華夏時報（chinatimes.net.cn）記者陸肖肖 北京報道
11月份，多項大額融資獲批，令企業資金壓力稍緩，但仍然難以改變今年以來房企融資難的現狀。
在金融監管加強、去槓桿、去通道、信用緊縮的環境下，今年房企的日子普遍不大好過，尤其是中小房企面臨著融資“生死劫”。有專家指出，明年房企融資環境依然不容樂觀，不排除有爆雷的風險。
房企密集融資超過500億
11月以來，全國多家房地產公司密集獲准發行大額融資。據不完全統計，截至11月20日，已有近20家房企，21項融資成功獲批或發行，合計數額已經超過500億。
11月，陽光城、新城控股均發行超過10億元的公司債，華夏幸福公司債規模為80億元，萬科發行20億元中期票據，華遠地產推出了2億美元的海外債券，濱江集團成功發行9億元短期融資券，泰禾11.67億元購房尾款資產支持票據獲准註冊，建發股份3天連續發行3期超短期融資券，規模總計15億元。
11月房企融資計劃獲批增加，著名經濟學家宋清輝在接受《華夏時報》記者採訪時表示，近期開發商密集通過債市和票據市場融資“解渴”，意在降低財務風險，房企的資金壓力稍微有所緩解。但此舉同時反映了資金缺口依然很大，一方面項目開發似自有資金比例大幅提升，需要錢應急，另一方面前期的債務到期兌付也需大量的現金。
但11月獲批的融資計劃顯然不足以改變今年融資難的現狀，相比之下，10月份更能體現出今年市場的殘酷。同策研究院提供的數據顯示，10月40家典型上市房企融資總額為392.65億元，2018年以來首次跌破400億元大關，創下自2017年1月以來融資金額的最低值。該機構判斷，“銀根”持續探底，市場青黃不接，拿地穩中有進，這些都導致四季度房企真正走向至暗時刻。
與此同時，10月份有多家房企的融資計劃被中止或終止審查，包括有北京鴻坤偉業房地產開發有限公司20億元的住房租賃專項公司債券、天津薊州新城建設投資有限公司30億元的非公開發行公司債券、合生創展100億規模的租賃住宅專項公司債券、雅居樂80億元規模公司債，均被終止審查。
不僅發債變得愈加艱難，融資成本也在一路走高。億翰智庫提供的數據顯示，從可用槓桿資金的角度來說，企業騰挪的空間已然非常有限，已經有多家企業表示其融資成本從12%、到15%、18%不斷攀升。
與頭部企業相比，中小房企的融資成本更高。10月融資成本最低的是萬科A發行的一筆10億元的超短融，利率僅為3.1%。龍頭房企的融資能力較強，成本也相對較低。一些處在擴張期的房企融資成本相對較高，正榮地產於10月19日發行了一筆境外優先票據，利率為12.5%。
58安居客房產研究院首席分析師張波對《華夏時報》記者表示，從58安居客房產研究院監測的數據來看，今年房企融資壓力明顯大於去年，1-9月銷售金額TOP50的房企融資成本同比去年平均提升了1個百分點，融資金額同比去年則收窄了近三成。央行不斷降準，本來或對樓市形成一定利好，但對於進入樓市層面的資金進行嚴監管使得這一利好並未真實顯現。
中小房企面臨融資“生死劫”
在高週轉方式盛行的當下，資金對於企業的重要性不言而喻。在2016年債券發行高峰之後，房地產行業股權、債券融資渠道明顯收緊，穿透式管理、限制銀行委託貸款、嚴控表外風險、精準式投放等等金融政策，令房企不得不面臨融資“生死劫”。
而今地產企業的融資進入了歷史以來最艱難時期。億翰智庫研究報告顯示，從機構的動向來看，銀行目前基本上只做地產百強、地方龍頭或白名單客戶，雖然個別銀行仍在以併購類的貸款（股權或物業併購）做融資變通，但主流的融資品種基本只剩滿足“四三二”條件的開發貸或部分更新貸/舊改貸類的產品，融資成本較低的開發貸規模大大降低。信託在目前的強監管下，也重點關注地產融資的合規性，只對滿足432要求的項目放款，不再參與明股實債的項目。
受2016年大規模發債影響，今年起房企亦進入償債高峰期，據恆大研究院發佈的報告顯示，截至2018年6月底，除民間融資和類金融機構貸款，房企有息負債餘額約19.2萬億。2018年下半年到2021年是集中兌付期，規模分別為2.9萬億、6.1萬億、5.9萬億和3.4萬億，2022年及以後總計僅0.9萬億。其中，規模最大的銀行和非銀金融機構貸款在未來4年集中到期；公司債2015-2016年集中發行，也從2018年下半年開始密集到期。
資金壓力對於中小房企來說更是“生命中不能承受之重”。今年以來，已經有多家房企爆發了財務危機，五洲國際、中弘控股、粵泰股份出現大面積債務違約，陷入財政困難。
對於未來的市場情況，宋清輝預測，在經濟下行壓力仍然較大的情況下，未來房企融資環境不容樂觀。在房企普遍負債率較高的情況下，蘊含著危機，明年爆雷的風險概率很大。當前，雖然房企融資渠道打開了，但成本上升的很快，也就等於帶來了新的壓力，若此時銷售回籠資金放慢，槓桿率反而增加，等於埋下了較大的隱患。建議房企在積極尋找新的融資渠道的同時，儘快增加現金儲備，並通過積極促銷、放緩拿地節奏等手段，以實現項目資金回籠，為“過冬”做好準備。
“2019年預計房地產行業規模化趨勢仍將持續，中小房企面臨生死考驗”，張波分析，中小型房企融資狀態非常不樂觀，更多小型房企會選擇和中大型房企合作開發或被併購等方式繼續生存或離場。同時，大中型品牌房企的日子也並不好過，不少大中型品牌房企都將迎來償債高峰，如何順利借新還舊，以及努力在不斷擴大規模的同時加速銷售資金迴流都是對房企的重要考驗。
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