了回籠資金而進行降價從而會導致市場持續的調整。
Wind數據顯示，2018年全年公司債和企業債合計有2638只已經兌付或即將兌付，涉及到期償還、提前兌付和回售，預計規模1.43萬億元，較2017年大幅增長近60%。
“從未來的市場趨勢來講，明年三季度之前還是一個持續下行的過程，現在官方的定調所謂的穩並不是指不動，而應該是指穩步的小幅下滑，防止市場大幅下滑，然後迴歸到一個合理的狀態。”張宏偉說。
對於目前的行業形勢, 陽光城集團執行董事長兼總裁朱榮斌在日前內部召開的“品質宣言大會”上坦言，2018年對於房地產及其相關行業來說，是非同尋常的一年，持續三年的行業調控已進入深水期，“一城一策”的長效調控機制將逐步落地，行業迴歸平均利潤，正式進入下半場，是一個大的趨勢。但其表示，仍然堅定不移地看好這個行業的長遠發展前景。“沒有不好的行業，只有不好的企業。千億元規模之後，陽光城將更加註重產品品質打造，品質是立業的基本。”
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