自2017年11月開始，成都瘋狂上漲的二手房開始在高位穩定。在整個2018年持續的政策高壓下，供應量開始大幅上漲，二手房價格開始大幅下降。
鏈家網數據顯示，成都二手房成交均價已從今年初的最高價下跌20%左右。供應房源量也從去年最低點的14000餘套，增加到現在的59000餘套，達到了近幾年的最高點。
那麼，二手房還要跌多久？跌到什麼價格才會穩？
近期，我關注到鏈家網二手房價格趨勢，發現成都二手房價格開始出現小幅回調！如下圖：
鏈家網成交系統數據顯示，10月，成都鏈家成交均價為13324元/㎡，11月成交均價為13458元/㎡，輕微上浮約1%。
其實，這個上浮度幾乎可以忽略不計，但是我們應該注意重點：二手房已經沒有大家所認為的暴跌了！
二手房成交價開始小幅反彈
相信有不少購房者看到這個數據，第一感受是懷疑它的真實性。但是，對於長期關注二手房市場成交的人來說，這個數據一定是存在說服力的。
因為購房者更多注意的是掛牌價。
以11月為例，成都鏈家網的成交價為13458元/㎡，但掛牌均價為15721元/㎡，中間有超過2000元/㎡的差價。
值得注意的是，掛牌價依然是有持續下跌的趨勢，也就是說，賣方市場的心理預期還在不斷下探。
儘管大量的成交數據表明二手房價格已經反彈了，但是掛牌價與成交價的差價依然較大，市場並沒有直觀感受到成交端口價格的變化。
但是，成交價上漲也分區域
如果把成都整體的數據分解到各區市縣，成都鏈家網公開的數據顯示，成都主城及近郊的二手房成交價格確實有輕微反彈的跡象，但例如青白江區、眉山等遠郊或換成區域依然處於下跌週期。
這就是我們此前提過的，房價上漲與下跌的滯後性。
一線城市的市場變化永遠要快於二線城市，二線城市優先於三四線城市。當然，在一個城市內也有這樣的先後順序，核心區域的市場變化快於遠近郊區域。
很顯然，現在成都已經錯過了二手房出讓的最佳時間點，價格、市場環境都不適合。買家怕買虧，不敢輕易下手，賣家怕賣虧，掛牌價居高不下。
二手房成交價反彈，會長期持續嗎？
我認為，在成都，二手房價格始終是與新房價格掛鉤的。畢竟，成都目前還未完全進入存量房市場（以二手房成交為主）。只要新房價格比二手房便宜，那麼二手房一定不會大漲。
目前的關鍵點在於成都新房市場不穩定，一方面是土拍地價，另一方面是新盤預售價格。
部分購房者開始急於入手二手房，導致近期二手房成交價格的小幅上漲。但賣方市場的預期依然是處於下滑的階段，直至預期（掛牌）價格與成交價格幾乎持平，二手房價格才算穩定。
我認為，這種反彈的趨勢不至於長期持續，但也可以說明二手房的成交價格可以說基本到底了。觸底之後，如果政策不變，將會保持長期陰跌的趨勢。
談一談關於二手房後市的預判：
其實通過觀察近期二手房掛牌價，我們可以發現，曾經的華府、大面、大豐、等近郊熱門板塊的二手房價格降幅是非常明顯的，而且成交也非常活躍。
這些區域在過去大部分住宅都以剛需為主，並且區域配套相對滯後。
一方面是由於這些區域前幾年的投資人群正在釋放房源；另一方面則是改善置換的需求開始增加。由此，新一輪的剛需群體開始入場。但這些區域二手房整體還是供大於求，房價或許還會越賣越便宜。
而當下，主城區核心區域的二手房成交價則出奇地穩定，雖成交量不多，但價格浮動不大。這些優質板塊的二手房往往也是第一個開始漲，最後一個迴歸。
一方面是由於改善需求的進入，不管是對地段的改善或是戶型；另一方面則是由於核心區供應有限，且供應新房價格高，賣方的心態穩定。對於這些區域的二手房，我認為成交價會保持長期堅挺。
這個階段下最適合賣一買一的置換人群，不怕賣虧，也不怕買虧。
當然，以上分析都來源於當下的政策環境（政策嚴控期）。如果政策不變動，隨著供應不斷增加，整體住房需求量下降，預計二手房在未來也將保持長久陰跌的趨勢。
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