樓市調控兩年多，在各種利空因素的作用下，市場趨冷的信號明顯。對於過慣了舒服日子的房地產企業來說，在過去的這一兩年時間裡，也面臨著不少的挑戰，比如融資渠道收緊，再比如高負債帶來的風險等等。
但不管怎麼說，核心始終都是圍繞著資金流這一根本性的問題。因此，這一年，我們看到了高喊“活下去”的萬科，也聽到了財大氣粗的孫宏斌主動表態要去槓桿，並稱安全第一。不過，在今年最後這一兩個月的時間裡，房地產企業的融資現象突然間變得頻繁而又密集了起來。
根據最新報道，11月份，房地產企業境內發債金額達523億元，環比增長14%，同比增長112%；境外發債金額為304億元，環比增長了263%，同比增長7%。通過這份數據我們可以看出兩個突出的變化，一個是數據增長突出，另一個是境外債券融資突出。突然活躍的融資現象，似乎給融資冰封期的房企帶來了一絲曙光。因此有不少聲音認為樓市調控最嚴格的時候過去了，綁在房地產企業身上一兩年之久的融資“枷鎖”就要被打開了，而嚴厲的樓市調控也要試探性的放鬆了。
前幾天，筆者在售樓處聽到一位置業顧問告訴某購房者，如今融資鬆綁了，樓市拐點又要來臨了，再不買房恐怕又要錯過機會了。那麼，對於購房者而言，應該如何看待當前房地產企業在融資問題上所謂的“放鬆”呢？
筆者認為，臨近年底，當前房地產企業融資頻率上漲主要有三個方面的原因：第一，在現金流收緊的情況下，大型房地產企業之間規模競爭的需求。第二，前幾年盲目擴張，大幅舉債，如今債務到期，面臨壓力。因此，房地產企業近期的各種融資手段主要是為了借新錢還舊債。第三，最關鍵一點，同樣也是不可否認的一點，這離不開政策審批的適度鬆動。那麼，房地產企業融資環境的突然“鬆動”是否會對2019年的房價走向產生轉折變化呢？筆者認為，這幾乎不可能。
首先，從小的方面來看，比如通過上文的數據可知，境外融資上漲最為突出，這說明國內融資環境並沒有發生明顯的變化，而且到了年底更無可能發生實質變化。其次，從當前大環境的角度來看，脫虛向實是重要趨勢，嚴控資金違規流向房地產領域依然是監管重點。所以，筆者認為，單純依靠房地產企業融資頻率快速增加就判定融資環境改善了，樓市調控有放鬆的可能，未免有些太誇張了。筆者認為，房價一旦趨於平穩，總有人期待調控能夠放鬆，而任何所謂的“放鬆”跡象都會被過度放大和過度解讀。
再舉個例子，有數據稱，11月萬科僅僅拿了兩塊地，單月拿地暴降75%，有人又把這解讀為房價要下跌的信號。其實，今年1-11月全國房企拿地排行榜中，萬科拿地金額方面已經排名第一了，在現金流為王的當前，房企固然有規模化競爭的需求，但所有房企都在講究一個穩字，所以萬科有所收斂也是正常現象。因此，單憑一個月拿地數量下跌就與房價掛鉤未免就過度放大了。
筆者不止一次說過，決定樓市和房價最終走向的是政策導向，局部或者個別的寬鬆跡象左右不了樓市整體趨緊的形勢。雖然有些人希望房價能夠再飛一會兒，但現實環境是堅決遏制房價上漲的定位還沒有改變，樓市調控從緊的基本面沒有發生變化。不過，筆者還是想提醒一句，樓市調控本就是因城施策，每個城市都有每個城市的調控邏輯，而且調控政策從來都不沒有說過是打壓房地產，而是表明了要穩定房地產，因此對於可能會繼續出現的一些寬鬆跡象，購房者也應該慢慢適應和習慣。
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