9月21日,廣東省房地產行業協會一紙《關於請提供商品房預售許可有關意見的緊急通知》的發佈迅速在輿論中引起了激烈的反彈。
該《緊急通知》中指出“商品房預售制度存在導致工程爛尾、違法違規銷售、交易不公平、房屋面積管理職能難以釐清、不平衡發展和低效率競爭等風險,建議降低預售制度帶來的高槓杆效應,逐步取消商品房預售制度,全面實施現售。”這被不少人認為是我國正在計劃取消商品房預售制度的信號。
但隨後住建部對此進行了闢謠,說是這一計劃還在研究之中,並未實施,甚至也沒有全面徵求意見。
不過,雖然有國家部委的闢謠,可樓市已經被攪亂,最先做出反應的股市已經出現了地產板塊集體下跌。如果“取消預售制”的輿論熱度持續發酵的話,房價甚至也很可能因此出現波動。
預售對樓市影響有多大?
簡單來說,是預售制度將房地產開發商的回款週期大幅壓縮,讓2年的建設期,壓縮到1年甚至是半年就能回款。如果取消預售了,那麼地產開發商的錢無疑將轉動的週期更長,對他們而言相當於少了一半以上的可用資金量,很多攤子比較大,項目比較多的開發商而言,可能一下錢就不夠用了。
以今年炒得很火的“高週轉房企”為例,按照他們的“345”規劃,拿地三個月開盤,四個月資金回正,五個月資金開啟再週轉正是依託著預售這一政策得以實現。如果取消或者限制預售,部分高週轉房企得以為繼的資金槓桿出現問題,那麼週轉率也必然會緊接著大幅下降,甚至出現“轉不動”的窘境。
取消預售會影響房價嗎?
截止目前,淄博中心城區新房均價9984元/㎡,如果取消預售制度對淄博的房價會有影響嗎?實際上所有房地產類的政策出臺都會對房價產生作用,特別是有關預售這一類的關鍵政策。
如果取消預售,短期內開發商可能會在政策落地前加速去庫存,降價銷售,以達到快速回款的目的。這種情況與目前淄博部分開發商在樓市遇冷時通過降價和優惠以實現快速去化很類似,為了實現回款目標不惜犧牲部分利潤。
另外,全面實行現售後很有可能會拉大不同樓盤之間的差價。畢竟購房者對於項目的情況一目瞭然,品質高受青睞的項目價格被炒高,質量差的則會降價促銷。目前淄博樓市中一些“爛尾”、“一房多賣”、“虛假承諾”的亂象也會減少甚至消失。
預售真的會被取消嗎?
取消預售制度必然會在房地產圈引來一輪大洗牌,高週轉的運作模式也將會徹底終結。中小開發企業在面對巨大資金壓力的情況下很有可能出現崩盤破產的情況,而負債率高的大開發商也難說能在市場的鉅變中獨善其身。如果銀行的這些貸款大戶們出現問題,壞賬率急劇飆升的結果相信沒有人能夠承受。
另外,地稅國稅合併后土地出讓金成為了地方財政的主要來源,去年一年就有幾十家房企在淄博拿地,為政府帶來了超過85億的收入。如果取消預售,相信開發商們在拿地時更會慎之又慎,地方財政又何以為繼?
所以,取消預售這事還是看看就好
畢竟“割韭菜”這事可緩不得。
閱讀更多 淄博買房 的文章
