蕭山南部臥城，是一個讓人又愛又恨的地方。
愛，這是杭州繞城內除了崇賢和新街之外，唯一還有可能以200萬的總價買到89方一手房的地方；浙二醫院新院區的確址（印江南的正南面），讓這裡5年後的未來充滿了想象空間。
恨，這裡地鐵只能到達局部地區，只有部分樓盤離地鐵較近，其他項目都離地鐵有相當的距離；供應量巨大，目前的潛在供應量在190萬方左右，按套均面積110方算，大約有1.7萬套的庫存等待上市。購房者若隨意出手，不僅可能買在近期的高點，還會面對糟心的質量問題。
接下去的南部臥城將是地段、質量和價格的三重比拼，如何避坑，我們先來梳理下這個區域最近房價和地價的脈絡。
01
房價：政府限價上限已亮明
尚海灣，均價22799元/㎡，優勢是現房，搖號中籤率25.2%，雖然現場連1號購房者都放棄了選房，（原因未知，房叔猜很可能搖中了當天出搖號結果的江與城。房叔後臺諮詢的一位購房者就是搖中了尚海灣又搖中了江與城高層很靠前的號，但他根據自身的實際情況還是選擇購買了尚海灣），最近熱盤很多，外面的世界誘惑太大，棄選太正常了。
臥城印象，精裝修2.52萬元/㎡的均價，中籤率61%，這個樓盤的總價相對較高，對於很多剛需購房者來說，200萬元總價是道坎；自身樓盤又較小，自帶大型底商對居住氛圍來說也算是個硬傷。所以這樣的中籤率，也還算不錯了。
明天開始登記的德信碧桂園印江南 ，均價22000元/㎡。房叔算了下，一套採光基本沒問題的如25#樓3樓的房子，總價在188萬元左右。再加上不需要凍結資金就可以登記，估計中籤率可以創臥城版塊的新低。
位置更好一些的東原璞閱12月3日也將開始登記，均價為2.58萬元/㎡（含3000元/㎡裝標）單價107套房源，其中89方53套。
四個盤的價格基本表明了政府對這個區域房價上限的態度：毛坯單價2.2萬元，精裝修單價2.5萬元左右。
上限已亮明，那底價在哪裡？之後開盤的樓盤有沒有可能再降？購房者選擇何時入場？
先看麵粉的價格。
02地價：底部基本已築
從下面的表格中能夠清晰地看到南部臥城版塊的土地，從狂熱到冷靜的過程。
今年7月，在杭州土地市場上一直來的軌跡都是穩健、謹慎、低溢價的旭輝，出手補倉，拿下曾家橋F-06地塊，樓面價13473元/㎡，比3月份的湘湖悅章地塊便宜了近4000元/㎡；8月平安入場南部臥城蜀山A-06-2地塊，樓面價14189元/㎡，這塊地的位置比旭輝的地更好，比鄰德信市心府，周邊配套比較成熟，離蕭山城區更近、離地鐵更近（距離2號線潘水站約700米）。
根據平安的以往表現，這次平安的出手，或許可以說明麵粉已經基本到達了底部區域。
平安在杭州的拿地高峰期是2014年12月-2015年12月，除了最後一塊其它4塊地都是以近乎底價的價格拿的。平安只拿地不開發 ，這五塊地分別和金地、保利、綠城、濱江、合景合作開發了金地·藝境、保利·中央公館、綠城留香園、濱江江南之星和合景映月臺。我們也可以期待下南部臥城這塊地平安會和誰合作，目前平安已經入股了蜀山A-06-2地塊相鄰的樓盤：德信市心府，讓房叔不禁對平安和德信聯合開發蜀山A-06-2地塊浮想聯翩。
2015年的12月，是平安的最後一次拿地，當時拿地樓面價是8757元/㎡，那塊地就是今年9月時以27520元/㎡價格清盤的位於未來科技城的合景映月臺。
從2016年開始，時近三年，平安就一直蟄伏觀望，直至今年8月在南部臥城再度出手。14189元/㎡的樓面價是否會是南部臥城的最低價目前還不能貿然判定，但基本可以說明這個價位已經得到了資本市場的認可。
03
價格戰幾無可能，看清地段、品質再下單
平安蜀山地塊折算房價的保本價大概在2萬元/㎡左右。那是否意味著以後還會有近2000元/㎡的降價空間，南部臥城是否會有價格戰呢？
房叔認為，2萬元/㎡的價格對於之前拿地的開發商來說都是血虧的，斷臂求生的降價是存在的，自殺式降價是絕不可能的。
況且目前南部臥城看似樓盤多，但其實就集中在幾家開發商的手中。
雖然佔股比例有多有少，但這些樓盤之間幾乎都有著千絲萬縷的聯繫，再加上除了市心府和璞閱，其他都是十幾萬甚至二十幾萬平方米的大體量，
棄卒保車的情況幾乎不存在。禹洲的地塊是現房銷售，可以暫時忽略不計。目前的限價已經卡著幾個一萬六七拿地的樓盤的脖子，已經要了桂語朝陽的命。唯一有資本打價格戰就是平安和旭輝的兩塊地，但這兩塊地的時日尚早，平安應該大概率會和這些公司中的一家合作，旭輝還指望著新拿的地補回之前的利潤。所以也許後續開盤的樓盤如湘湖悅章會有再降價的的一點點可能和空間，但臥城區域大規模價格戰的可能性幾乎沒有。
購房者唯一要做的就是，看清楚每個樓盤的開發商，看他們過往在杭州的表現，選擇品牌信得過的開發商的樓盤，看清每個樓盤地段去搖號就是。
下文為德信碧桂園市心府的選房指南。
搖號信息
搖號房源：本次預售共5幢（16#、24#-27#），房屋套數424套
主力戶型：89㎡（214套）、96㎡（108套）、120㎡（102套）
無房戶傾斜：30%
均價：22000元/平方米（毛坯）
驗資門檻：無
登記時間：11月30日9:00-12月3日20:00
整體信息
定價情況
開發商：德信、碧桂園（融信、榮安等公司均有股份），德信負責建設、物業管理，碧桂園負責銷售
拿地時間：2017年8月16日
拿地樓面價：16580元/㎡
銷售價格：22000元/平方米（毛坯）
裝修改造費：無
車位售價：待定
車位選購時間及付款方式：待定
周邊新房售價：
臥城印象：2.5萬元/㎡（含精裝修3200元/㎡）
尚海灣22799元/㎡（毛坯）
周邊二手房售價：
北辰奧園：2.5萬元/平方米（毛坯）
開元名郡：2.8萬元/平方米
產品介紹
項目規劃：8幢高層88-122㎡、9幢洋房130-170㎡、7幢排屋180-190㎡、 3幢酒店式公寓47和173㎡
交房時間：2020年
小區物業：盛全物業
容積率：2.2
配套介紹
周邊城市界面：
北：向旭路、待出讓住宅用地
東：蕭然西路、農居點
西：蜀山路、臥城印象、北辰奧園
公路交通：
規劃蜀山路將向南延伸貫通博奧路連接錢江世紀城
軌道交通：
地鐵2號線曹家橋站直線距離1.2公里
周邊商業購物配套：
開元廣場直線距離1公里
周邊學校：
賀知章幼兒園、朝暉小學、朝暉中學、城南初中
醫療：
浙二醫院新院區，預計5年內完工，主體力量將遷至新院區
戶型點評
90方A1戶型三房兩廳兩衛
位置：25#、26#樓中間套
套數：67套
總價：174萬-212萬元
優點：
三開間朝南，客廳帶陽臺、主臥帶飄窗、主臥儲藏空間較充足
餐客一體，空間感略好
缺點：
廚房、衛生間尺寸較小
北面通風井採光，對面為過道，私密性不足
90方A2戶型三房兩廳兩衛
位置：24#、27#樓中間套
套數：148套
總價：167萬-200萬元
優點：
三開間朝南，客廳帶陽臺、次臥帶飄窗
衛生間尺寸相對大一些
餐客一體，空間感略好
缺點：
廚房、主臥尺寸較小
北面通風井採光，對面為過道，私密性不足
95方B1戶型三房兩廳兩衛
位置：25#東邊套、26#樓西邊套
套數：33套
總價：178萬-226萬元
優點：
南北通透，客廳帶東（西）向飄窗，主臥帶飄窗
餐客一體，空間感略好
缺點：
僅兩開間朝南
主衛、主臥、廚房尺寸較小
97方B2戶型三房兩廳兩衛
位置：24#、27#樓東西邊套
套數：74套
總價：177萬-224萬元
戶型結構與95方基本相同
優點：
南北通透，客廳帶東（西）向飄窗，主臥帶飄窗
餐客一體，空間感略好
缺點：
僅兩開間朝南
主衛、主臥、廚房尺寸較小
120方C3戶型四房兩廳兩衛
位置：25#樓西邊套、26#樓東邊套
套數：34套
總價：239萬-295萬元
優點：
南北通透、戶型方正，三開間朝南
客廳帶陽臺，主臥次臥帶飄窗
缺點：
餐廳位置較尷尬
主臥、廚房尺寸較小
120方C2戶型四房兩廳兩衛
位置：16#樓中間套
套數：34套
總價：230萬-280萬元
優點：
南北通透、戶型方正，三開間朝南
客廳帶陽臺，主臥次臥帶飄窗
客衛乾溼分區
廚房為U型廚房，利用率高
缺點：
書房靠近電梯轎廂，或有噪音干擾
走道過多，造成空間的浪費
125方C1戶型四房兩廳兩衛
位置：16#樓東西套
套數：34套
總價：253萬-310萬元
優點：
南北通透、三房朝南，客廳朝東西且帶陽臺
一次臥帶陽臺，一次臥帶飄窗
餐客一體，空間感好
U型廚房，利用率高
缺點：
主臥、主衛、次衛、廚房尺寸較小
朝北書房緊挨電梯轎廂，或有噪音干擾
進門即餐廳，缺少玄關
樓幢優劣
整個項目東側為滬昆線鐵路，對東區的影響較大，對此次開盤的樓幢影響不大。
項目南面河對岸為浙二醫院，可能對小區會有視覺等方面的影響。
除此因素外，樓幢整體情況16#>25#>26#>24#>27#
16號樓
南面為河道和城市綠地，再南面為浙二醫院新院區
北側有配電房
北面為居民健身活動場地
2、4、7、10、13、16、18層為非標準層，部分陽臺坎臺（實體牆）為30釐米，比標準層高20釐米。
24號樓
北面為向旭路（市政道路）
北面有露天停車位
東側為小白線（市政道路）
西側有配電房
有小區出入口
南面21號樓整幢、24號樓一二層局部為公建配套和商業
5、8、11、14、17、20為非標準層，陽臺坎臺（實體牆）比標準層高約20釐米
25號樓
北面為向旭路（市政道路）
北面有露天停車位
東側有配電房
一層裙房有公廁
有小區出入口
一層局部為公建配套和商業
2層為非標準層，部分陽臺坎臺（實體牆）為30釐米，比標準層高20釐米，
5、8、11、14、17、18層為非標準層，部分陽臺坎臺（實體牆）為30釐米，比標準層高20釐米，
26號樓
北面為向旭路（市政道路）
北面有露天停車位
有小區出入口
有地下車庫出入口
一層局部為公建配套和商業
2層為非標準層，部分陽臺坎臺（實體牆）為30釐米，比標準層高20釐米
5、8、11、14、17、18層為非標準層，部分陽臺坎臺（實體牆）為30釐米，比標準層高20釐米
27號樓
北面為向旭路（市政道路）
南面為20號樓，南面樓間距為45米
南側有配電房、居民健身活動場地
底樓為物業辦公用房和經營用房
西北角為垃圾集中堆放點
有地下車庫出入口
一層局部為公建配套和商業
2樓為非標準層，坎臺（實體牆）比標準層高約20釐米，飄窗下口窗臺比標準層高30釐米
5、8、11、14、17、20為非標準層，陽臺的坎臺（實體牆）比標準層高約20釐米
南側陽臺外有單元入口，實體牆比室內高出約60釐米
關於非標準層：
非標準層的主要不利因素是，部分陽臺的坎臺（實體牆）為30釐米，比標準層高20釐米。這個因素在實際入住的時候，其實影響並不大，選房的時候可以避免就避免，不能避免選擇也沒關係。
涉及非標準層的樓層如下：
16號樓的2、4、7、10、13、16、18層
24號樓的5、8、11、14、17、20層
25號樓2、5、8、11、14、17、18層
26號樓的2、5、8、11、14、17、18層
27號樓2、5、8、11、14、17、20層
90方、95方左右戶型選房建議
考慮因素：
1. 採光因素：樓間距都較大，採光都較好，低樓層25>24>26>27
2. 戶型因素：A1和A2的戶型類似，沒有明顯的優劣；95方97方的B1、B2戶型比較類似，沒有明顯的優劣。整體B1、B2>A1、A2
3. 安靜因素：25=26>27>24
4. 價格因素：
90方A1戶型三房兩廳兩衛
位置：25#、26#樓中間套
套數：67套
總價：174萬-212萬元
主要價格分佈在205萬-210萬元
90方A2戶型三房兩廳兩衛
位置：24#、27#樓中間套
套數：148套
總價：167萬-200萬元
主要價格分佈在190萬-200萬元
95方B1戶型三房兩廳兩衛
位置：25#東邊套、26#樓西邊套
套數：33套
總價：178萬-226萬元
主要價格分佈在
25號樓東邊套220萬-225萬元
26號樓西邊套210萬-215萬元
97方B2戶型三房兩廳兩衛
位置：24#、27#樓東西邊套
套數：74套
總價：177萬-224萬元
主要價格分佈在
24號樓東邊套220萬-225萬元
24號樓西邊套200萬-207萬元
27號樓東邊套210萬-219萬元
27號樓西邊套210萬-213萬元
按較好樓層總價排序：
24號樓中間套190萬-199萬元
27號樓中間套190萬-200萬元
24號樓西邊套200萬-207萬元
25號樓中間套205萬-210萬元
26號樓中間套205萬-210萬元
27號樓西邊套210萬-213萬元
26號樓西邊套210萬-214萬元
27號樓東邊套210萬-219萬元
25號樓東邊套220萬-225萬元
24號樓東邊套220萬-225萬元
從上面的價格中可以看到位置較好的25#、26#樓的90方的總價與24號樓的97方的西邊套總價已經無差異。整體來說可以首選邊套，再選中間套。24號樓東邊套東側北側均沿馬路，而總價最高，性價比最低，建議最後選擇。
120方-125方選房指南
考慮因素：
1. 採光因素：16#>25#>26#
2. 戶型因素：C1>C3>C2
3. 安靜因素：16>25=26
4. 價格因素：
120方C3戶型四房兩廳兩衛
位置：25#樓東邊套、26#樓西邊套
套數：34套
總價：239萬-295萬元
25#樓集中在280萬，25號樓集中在290萬元；
120方C2戶型四房兩廳兩衛
位置：16#樓中間套
套數：34套
總價：230萬-280萬元
集中在270萬-280萬元
125方C1戶型四房兩廳兩衛
位置：16#樓東西套
套數：34套
總價：253萬-310萬元
西邊套在290萬-300萬元，東邊套在300-310萬元
到了這個總價，建議擇優而選。
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