今年深圳樓市金九銀十的戰火一路蔓延。據深圳中原研究中心監測，自11月19日到月底，約7000套房源入市。
其中令人驚呼連連的，莫過於萬科星城一口氣推出3337房源。加之卓越中寰、華強城開盤，沙井片區吸引了置業者的眼球。
而龍崗一貫作為剛需的搖籃，在數量上卻低調內斂起來，而在價格上帶來驚喜，仿若於無聲處聽驚雷。
當西部的沙井毛坯房賣到大約4.5萬/平的時候，11月20日開盤的中駿雲景府，均價只要3.5萬/平。更誘人的是，用銷售的話來說：裝修是白送的。
價格確實是讓人心動的，但開盤當天實際去化卻一般般。據深圳中原研究中心數據監控顯示，開盤當天去化約127套，去化率僅約為30.6%。而同期的沙井片區的萬科星城、華強城開盤當天去化率約60%。
我常說，沒有無緣無故的愛，也沒有無緣無故的恨。
這個盤究竟如何，我們這就來一探究竟。
一、均價3.5萬/平帶裝修，瞄準剛需
中駿雲景府是中駿四季陽光的四期，位於龍崗深汕公路與深汕高速交匯處西北側，在龍崗中心城和坪山中心區之間。
中駿四季陽光是駿龍達同樂地塊舊改，由4個地塊組成，佔地約10萬㎡，總建面約50萬平方米，擁有約50000平米的社區配套，其中商業配套約3萬平米，自帶一所18班幼兒園，北側是西葉頂公園。
11月20日推出的是2棟A、B、C座共415套69-95平的帶精裝住宅，價格區間在3.2—3.8萬/平，均價為3.5萬/平。預計2021年6月交房。
問及是否有優惠時，銷售說七天內交齊首付款，一共可以享受0.99×0.99×0.98的折扣。
此次共推出五個戶型。
1、H戶型 2房2廳1衛 約69平米
2、G戶型 2房2廳1衛 約80平米
3、F戶型 2房2廳2衛 約92平米
4、C戶型 2房2廳2衛 約94平米
5、J戶型 2房2廳2衛 約95平米
但目前只在營銷中心裡單獨開了一個約95平米的三房戶型的樣板間，所以沒有看實體樓的體驗感。
據悉，中駿四季陽光一期在2014年開盤時，均價僅為1.2萬/平。而2016年8月三期開盤時，均價已經達到3.8萬/平。
這一次雲景府入市，均價甚至比三期還低。
從鏈家上看，項目周邊在售樓盤是5、600米左右的怡瑞達·樂郡，建面85-89平3-4房住宅，毛坯均價為3.4萬/平，但建面只有3.5萬平，體量太小。
對比二手房的價格，鏈家上看到附近的恆裕嘉城報價也到了3.7萬。
雲景府在價格上的噱頭是搞足了，去化卻並不給力。據深圳中原研究中心數據監控顯示，開盤當天去化約127套，去化率約為30.6%，與沙井同期開盤的萬科星城和華強城約60%的去化率相比，只能捂著臉偷偷哭。
於是乎就有了這詭異的一幕：一進售樓處門口，右手邊坐著一排的中介。
二、外部規劃通道發達，偏偏堵在家門口
項目門前就是主幹道深汕公路，連接龍崗、坪山地區；7分鐘就可以上瀋海高速，通向羅湖、福田大概只需要1小時，向東可以抵達惠陽。
目前，隨著東部過境高速、坪鹽通道、南坪快速三期、坪西路快速化、鵬壩通道、葵涌環城西路等工程建設的推進，通往外部的交通網絡不斷完善。
由於附近擁有高速出入口，也導致了局部車輛密集程度較高。中駿項目門口常年堵車的問題幾乎無解。
銷售小姐姐說門口的深汕公路會由四車道擴成八車道，但沿途下來並沒有看到動工的跡象。
而且四期是所有產品裡最靠近馬路的，尤其是這次推出的三棟剛需戶型就處於馬路邊上，預計噪音影響比較大。
軌道交通上，目前距離最近的是雙龍地鐵站。我下午4:40離開時，等了1、2、3……9分鐘才等到了能到地鐵站的公交車。而且上車後堵車的幾分鐘主要是在項目門口。
更難受的是，4:40出發，6:10才到了福田站。
據銷售介紹，規劃建設的16號線龍東村距項目大約900米，8分鐘可以到達，預計2022年通車，到時2站接駁3號線，大運站換乘14號線（在建中），6站30分鐘直達福田，預計將會對軌道交通起到較大的改善作用。
三、配套較齊全，生活氛圍濃郁
中駿四季陽光前三期已經入住，生活氛圍比較濃厚，而且在配套上已有所沉澱。
1、商業
項目自身帶有業約3平萬的商業配套，目前已經有商鋪入駐。最近的休閒型購物中心是龍盛新天地，也是未來地鐵站位置，距離項目900米左右。更大業態和更全面的配套，主要集中在3號線沿線龍崗中心城方向。
2、教育
家門口上學對於家長來說是一個誘惑。項目帶有12年全齡段教育資源，18班的中駿藍灣翠嶺幼兒園已經開學；45班九年制學校——同心實驗學校，在今年9月份也開學了，其中小學30個班，初中15個班。
此外，項目周邊緊鄰同樂主力學校、育賢學校，龍崗中學（市一級）、龍崗中心小學（省一級）、平岡中學（省一級）等。
3、休閒
平時的休閒鍛鍊去處主要是項目北邊的西葉頂公園和東部文體公園，300米範圍內步行即可抵達，使用便利。
4、醫療
醫療方面，項目3公里之內集聚了龍崗中心醫院（龍崗三甲醫院）、中醫骨傷科、龍崗中心醫院龍新社區健康服務中心等。
5、周邊環境
周邊建築物低矮，可為項目提供寬闊的視野。但多是農民房和工廠，景觀一般。聽銷售說周邊有約450萬平的舊改體量，華策、恆裕、卓越等開發商已經先後入駐。但舊改週期暫時無法預測。
四、總結
1、項目自身體量大，教育、休閒娛樂等配套在局部區域內有較大優勢，且2-3房的戶型和價格貼合剛需的需求，再加上此前已有三期戶主入住，生活氛圍濃郁。
2、周邊目前以低矮房子為主，項目視野開闊。但環境比較雜亂，隨著舊改的推進將會有所改善，只是週期可能較長。而且這次推出的三棟建築都處於馬路邊上，容易受到噪音的影響。
3、項目最大的問題是交通，深汕路擁堵的問題常年存在。隨著交通網絡的鋪排，將會對片區帶來較大利好。
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