本期微訪談，我們邀請到了知名房產達人 來解答關於北京房價走勢、限購限售政策，和各區域投資價值等問題。快來一起看看吧：

1. 明年北京的限購限售政策會放鬆嗎？

：從宏觀角度來說，社會在進步，經濟在發展，但是房地產內生的邏輯——人口、土地、貨幣，這三個維度都會按照內生的週期邏輯演變，有時候我們還會講到第四個維度——信息。

美國房價的週期是12-18年，根據鏈家數據，北京的三年週期過去三輪顛撲不破，但是2018年7-8月有了變化，到底發生了什麼？——其實是週期的波動放緩。週期的變動有著很複雜的關聯。這裡我們不做展開，用一條結論來總結，就是北京上海這一次3年週期徹底打破，當前朝著4年的方向再走。所以房價回暖才沒有在2018來臨。

但是，房地產市場目前也需要在“穩地價、穩房價”，與調控政策中取得一個平衡，良好的經濟形勢也很重要也必要的，所以2019年的兩大節點，四月份的一帶一路二次峰會和七十大慶，大的環境會逐步回暖。如果沒有大的意外，房市的適度鬆綁不會缺席，長效機制肯定會出臺。

2. 北京哪個區域的房子最具投資價值？

：說到固定資產投資，很多關注經濟的粉絲，會知道“既要又要”、“既要又要”到底有沒有重點？本質還是略微會有一些。

在板塊上，還是略微會傾斜，儘管為平衡利益會有均攤。那麼中國的千年大計是兩個“北京城市副中心”、“河北雄安新區”；500年大計有兩個“粵港澳大灣區”、“海南自貿港”。

我認為，是有規律可循的，把大計前面的數字除以25，就是投資建設的主要時間長度。千年大計是40年左右，500年大計是20年左右。所以就北京來說，如果有資質，建議可以優先考慮通州運河三角區。

3. 2019年北京房價會漲還是跌？

：初步研判，今年年底到明年年初的一線城市，明年上半年的二三線重點城市，房價會形成谷底。

如果沒有意外的大的變量的話，北京在2019年會回暖，探底回升看來問題不大，幅度在8%-10%，更樂觀的情況到16%也是有可能的。

錯過2015-2016，就更要珍惜2019-2020的機會，審時度勢，跟好節奏。

4. 燕郊、大廠的房子現在適合入手嗎？

：燕郊是北三縣的領頭羊，各方面配套和二手房市場都已經相對成熟，22號線最近規劃改了又改，已經提升為“利民工程”，預計會有3站在燕郊，再加上其他一些高速的陸續開通，將來的交通便利性不言可喻。特別是燕郊南城，既能夠享受燕郊地鐵和配套的便利，又與大廠潮白新城相鄰，規劃也更合理，個人很看好。不過目前燕郊限購嚴格，也沒有新房，二手房購買需要資質。

大廠毗鄰副中心，人大三區一基地已經開始建設，未來的學區配套最強，很多公務員和人大的老師也會到這邊來買，概念更多，規劃也更好。現在大廠的新房不少，但是同樣限購。大廠的三個板塊，潮白新城最近開盤的孔雀城雅韻園離人大附和通州副中心最近，利好最明確但是價位也最好，另外夏墊板塊的路勁陽光城，縣城板塊的中央公園也不錯，價位相對較低。

總的來說，我認為目前這兩個區域，一些房源的價格差不多是可以了，但是仍然要提醒如果沒有資質，去購買一定要要注意規避風險。

5. 今年的新增人口數斷崖式下跌，會對房子產生什麼影響。（16年1683萬17年人口新增1623萬其中二胎佔比50%今年會大概率腰斬）

：房地產的關鍵因素，肯定是要看“人口淨流入”的。大體的數字，2016年北京常住人口增速回落到+1%以內，到了2017年去年，已經呈現負數的-0.6%。同期的2017年上海，常住人口同樣減量-0.8%。客觀上必然會放緩房價的內生動力。

6. 回龍觀二手房現在能出手買嗎？

：迴天區域最近13號線的拆分，昌平線的南延，都會很大程度上改善區域交通及環境，也可以從中看出政府對這片區域的重視，所以未來回龍觀還是會不錯的。那麼整體上京樓我們預判目前的低迷行情應該會持續到年底。

現階段如果有合適的優質房源，自住需求也比較強烈的話，可以下手，優先考慮次新臨鐵房，要知道無論在任何行情下，優質資源都是優質資源，也都是搶手的，遇到了下手一定要果斷。當然如果不著急，也可以等等看更優質房源的掛牌。

7. 房產稅出來怎麼辦？

：房產稅的草案基本已經形成了，今年元旦之前有下一步進展的可能性也很大了。

但是要明白，房地產稅不是加稅，而是稅負轉移。而且對於首套來說，大概率是會免責的，也肯定會有免徵面積，類比現在的重慶和上海。長期來看，不會耽誤漲幅，但是短期必然有震盪。

當然如果手中投資性房產比較多，可以考慮一下如何合理配置資產。

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