一邊高喊“活下去”一邊高歌猛進地併購拿地，龍頭房企萬科A（000002.SZ）戲劇般的表現或是時下大型房企普遍的處境。
繼收購華夏幸福、海航部分項目及公司股權後，11月9日，萬科又收購了嘉凱城旗下5家公司股權。
據長江商報記者不完全統計，2018年初以來，萬科實施的涉及項目、股權或資產的收購至少有14起，耗資超過230億元。
此外，萬科在拿地方面也頗為積極。根據萬科披露的數據，今年前10個月，其累計新增項目205個，新增權益建築面積達到2453.74萬平方米，累計耗資1338.17億元。
大舉併購使得萬科的負債激增、現金流銳減。截至今年9月30日，萬科流動負債達到10441.36億元，首次突破萬億。隨著大舉擴張，公司的現金流急劇減少。今年前9個月，其經營現金流淨額同比下降254.02%。
為了支撐其拿地擴張，今年以來，萬科不斷舉債。截至三季度末，其資產負債率升至84.93%，這已是從2014年以來的連續四年增長，也是其上市以來的最高值。
在去槓桿、房地產市場調控背景下，萬科為何一邊喊“活下去”、一邊又舉債拿地?對此，長江商報記者向萬科發去採訪函，但未獲得具體答覆。
11月23日，一上市房企人士向長江商報記者稱，目前，房企處於洗牌階段，中小型房企生存艱難，不斷出售股權、地塊，而大型房企則趁機低價拿地，擁地過冬。而於萬科而言，頻頻拿地擴張與負債猛增、流動性承壓，二者如何平衡將會對以鬱亮為管理層的萬科形成挑戰。
1338億拿地居行業第二
11月10日，嘉凱城公告稱，將旗下5家公司股權出讓給萬科，交易價格為3.55億元，以及約30億元的股東債權款，合計約33.58億元。
公告顯示，本次交易資產包中，涉及位於杭州、諸暨、重慶等4座城市共6個房地產項目，項目剩餘可售面積超過71.06萬平方米，合計負債達89.21億元，淨資產僅為4.34億元。今年前8個月，合計虧損1.4億元。
據介紹，基於發展策略考量，萬科通過收購嘉凱城資產包，可加大對華東市場的佈局，有利於業務擴展。
其實，這已是短短一個月內萬科實施的第三次較大規模併購。今年國慶節之後的10月9日，萬科斥資32.34億元收購華夏幸福旗下5家公司部分股權，獲得位於河北涿州、大廠、廊坊和霸州市的多宗土地，總用地面積約33.93萬平方米，均為住宅用地。這也是北京萬科年內最大一筆併購，收購完成後，萬科成功布局了環京區域。
11月6日，萬科又收購了海航旗下廣東興華實業有限公司100%股權，轉讓價款約10.35億元，加上一筆5.47億元的原股東貸款，交易價款合計為15.82億元。資料顯示，廣東興華實業的主要資產為中央海航酒店廣場項目。該項目總建築面積17.7萬平方米，是一個集寫字樓、酒店、公寓及商業於一體的綜合體項目。
上述三次併購，萬科合計耗資81.74億元。一個月耗資超80億元併購，於萬科而言創了歷史紀錄。
其實，今年以來，萬科收購項目的動作較為頻繁。據不完全統計，從今年1月聯合旗下商業平臺印力以83.65億元價格收購凱德旗下20個購物中心開始，萬科至少實施了14起收購，累計耗資230.86億元。而這，還不包括一些未公佈交易金額的併購項目及一些舊城改造項目。
除了通過收購項目間接拿地外，萬科在直接拿地獲取方面也很踴躍。據萬科經營數據，今年前10個月，萬科新增建築面積為4193.4萬平方米，其中權益建築面積為2453.74萬平方米，累計耗資1338.17億元，平均樓面價為5453.59元/平方米。其拿地金額和建築面積，僅次於碧桂園（拿地金額為1197億元），位居行業第二。
綜上所述，通過直接間接拿地，萬科合計耗資約1569.03億元。
流動負債首次破萬億現金流承壓
大舉拿地的萬科也面臨著現金流承壓的局面。三季報顯示，截至今年9月底，公司負債總額達到12163.30億元，首次超過萬億，較年初的9786.73億元增長了2376.57億元，增幅為24.28%。同期，公司資產總額為14322.22億元，較年初增加了2668.75億元，增幅為22.90%。
從負債端看，公司有息負債為2432.03億元，較年初的1906.25億元增長了525.78億元。有息負債大幅增加直接吞噬了公司不少利潤。今年前9個月，公司財務費用高達46.3億元，而去年全年為20.75億元，增加了25.55億元，增幅為123.13%。這意味著，今年前9個月，公司創造的利潤有46.3億元用於支付了利息。
此外，負債中，流動負債為10441.36億元，首次突破萬億元大關，較年初的8473.55億元增加了1967.81億元。而在12124.08億元流動資產中，貨幣資金為1327.66億元，較年初1741.21億元減少了413.55億元。存貨7078.93億元，較年初增加了1098.05億元。而公司的存貨週轉率逐年下降。2015年，其存貨週轉率為0.4029次（約為893天），2017年降至0.3005次（約1198天），今年前9個月為0.1759次。
負債大幅攀升，存貨高企且週轉率下降，使得萬科的償債壓力明顯增大。
從償債指標看，截至今年9月30日，萬科的資產負債率為84.93%，較年初的83.98%增長了0.95個百分點。這也是2014年以來，公司資產負債率連續5年上升，更是達到公司上市27年來的最高值。同時，公司的流動比率、速動比率分別為1.16倍、0.48倍，2017年底為1.20倍、0.50倍。僅以2017年底數據，其流動比率接連下降，創下了公司上市以來的最低值，這也表明公司償債能力下降。
此外，基於併購，萬科的現金流亦呈現緊張局面。今年前9個月，公司經營活動現金流淨額為-257.31億元，去年同期為167.06億元，去年年底為823.23億元。三季度經營現金流銳減了254.02%，且由正轉負。
為緩解流動性壓力，萬科頻頻舉債。今年11月15日晚間萬科公告稱，公司成功發行2018年度第二期中期票據，規模為20億元。截至9月底，公司應付債券餘額為429.31億元。
H股。10月29日，萬科增發H股的申請已被證監會受理。
試圖尋求擴張與流動性平衡
擴張與流動性，二者如何平衡將會對以鬱亮為管理層的萬科形成挑戰。
針對萬科大舉收購拿地擴張，一家上市房企人士向長江商報記者表示，時下正處於房地產市場洗牌之際。小型區域性房企因融資受限苦苦煎熬，不少已被收購。中小型房企的日也不好過，多在不斷收縮戰線，或出售項目股權、或尋找合作合夥一起開發等。基於此，一些大型房企頻頻出手低價接盤，藉此低成本擴張。
其實，在去槓桿及房地產市場調控的背景下，房企資金普遍趨緊，即便是龍頭房企，也得謹慎行事。
長江商報記者採訪瞭解到，今年四季度以來，不少房企融資後不再像以前那樣用於拿地擴張，而是用於還債及補充流動資金，提高流動性。
此外，全國範圍內，此前，從財報上看，業績還算不錯的一些房企，在不斷強調快速回籠資金。包括恆大、萬科、金地、中糧等房企陸續通過開盤優惠，推特價單位房等手段開展促銷，越秀地產等中小型房企也加入降價促銷陣營。
長江商報記者注意到，萬科拿地權益比在下降。今年10月，萬科新增項目11個，佔地面積合計為179萬平方米，計容積率建築面積372.3萬平方米。其中萬科權益建築面積174.1萬平方米，需支付權益價款87.6億元。而11個新增項目中，只有天津一個項目為企業100%權益持有，有5個項目的權益佔比在50%—70%，而另外5個項目的權益佔比則低於50%。
拿地權益比下降一定程度上也說明萬科“差錢”，這從其發行H股或可說明一二。目前，萬科正在籌劃發行H股，而近期，香港股市下跌幅度不小，此時發行H股似乎不是一個合適的時機。
上述上市房企人士表示，大肆擴張的同時，萬科接連融資，其意是試圖尋求擴張與流動性資金的平衡。
大魚吃小魚的“遊戲”還將繼續
在當前環境下，雖然未必是房企最好的併購時機，但應該也算是不錯的補庫存階段。
房企補庫存的渠道通常是通過參與招拍掛競標或者通過併購拿地。隨著房地產調控政策的不斷深入，今年以來房企拿地更趨謹慎，但房企的土地儲備從某種程度上說決定了房企未來規模大小，而規模也是房企融資的重要條件之一。
因此，不僅僅是中小房企要削尖腦袋補庫存衝規模，即使是大房企也不能掉以輕心。
以萬科為例，最近一個月內先後斥資收購了華夏幸福的部分環京項目、海航基礎的廣東華興實業以及嘉凱誠的房地產項目資產包，合計投資約46.24億元（不含相關債權）。
中原地產首席分析師張大偉表示，現在併購拿地是房企尤其是龍頭房企拿地的主要方式。
一方面，房企要更好地活下去，核心點就是怎麼能拿到更便宜的地。
另一方面，現在通過招拍掛拿地難度還是比較大的，雖然土地的價格降下來了，但土地設定的拍賣要求使得土地的出貨值有所下降，因此存量土地的價值還是挺高的。從萬科的幾宗收購來看，其實金額並不是很大，不排除後續仍會出現類似的收購行為。
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