1.房地產開發企業交房時，預收賬款如何結轉收入
問：房地產開發企業交房時，是把已交房的預收賬款結轉收入，還是該完工項目的全部預收都要轉收入?
答：(1)在會計核算上按照《企業會計準則第14號——收入》規定的下列條件來判斷，符合收入確認條件的，該項目的預收款及時確認收入。
第四條
銷售商品收入同時滿足下列條件的，才能予以確認：(一)企業已將商品所有權上的主要風險和報酬轉移給購貨方;(二)企業既沒有保留通常與所有權相聯繫的繼續管理權，也沒有對已售出的商品實施有效控制;(三)收入的金額能夠可靠地計量;(四)相關的經濟利益很可能流入企業;(五)相關的已發生或將發生的成本能夠可靠地計量。
(2)在企業所得稅處理上，參考《國家稅務總局關於印發的通知》(國稅發[2009]31號)文件"第二章
收入的稅務處理"相關規定執行，該項目已經完工的，應該將該項目的全部預收款在所得稅上確認收入。
對於房地產企業來說，關於預收賬款，會計上的結轉收入與所得稅上的確認收入是有差異的，應該注意。
2.房地產開發企業，售樓部購買的盆景等放哪個科目
問：我公司是房地產開發企業，請問售樓部購買的盆景，音響，還有廁所的潔具放哪個科目?
答：根據《國家稅務總局關於印發的通知》
(國稅發[2009]31號)規定：開發間接費，指企業為直接組織和管理開發項目所發生的，且不能將其歸屬於特定成本對象的成本費用性支出。主要包括管理人員工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、工程管理費、週轉房攤銷以及項目營銷設施建造費等。
因此，售樓部相關費用支出可以計入開發間接費。
但是售樓部後期處置的不同情況可能影響現在的賬務處理，如果是房屋以後轉為自用，需要轉入固定資產。那麼此時售樓部購買的盆景和音響用於銷售的，則應該計入銷售費用。
建議結合本公司情況做判斷進行賬務處理。
3.房地產企業預計毛利額是否可以彌補以前年度虧損
問：我公司是房地產企業，在所得稅季報時，銷售未完工開發產品取得的預售收入，按照稅收規定的預計計稅毛利率計算的預計毛利額是否可以彌補以前年度虧損?
答：可以彌補以前年度虧損。
季度申報表填報說明：第5行"特定業務計算的應納稅所得額"：從事房地產開發等特定業務的納稅人，填報按照稅收規定計算的特定業務的應納稅所得額。房地產開發企業銷售未完工開發產品取得的預售收入，按照稅收規定的預計計稅毛利率計算的預計毛利額填入此行。
季度申報表第4行+第5行-第6行-第7行-第8行 "彌補以前年度虧損"=第9行實際利潤額
4.房地產開發企業支付給銷售公司的佣金有沒有扣除限額
問：房地產開發企業支付給銷售公司的佣金有沒有扣除限額?
答：《財政部
國家稅務總局關於企業手續費及佣金支出稅前扣除政策的通知》(財稅[2009]29號)對企業發生的手續費及佣金支出稅前扣除政策作了如下規定：一、企業發生與生產經營有關的手續費及佣金支出，不超過以下規定計算限額以內的部分，准予扣除;超過部分，不得扣除。
(1)保險企業：財產保險企業按當年全部保費收入扣除退保金等後餘額的15%(含本數，下同)計算限額;人身保險企業按當年全部保費收入扣除退保金等後餘額的10%計算限額。
(2)其他企業：按與具有合法經營資格中介服務機構或個人(不含交易雙方及其僱員、代理人和代表人等)所簽訂服務協議或合同確認的收入金額的5%計算限額。
二、企業應與具有合法經營資格中介服務企業或個人簽訂代辦協議或合同，並按國家有關規定支付手續費及佣金。除委託個人代理外，企業以現金等非轉賬方式支付的手續費及佣金不得在稅前扣除。企業為發行權益性證券支付給有關證券承銷機構的手續費及佣金不得在稅前扣除。
三、企業不得將手續費及佣金支出計入回扣、業務提成、返利、進場費等費用。
四、企業已計入固定資產、無形資產等相關資產的手續費及佣金支出，應當通過折舊、攤銷等方式分期扣除，不得在發生當期直接扣除。
五、企業支付的手續費及佣金不得直接衝減服務協議或合同金額，並如實入賬。
六、企業應當如實向當地主管稅務機關提供當年手續費及佣金計算分配表和其他相關資料，並依法取得合法真實憑證。
《國家稅務總局關於印發的通知》(國稅發[2009]31號)規定：第二十條
企業委託境外機構銷售開發產品的，其支付境外機構的銷售費用(含佣金或手續費)不超過委託銷售收入10%的部分，准予據實扣除。
5.房地產企業支出圍牆加寬費用是計入開發成本建安費嗎
問：房地產企業支出的圍牆加寬費用是計入開發成本的建安費還是什麼呢?
答：國稅發[2009]31號文規定：基礎設施建設費。指開發項目在開發過程中所發生的各項基礎設施支出，主要包括開發項目內道路、供水、供電、供氣、排汙、排洪、通訊、照明等社區管網工程費和環境衛生、園林綠化等園林環境工程費圍牆與道路、綠化等性質一樣，是一種基礎設施，與之相關的費用計入開發成本-基礎設施建設費。
6.房地產企業是否可以預提成本
問：房地產企業是否可以預提成本?
答：關於印發《房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法》的通知 國稅發[2009]31號 第三十二條
除以下幾項預提(應付)費用外，計稅成本均應為實際發生的成本。
(一)出包工程未最終辦理結算而未取得全額髮票的，在證明資料充分的前提下，其發票不足金額可以預提，但最高不得超過合同總金額的10%。
(二)公共配套設施尚未建造或尚未完工的，可按預算造價合理預提建造費用。此類公共配套設施必須符合已在售房合同、協議或廣告、模型中明確承諾建造且不可撤銷，或按照法律法規規定必須配套建造的條件。
(三)應向政府上交但尚未上交的報批報建費用、物業完善費用可以按規定預提。物業完善費用是指按規定應由企業承擔的物業管理基金、公建維修基金或其他專項基金。
所以，以上方面成本是可以預提的!
7.房地產開發企業以接受投資方式取得的土地使用權問題
問：我房地產公司土地是一個法人公司投資入賬的，原先假如原價是100萬，開票100萬，返還20萬，評估增值後是110萬元投資入股。現土地增值稅清算，土地款是按100萬還是110萬扣除?
答：
房地產開發企業以接受投資方式取得的土地使用權，根據有關文件的規定，此類情形以財政部、國家稅務總局《關於土地增值稅若干問題的通知》(財稅〔2006〕21號)規定的執行日期為界限，分兩種情況確認土地成本：(1)自2006年3月2日之後，在投資或聯營環節，已對土地使用權投資確認收入，並對投資人按規定徵收土地增值稅的，以徵稅時確認的收入作為被投資企業取得土地使用權所支付的金額據以扣除。
(2)在2006年3月2日之前，以土地作價入股進行投資或聯營從事房地產開發的，被投資企業在土地增值稅清算時，應以投資者取得土地使用權所支付的地價款和按國家統一規定交納的有關費用作為其取得土地使用權所支付的金額據以扣除。
因此，請結合貴公司的土地投資入賬的時間來進行判定，如果貴公司的土地接受投資入賬的時間在自2006年3月2日之後，投資環節對投資人已按規定徵收土地增值稅的，貴公司可按評估價110萬扣除土地價款，反之則按原價100萬扣除土地價款。
8.房地產出包工程未最終辦理結算，可否預提成本費用
問：房地產企業出包工程未最終辦理結算，是否可以預提成本費用?
答：國家稅務總局關於印發《房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法》的通知 國稅發〔2009〕31號 第三十二條
除以下幾項預提(應付)費用外，計稅成本均應為實際發生的成本。
(一)出包工程未最終辦理結算而未取得全額髮票的，在證明資料充分的前提下，其發票不足金額可以預提，但最高不得超過合同總金額的10%。
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