最近，12月12號，國家發改網發佈一條新動態，關於支持優質企業直接融資進一步增強企業債券服務實體經濟能力的通知。
對於這樣的一條動態，個人認為，從樓市方面來說，這是為一些房企續命，本來年底市場下行，銷售回款難，融資更是困難，這麼一來，可以說是妥妥的雪中送炭了。
1.哪些房企可以獲得發債受惠？
如圖所示，並非所有房企，主體信用等級要達到AAA級的，資產總額大於1500億元，營收大於300億元，資產負債率不超過85%的房企，也算是優質企業。
文件明確指出，營業收入得大於300億，小編整理了全國部分房企的銷售情況，基本上百強房企的最後一名都在200億元以上。那麼，換算到全年，他們的基本銷售額也都在300億以上，或者最後幾名也可以無限接近。
但是，有必要指出的是，房企的總銷售額一般由兩部分組成：自己權益部分，以及別人權益部分。很多項目是好幾家房企合作、參股關係。所以，權益部分，不少房企可能不到300億元的銷售額。
房企名義銷售額，或者權益額，並不會成為房企當期的全部營收。有財經分析人士所言，80家左右的房企符合本次企業債發行條件，是不可能的。
實際上，營收能過300億元的房企並不多。何況還要AAA評級，資產負債率不超過85%。
有專業財經媒體使用某數據篩選後就發現，目前滿足上述要求的開發商只有18家。同時，個別房企巨頭，如恆大、碧桂園，負債率都還有待改善。
根據上述專業財經媒體的預估，從上市房企資產總額及營收增速來看，預計年底有35-40家房企可以滿足要求。
考慮到資產負債率是變動的，部分房企也在努力還債、降槓桿，同時大部分上市房企2018年的銷售和利潤狀況是不錯的。或許，符合條件的房企2019年還有望略多一點。
2.這一措施將帶來哪些影響?
從這個文件可以看出，大部分房企想要獲得企業債融資都是不容易的，兩個門檻，就限制了很多房企。由此可見，中小房企的生存環境一如既往的艱難，大房企有機會做大做強。
11月份，上市房企銷售大幅下滑，碧桂園，融創，恆大三家的銷售額合計環比下降了300多億，下降幅度達到22.61%。
據說11月份，上海房價降價幅度就超過了10%，有上海的朋友說，近期很多樓盤實際降價幅度其實已經超過30%。
房地產市場遇冷，這是不好的信號，如果一線城市下跌，二線三線城市緊隨其後，就會有崩盤的危險，這是zf不願意看到的，他們更希望的是緩慢下跌或者保持橫盤，如果短時間內崩盤，一定會引起一系列的連鎖反應，例如前陣子深圳出現的多個法拍房，就是因為投資客還款壓力大，從而棄房斷供，導致銀行會產生大量壞賬。如果軟著陸或者橫盤，還能擠掉一些破沫，給經濟發展以喘息的機會，慢慢回升也只是時間問題。
所以，這一次救房企，也就是要減緩下跌的速度，緩解硬著陸的壓力。
除了這些明顯的影響之外，還有就是加速房產商的洗牌速度，百強前50房企2017年，在40個大中城市的銷售集中度為43.4%，佔據了重點城市超四成的市場；
招拍掛拿地集中度為61.6%，獲取了全國300城超六成的土地資源；
百強房企國內信用債發行規模為1067.5億元，佔發行總量的62.8%；海外債發行規模為1646.3億元，佔發行總量的78.1%。
由此可見，大房企都缺錢，融資的成本越來越高，銷售又跟不上，回款困難，此舉剛好緩解了他們的資金壓力。而小房企相比於大房企，週轉更加困難，要麼斷臂求生，要麼只有被收購，資源重組，房地產行業集中度進一步提高，大房企越做越大，小房企境遇堪危。
3.看起來是助力房產回血，實則功能有限
看起來似乎在幫房企渡過難關，實際上，對房企來說，作用十分有限。
首先，在償債保障措施完善的基礎上，允許發行人使用不超過50%的債券募集資金用於補充營運資金。
也就是說還債，對於企業的考慮也更多了。不僅如此，還明確，發行人涉及到保障性住房類業務的，應披露：
發行人開展政府保障性住房類業務的情況、主要在售項目情況、主要在建項目情況、銷售回款情況、拆遷安置情況、當地房地產去庫存週期等。如下圖。
參考圖片所示，這次發債對適用對象也有嚴格的要求：本次募集資金不借予他人，不用於房地產投資和過剩產能投資，不用於與企業生產經營無關的股票買賣和期貨交易等風險性投資，不用於彌補虧損和非生產性支出。
4.房企若是能拿到，對企業的發展是有利的
其實也可以理解，早在2016年年末，發改委就明確，嚴格限制開發商發行企業債券融資用於商業性房地產項目。
但是，房企只要能拿到這批錢，肯定會有相應對策，有總比沒有強。
對於房企而言，此前企業債發行主體多為央企、國企，發改委說了算，現在，對房企也適度開放了，這對於他們而言，肯定是利大於弊的。
總結：年底各大房企銷售困難，還債高峰也即將到來，欠錢是肯定要還的，但也不能逼的太死，畢竟市場下行的大環境下，房企也需要時間來週轉，所以這次發債也是救部分房企於水火，至於對市場環境的影響，應該不大，剛需該買買，投資需謹慎。
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