自2018年5月份以來，北京二手房套均成交總價一直在502萬元—510萬元之間徘徊。而限競房進入的門檻一般都在400萬元以上，這種房源供應量相對不大，總價500萬元左右的限競房是新房市場的主流產品。二手房和限競房之爭正在北京樓市上演。
二手房和限競房爭搶客源
由於限競房在“70/90”政策限制下，剛需客群能夠支付得起的均價一般在5.2萬元/平方米—5.7萬元/平方米之間。但根據貝殼RealData數據統計來看，二手房成交均價已達6.1萬元/平方米。乍看之下，似乎兩者之間價差明顯，但真實的市場更為複雜。在已經入市的約30個限競房項目中，網籤率僅有20%左右，去化率不好的限競房，往往是存在區位無優勢，交通不便利，教育資源差等各種短板，但想以同樣價位購買二手房，則多是“老破小”，這令剛需購房者很難抉擇。
有業內人士向記者表示，今年上半年，北京新房新增供應降至歷史低位，大量置業需求湧向二手房市場，總價區間在500萬元左右房源成市場交易主力。不過，今年下半年，限競房集中入市，搶奪的客源正是這批二手房購買主力。有些限競房項目已經引入中介機構導入客源，從而支付渠道費用，可見這一市場競爭的激烈程度。
剛需可選房源增加
值得注意的是，購房人購買限競房，仍然有很多賬要提前算清。根據北京市最新出臺的《關於加強限房價項目銷售管理的通知》，即使不被轉成共有產權房，限競房應取得分戶不動產登記證書或契稅完稅憑證後滿5年方可上市交易，這個週期對於很多購房家庭，必須要在購房前考慮清楚。
和碩機構首席分析師郭毅認為，在限購時代，購房人在購房時必須考慮到家庭的成長性。目前的政策對限競房這種房源的流通週期鎖定，至少要在8年。如果說購房者覺得自己在未來的8年當中收入能夠有比較大的提高，家庭的結構有可能會改變，比如說要生孩子，或者要生二胎，或者將來父母可能年齡大了，需要接到身邊來照顧的話，那考慮到未來家庭人口的變化會需要更大面積的住房，同時隨著自己收入的提升需要賣舊買新的話，那最好還是選擇普通商品房，包括二手房。
記者根據貝殼RealData數據統計發現，2018年10月份，北京二手房按套均價格計算的分佈圖大致如下：石景山為380.9萬元、豐臺為415.6萬元、大興為369.5萬元、房山為333.2萬元、順義為389.3萬元、通州為369萬元，門頭溝為310.9萬元，其它有的區域甚至高達700萬元以上；從成交單價來看，石景山為5.1萬元/平方米、豐臺為5.5萬元/平方米、大興為4.2萬元/平方米、房山為3.6萬元/平方米、順義為3.8萬元/平方米、通州為4.4萬元/平方米，門頭溝為3.8萬元/平方米，其它有的區域甚至高達11萬元/平方米。
此外，根據上述貝殼RealData數據統計來看，一般二手房目前的議價空間為5％，環比有所上升；業主掛牌調價數據中，降價佔比基本都在90%以上，有的區域甚至高達100%，總體降價佔比仍達90%。
不難看出，在二手市場，剛需客群可選房源似乎頗多。不過，據王女士表示，看了很多二手房後發現，小戶型一居室總價低、單價高；兩居室則偏重於總價可控，但房齡、地段和教育、醫療資源相對不足。
對此，有業內人士認為，如果購房人收入不穩定，無法保證未來8年至10年能夠穩定償還新房貸款，選擇二手房相對靈活性則較高，一般購買學區房較為穩妥，尤其是交通區域優勢明顯的房源和房齡較新等優勢明顯的社區。本文來自證券日報
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