今天想跟大家談談三迪楓丹。
其實在寫這篇文章之前，AI君挺忐忑的，畢竟三迪是一個頗具爭議的項目——
0人審核通過和價格上漲。爭議一：0人審核通過
▲▲▲
今年9月三迪楓丹推出473套房源，最終以“0人審核通過”鎩羽而歸，成為各路媒體筆下“西安樓市變涼”的鐵證。
0登記能說明什麼？
網友：能說明一切
三迪楓丹是一個特別“倒黴”的樓盤，不幸撞上西安樓市拐點。
西安樓市“火”起來，是從2016年12月開始的，之後房價連續上漲，開盤必爆滿，推盤必日清，市場進入“瘋狂期”。“624新政”之後，首批線上登記房源一次性鎖住4萬多購房家庭長達一個月，市場“活躍”購房者驟減，西安樓市終於“涼了”下來。
而三迪楓丹，很不幸，剛好趕上了這個轉折點。與三迪遭遇同樣情形的，還有世茂璀璨傾城。
事實上，三迪楓丹開盤後一週內順銷約80套以上，從9月23日開始銷售截止到目前，473套房源，已去化一半以上。
爭議二：價格上漲
▲▲▲
三迪楓丹的價格——精裝高層均價14495.52元/平（總第51、58批備案價）。
圖 | 圖片來自西安房天下
價格確實是三迪楓丹繞不開的話題，上圖是2017年9月三迪楓丹毛坯高層的價位，12200元/平， 2018年9月的備案價是14495.52元/平，這是精裝高層的價位。
但是值得注意的是，三迪楓丹是以一期二期一倍的地價拿了目前三期的土地，而西安房價從2017年9月到2018年9月的漲幅超過了8.6%。拿地成本翻倍，再剔除精裝部分的價格，三迪楓丹目前的房價幾乎可以算是沒漲。
隨著曲江二期區域價值的不斷提升，土地價值也隨之水漲船高，擺在三迪楓丹面前的最直接問題，就是要想搏出一條路，必須走差異化、高品質路線。所以必須要用高舒適度、高質量來填補價格帶來的差距 。
1
差異化
曲江二期品牌房企扎堆，與曲江一期不同的是，二期以剛需為主，因此最大特點是樓棟密集。
因此，三迪楓丹反其道而行，樓間距達到65-100米，這不僅在曲江，在全市都是非常少見的。
2
小而美
三迪楓丹在西安本地的品牌認知上，不佔優勢，因此項目就更要做到小而美——每一出細節要超出預期，比如：更好的施工質量（施工方選擇中建二局），更好的園林細節（園林樹木都是成樹全冠移植，採用吸水性很強的透水磚），更好的服務（ 一期交房後，幾乎0差評）。
正因為如此，只有做到這些，三迪楓丹才能面對西安樓市激烈的競爭。但也是因為如此，如果能接受三迪楓丹的價格，想在曲江二期買房，對居住品質有高要求的購房者，可以瞭解下這個項目。
以下是我們的詳細踩盤。
壹
三迪楓丹區位
兩區交匯，三片區疊加
眾所周知，曲江一期是西安最早的“富人區”，歷經十數年發展，目前依然是西安投資價值、發展程度最高的區域之一。三迪楓丹距離曲江一期中心，國家4A級景區曲江池僅有1.5公里，步行20分鐘就能盡享其區域內各項配套。
三迪楓丹地處曲江文化景區、曲江CCBD中央文化商務區和QCIC國家級文化產業聚集區交匯處。這三大區域，一個是總規劃約51.5平方公里，擁有發展文化、旅遊產業得天獨厚優勢的文化景區；一個是總佔地約5400畝，集商務會展、現代文化、金融服務等為一體的產業聚集區；一個是以全媒體產業鏈為方向，以婦幼產業為核心的示範平臺。
三迪楓丹剛好處於三區疊加版塊，可盡享現代化的產業集群、完善優質的區域配套、舒適宜居的區域環境所帶來的發展紅利。目前除去已經發展成熟的曲江文化景區，雁翔路版塊、西北婦女兒童醫院版塊已經逐漸興起。
貳
三迪楓丹配套
學區已劃分，周邊配套成熟
1、教育：2公里範圍內5所學校
三迪楓丹自帶一所幼兒園，已經開學，位於小區南側。小學學區已經劃分，是曲江四小，今年9月已經開學，從小區步行僅需5分鐘即可到達。除此之外，三迪楓丹周邊還有已經開學的曲江三小、曲江小學、曲江中學，預計明年9月開學的曲江三中和曲江國際中學。區域內教育資源非常豐富，並且均在小區周邊2公里範圍內。
圖 | 三迪楓丹自帶的幼兒園
圖 | 曲江四小
2、商業：2公里範圍內3家大型商業
三迪楓丹自帶有5萬方的商業街，涵蓋底商、3350平的三迪佩斯精品酒店、2500平的三迪佩斯酒店會所，能夠滿足業主基本的購物需求。小區周邊2公里範圍內擁有已經開業的金地廣場和正榮彩虹谷，以及華潤曲江九里17萬方的商業綜合體（在建），商業配套十分齊全。
圖 |三迪佩斯精品酒店、三迪佩斯酒店會所
西北婦女兒童醫院是陝西省衛生計生委直屬的三級甲等婦女兒童專科醫院，距離小區不到1公里，就醫很方便。
4、公園：3大公園環繞
小區東西北三個方向分佈有杜陵遺址公園、曲江文化運動公園和曲江池遺址公園，均在小區周邊2公里範圍內，業主入住後，閒暇時步行就可前往公園，十分利於緩解工作生活中帶來的壓力。
曲江擁有大面積水域和植被，空氣質量很高。尤其是在空氣汙染嚴重，人們生存環境日趨惡化的現狀下，優越的人居環境，是未來城市各區域之間競爭的硬核實力之一。
圖 | 曲江池遺址公園，圖片來自網絡
圖 | 杜陵生態遺址公園規劃，來自網絡
叄
三迪楓丹品質
超大樓間距，一級物業
1、超大樓間距，舒適的居住氛圍
樓間距至少會在採光、通風、噪音、隱私和安全這五方面影響居住體驗，是購房者在買房時重要的考量因素之一。在西安新盤樓間距普遍50米左右的現狀下，三迪楓丹擁有曲江二期也少有的超大樓間距：65-100米，極大的保證了業主的居住舒適度。
AI君在谷歌地圖衛星圖上，將三迪與隔壁小區樓間距做了對比，大家自行感受一下。
圖 | 谷歌地圖衛星圖
圖 | 三迪楓丹實景樓間距
視頻 | 三迪楓丹實景
三迪楓丹一期3棟樓已經交房入住，AI君是下午4點多在置業顧問的帶領下進入社區。小區中央廣場聚集了不少業主，有家長帶著孩子玩耍，有鄰里相對而坐話家常，有保安手持警棍在巡邏，有物業的叔叔阿姨在打掃草坪上的落葉。草木茂盛，道路整潔，生活氛圍十分舒適。
圖 | 共享午後陽光的業主們
圖 | 夕陽下，攜手回家的祖孫三人
圖 | 安全溫馨的兒童遊樂設施
圖 | 綠草如茵，白鹿相伴
據AI君所見，三迪楓丹社區內的樹木幾乎都是多年生全冠移植，保證了業主入住後能很快享受枝繁葉茂的社區綠化。社區內的道路，也不是常見的瀝青，而是吸水性很強的透水磚，不用擔心雨天道路積水影響出行。
圖 | 草木蓬勃的社區綠化
2、物業等級一級資質
一般品牌房企都會使用口碑良好的物業服務公司，在大牌雲集的曲江僅有6家物業，曾被曲江新區管委會評選為2017年度“西安市物業服務優秀項目住宅小區”， 三迪楓丹的物業就是其中之一。
三迪楓丹的物業公司是
陝西艾邦物業管理有限公司，屬於一級資質，成立於2007年5月，是郭氏集團旗下子公司。值得一提的是，三迪楓丹一期交房後幾乎達到了“0投訴”，AI君在網上沒有查到項目的維權信息，這在交房必維權的西安樓市是極少見的。
圖 | 手持警棍巡邏的保安大哥
圖 | 維持社區乾淨衛生的物業
3、淺談三迪地產，中國房地產百強企業
西安三迪房地產開發有限公司隸屬於郭氏集團旗下的在港上市房企（股票代碼00910HK），是國內最早在港股上市的地產企業之一。郭氏集團成立於1989年，是一家集房地產開發、星級酒店、金融服務、物業管理、新能源開發、國際貿易與投資、化工科技、礦產資源及品牌鞋類的設計、生產於一體的綜合性跨國企業集團，目前業務橫跨五大洲30多個國家和地區。
圖 | 郭氏集團全球佈局
西安大部分購房者對三迪地產缺乏認知，主要是因其在西安開發的項目較少。實際上，三迪地產是中國房地產百強企業，實力很雄厚，已在上海、福州、莆田、吉林、西安、寶雞等地擁有20萬多戶業主，目前在國內尚有30餘個項目正在開發，土地儲備量達到約200萬平米。
圖 | 三迪地產全國佈局
4、建築施工單位：中建二局
三迪楓丹的建築施工單位為中國建築總公司第二工程局一公司，簡稱中建二局——懂行的人應該都知道，中建的收費比其他建築公司要高，而且施工質量較好。
中建總公司是中國專業化經營歷史最久、市場化經營最早、一體化程度最高的建築房地產企業集團之一，是國內唯一一家同時擁有“三特”資質、“1+4”資質和建築行業工程設計甲級資質的建築企業。
圖 | 三迪楓丹樓棟實景
肆
三迪楓丹主推產品
五證齊全，可直接購買
三迪楓丹總佔地168畝，分三期開發，規劃14棟2梯4戶高層，總戶數約4000戶。車位約4000個。目前主推13#、22#樓精裝高層，五證齊全，還有部分房源在售，戶型有90平、100平、110平、116平、129平，感興趣的購房者可以前往售樓部直接購買。
三迪楓丹是精裝項目，但是本次主推的戶型沒有樣板間，AI君拍了幾張一期戶型的樣板間，以供大家參考。樣板間在實體樓裡，所有的尺寸都是實際交付尺寸。
項目劣勢
三迪楓丹東側臨繞城高速和高壓線，不過不用擔心，本次推出的13#、22#樓與高速和高壓線中間有樓棟相隔，距離200多米，影響不大。
因小區周邊未交房的小區比較多，人氣不足，目前周邊的公交較少，小區北側僅有903路和192路兩條公交線路，出行較為不便。不過等後期交房入住後，應該會有所改善，畢竟曲江速度還是值得期待的。
最後，AI君想說的是，房價的漲跌是有周期性的，是隨勢而動的，但樓間距、項目品質帶來的居住品質是實打實的。如果能接受三迪楓丹的價格，想在曲江二期買房，對居住品質有高要求的購房者，可以瞭解下這個項目。
閱讀更多 西安樓市AI 的文章
