10月25日，位於高新區天府一街的凱德世紀名邸東庭拿到預售證，共推出352套91-144㎡三房、四房產品，預售均價19999元/㎡。這是2018年內高新區放出的第14張預售證、第11個預售樓盤，也是大源CBD今年取得預售證的第二個樓盤。該項目引來623人參與搖號搶奪，中籤率56.5%，已是近期高新南區難得的高中籤率樓盤。
從天府一街到天府五街，10年前的大源村一躍成為高新區的核心組團，區域高度成熟的城市配套、居住氛圍、商業環境，被稱為大源CBD，也是高新區自金融城板塊之後的又一後起之秀。
現在，這一後起之秀，已進入無地可供的飽和狀態，存量房源也接近消耗殆盡。而110㎡以下的首置群體，如果還想在大源買下自己的第一套房，目前已僅有凱德世紀名邸可供選擇。當然，問題也很具體：總價奔著200萬去了，把眼光放到大源板塊之外其實也是有別的選擇的，那麼大源CBD、天府一街、凱德世紀名邸，是不是又擔當得起第一選擇呢？
必須面對的第一個現實：
高度成熟的大源基本已無地可供
先看看大源板塊土地供應情況。2007-2017年，高新區大源板塊累計供應81宗土地，其中包含住宅用地（住兼商、商兼住、純住宅）的有52宗。這52宗中的5宗曾有流拍的歷史，但後續也已重新拍賣併成交，實際大源板塊在過去的十年裡成交的包含住宅用地的土地共47宗。這其中，2007-2012年是大源土地集中供應期，之後大源板塊的土地供應便開始減少，在2016-2017年間，板塊無一宗住宅用地走上拍賣臺，直到今年6月底，一宗38畝純住宅用地被成都卓越城置業有限公司以12700元/㎡樓面地價拿下。
在此之前的10年間，大源入市的47宗土地已全部呈現，大多數項目已銷售完畢。區域已拍賣未上市的土地中，僅有今年卓越拿的那宗純住宅高價地。
這表明，大源板塊經過十年的發展，當前已進入高度成熟階段，可利用土地資源已變得十分稀缺，未來區域土地將以零星小地塊上市為主。僅有一宗土地未呈現的大源，一手住宅供應基本斷檔，當前已經是購房者入住該板塊的最後機會窗口。
並不友好的第二個現實：
大源板塊房源有限，豪改成主流，首置和剛改僅餘最後機會
土地稀缺的情況下，區域還有多少住宅項目有存量？我們先從2018年區域拿預售的兩個項目說起。首先是朗詩熙華府，公開數據顯示，項目共計17棟住宅樓1379套房源，自2017年7月3日首次開盤到現在，項目已推出15棟住宅樓、1223套房源，項目僅有9、11號住宅樓未推出，剩餘156套房源。朗詩熙華府2018年最近的一批次預售產品為132和155㎡的改善房源。
其次是凱德世紀名邸東庭，自2016年9月22日首拿預售證，當前已推出6、7、11、12、13共計5棟樓573套房源，尚有1、2、3、4、5、8、9、10等樓棟未推出。據瞭解，項目剩餘未推售房源數約在一千套左右，且後續房源戶型將與2018年10月25日預售的房源保持一致，均為包含首置和剛改產品的91-144㎡房源。
凱德世紀名邸西區實景圖
另外，區域中鐵建西派瀾岸共計房源1072套，當前已推出294套，剩餘未推售房源約778套，其二期主推戶型為建面225㎡的套五大戶型，與首置、剛改、甚至普通改善無緣，直面豪改客群。
處於天府一街同區域的萬科公園5號計容建面26萬方，一期已建成計容建面7.9萬方，尚餘18.1萬方未開發。這個當初被萬科定位為城市TOP系的項目，其170㎡以上的戶型，也不在首置和剛改客戶的考慮範圍之內。
同樣有存貨的還有中洲錦城湖岸。項目共計3009戶，當前一期2015套75-135㎡房源已售完，項目尚餘994套房源未推出。據小全全瞭解，項目二期主推110㎡以上的改善住宅，目標客群定位已從首置、剛改轉變為直面改善客群。
另有朗基御今緣、北辰香麓有存量，但全部只剩別墅房源。
對於剛改以下客群而言，凱德世紀名邸、朗詩熙華府、中洲錦城湖岸基本是置業大源的最後三個樓盤機會。而110㎡以下的首改類產品，凱德世紀名邸其實已經是最後的機會了。
當然，話不能說死了，在大源板塊，還有一個不確定的因素：之前開發商捲款跑路，停工至今已超3年的著名爛尾樓嘉悅匯，被高新發展子公司倍特建安接手總包施工，當前已復工修建，項目還餘有住宅、商辦公寓未售。裸露的多年的鋼筋混凝土，終於要變成亮堂的房子。只是不知最後，蓋起來的房子是重新售賣呢還是如何處置？
讓人糾結的第三個現實：
大源PK新川，買成熟的現實還是買不確定的預期？
當前，高新區的主力住宅產品供應集中在新川板塊，買大源還是買新川，也成為了高新區置業者最糾結的問題之一。
自2017年起，北大資源紫境府、融創香璟臺、正成南郡等項目相繼入市，區域住宅產品進入集中供應期。雖然區域靠近天府大道的一側居住氛圍逐步形成，但新川板塊整體尚在起步建設期、人口導入也剛開始。通過對標目前已處於飽和狀態、高度成熟的大源板塊，我們可以大致瞭解新川整體成熟時間。
新川板塊
2007-2012年是大源土地集中供應期，也是從2007年開始，大源板塊進入建設階段，至今已有十一年。當前，板塊內入住率已達75%，正好處於住宅物業滿編的臨界點，也處於人口導入完成、高度成熟完善的階段。我們從產業聚集度、商業成熟度、教育資源富集度、交通路網密集度這四個角度來看大源板塊整體的情況。
首先是產業-寫字樓集聚方面，區域內現有領地環球金融中心、長虹科技大廈、高新萬科大廈、蜀都中心、復地國際廣場、通威國際中心、兩江國際、新希望國際、騰訊成都大廈、大源國際中心、OCG國際中心、希頓國際廣場等數十座高端寫字樓，形成以科技新媒體、房地產建築、新興金融、共享辦公等行業為主的集聚發展態勢，成為高新區繼金融城之後的又一高端商務、新經濟產業集聚區。
大源板塊部分高端寫字樓
在商業成熟度層面，大源板塊內有鐵像寺水街、建發鷺洲裡、高新伊藤、世豪廣場、復地廣場、銀泰城等已經開業運營的商業體。有些出人意料的是，世豪廣場2017年全年客流量達到2628萬人次，銷售額（含伊藤）則達到18.5億，兩項數據同比增長率剛好都是19%，超過了環球中心，位居全成都商業體運營指標增速第五；而銀泰城則以36.3%的同比增速排名第一，也就是說，去年是這兩個商業體的運營成績增速最快的年份，當然，無疑證明了2017年也是大源板塊人口聚集、消費力聚集最快的年份。
大源板塊部分商業中心
教育資源上大源也不逞多讓。除高新大源學校、益州小學、成都七中、外國語附屬小學、成都墨池書院小學等學校外，高新區還與丹麥霍森斯共建公立國際學校成都霍森斯小學，這是繼同片區的蒙彼利埃小學之後，高新區的第二所公辦國際化小學，當前已開校，就在凱德世紀名邸旁邊。世紀名邸一期入住業主已有子女入讀該校。（注：根據當前的學區劃片相關政策，每年的劃片情況應以當年教育部門公告的情況為準，這裡只陳述了當前狀況，不代表對未來凱德世紀名邸學區劃片結果的判定。）
大源板塊部分學校
交通上，從天府一街到天府五街、劍南大道、天府大道等路網縱橫。明年底5號線通車後，大源板塊將擁有5號線和1號線兩條地鐵線，成為出行高度便捷的區域。可以說，當前的大源是高新區繼金融城之後的又一個趨近完全成熟區域。
從供地開始，到產業高度集聚、人口導入基本完成、配套高度完善的高度成熟區，大源用了十一年時間。
自2010年進入住宅集中供應期的大源，歷時8年，區域交付的新建住宅項目達到了當前約75%的入住率，帶動區域商業等配套從培育到現在完全成熟。
也就是說，當前正處於住宅集中供應期的新川，即使算上前期區域已入住的小區，待到商業等配套從培育到成熟，也至少需5-8年——當然，這還有個前提條件，就是推動新川版塊產業導入、人口導入的政策因素、資金因素、產業因素能夠一以貫之，持續發揮作用。
新川之心中央公園規劃圖
算完這筆時間賬，其實這個令首置群體糾結的問題也就有了答案：在上一個房地產週期內，剛需買房置業群體通常認為購買70—90㎡甚至更小面積的過渡居住產品，其自用年限一般也就在5年以內，當家庭結構發生變化，如小孩出生之後，就必須要換房了。但當前的市場現實是，上一個市場週期內所謂的“首置”“過渡居住”概念已經被市場上的產品供應趨勢和房價的上漲速度徹底拋棄，現在的首置，得考慮買到的房子是否能滿足自己居住8—10年，甚至是更長的時間。那麼，是提前8年享受成熟的生活配套，還是一定要去熬8年？
擊穿荷包的第四個現實：
首置入駐大源CBD天府一街的最後機會
2萬/㎡的凱德世紀名邸買不買？
改善產品佔主導的成都市場，相比一兩年前房價普遍翻了一番，而高新區更甚，二手房普遍在2萬元/㎡以上。包含高新區在內的成都一圈層主流戶型已在110㎡以上，新房均價在150萬/套以上，並逐步進入以套均200萬以上為主流的時代。
以往5-10年從小房換大房，現在的首置群體，早已被房價擊穿了一個家庭的六個荷包，換房成本更是首置群體不敢想象也不能承受之重，首套房過渡居住的概念已然消失。購房者在可預見的8-10年內，將面臨結婚、生子、孩子教育等方面的問題，首置客群已將目光放在三房以上的產品上。開發商當然早就洞察到了客群需求的這種變化，因此皆以三房四房的改善產品為主打。
目前，以攀成鋼、金融城、桐梓林、雙楠、大源等為代表的高度成熟板塊，新房均以改善和豪改為主，預售價均在2萬元/㎡左右，區域二手房也在2萬元/㎡以上。這表明，成都高度成熟板塊因其處於飽和狀態、無地可供，基本為一二手房剪刀差最小的區域，也是購房者選擇新房置業的熱門區域。近期，凱德世紀名邸新推352套房源引來623人搶購，即是購房者對成熟區域價值及房價認可的一種直觀反映。
凱德世紀名邸西庭交付實景圖
高新區未來供應的住宅產品面積區間基本都在116㎡以上，且以130㎡以上產品為供應主力。首置客群可考慮的項目中，神盤人居盛和林語的2205套房源已推出2147套，僅餘58套。結果已無法改變：絕大多數人搶不到。未來仍有100㎡以下房源供應的項目，僅凱德世紀名邸和碧桂園沁雲裡。
從心理判斷上解決了“享受”8年和“忍受”8年這個問題的首置客戶，無論選哪個結果，能鎖定的目標樓盤都只有一兩個。
2018年，成都預售價超2萬的樓盤已達15個，部分樓盤預售價在2.5萬以上。未來，伴隨著成都預售價格突破2萬元以上的樓盤增多以及2017-18年數十宗高價地的入市，如大源這種高度成熟的板塊一樣，越來越多的區域一二手房價格剪刀差將大幅縮減乃至消除，這也是逐步迴歸正常、良性發展的市場必然會出現的結果。
當一、二手房剪刀差大幅縮小乃至消除，大源的機會窗口，將更加珍貴。戳心的是，前邊這句話去掉一個“珍”字，依然成立。
所以，說了這麼多，小全全給出的建議是，對首置群體來說，2萬元/㎡的價格是顯得不那麼友好，但是也為首置留下了入住大源CBD的最後一扇窗口，價格總不能辜負了價值吧？
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