在房住不炒、租購併舉的樓市定調下，長租公寓經過近幾年的孕育終於破繭成蝶脫穎而出，成為政府力推、企業扎堆、資本追捧的“香餑餑”，甚至連銀行等金融大鱷和BAT互聯網大佬們都不能淡定了，紛紛舉手參與。這個市場究竟有多大，讓各方垂涎？
房企作為重資產模式的老司機，能否玩轉靠運營說話的長租公寓呢？
1、長租公寓將成為萬億租賃市場的增長極與發達國家相比，國內巨大的租賃市場目前還是藍海，並不掌握在機構手中。例如，美國機構滲透率超過30%，是在美國各州租賃環境差別大、以民間租賃為主導、政府僅對低收入階層提供租金補貼的市場背景下，而以政府主導、民間投資為輔、鼓勵機構託管的日本租賃市場中，目前租賃機構滲透率已超過80%。
隨著中國租賃市場規模的持續增長以及機構滲透率的不斷擴大，意味著長租公寓市場的前景可以預期。
在成熟的租賃市場，一般認為租賃模式的盈利能力從大至小依次為：持有型集中式公寓>運營型集中式公寓>分散式公寓。集中式長租公寓成為租賃市場最具活力的細分市場，也是資本十分青睞的投資領域。特別在公寓品質化需求升級，有效供給不足，移動互聯、大數據等新技術推動的影響下，長租公寓的發展速度將更加迅速。
2、租賃機構遠期將呈現三足鼎立格局隨著國內公寓市場不斷走向成熟，公寓租賃機構也將走向分化和整合，房企、專業公寓運營商和REITs將成為長租公寓行業的三大主體。
目前，中國版REITs的呼聲越來越強烈，相關的金融創新不斷湧現，長租公寓領域的類REITs發行實現破冰。2017年10月，新派公寓和保利地產兩單長租公寓類REITs相繼獲批發行。待REITs真正落地後，將迅速成為長租公寓行業的第三股重要力量。
現有公寓市場的玩家中，房企將持續發力，不斷擴大運營規模搶佔市場份額；專業公寓運營商、房地產服務商和酒店集團將以專業公寓運營商的身份繼續經營，而部分基金公司、房企將轉型REITs，共同分享租賃紅利。
3、房企將成為持有型長租公寓機構的主力軍房企在資產端具有天然優勢，無論是獲取優質自持租賃房源還是收購優質資產的通道都更為暢通，因此，房企在運營型、持有型租賃機構中都將成為市場主力。特別是房企具有更強的重資產屬性和資產增值能力，將成為持有型租賃機構的主導力量。就當前而言，房企已經駛入租賃市場發展的快車道。
4、房企長租公寓運營將朝著綜合化和專業化發展在房企之中也會發生內部分化。大型房企長租公寓將朝著多業務協同的綜合化方向發展，中小型房企將走專業化發展之路大型房企地產開發、商業運營、物業服務等主營業務已經具備規模效應，長租公寓業務的推進將與主營業務發揮協同效應，規模上量後還有可能疊加多種增值服務，綜合化發展將充分發揮大型房企的規模優勢。
中小型房企在房地產開發集中度不斷提升的行業背景下，轉型才能煥發新生機，在租賃政策紅利下，長租公寓不失為一種好的選擇。中小型房企開展長租公寓，可專注於某個細分領域或某個區域做強做深，也能獲得成功。
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