21世紀經濟報道 朱麗娜
導讀
林浩文認為並不會出現1997年的“懸崖式”下跌，香港龍頭開發商的持貨能力較強，“因此不會大幅增加供應而導致樓價急速下滑。明年的住宅樓價將會先跌後平穩，整體跌幅約10%。宏觀因素如中美貿易摩擦、股市波動，將會影響買家的入市意欲，尤其是豪宅買家，因此成為樓市表現及調整幅度的重要因素。”
香港樓市冷風頻吹之下，減價成交不斷湧現。
一直以來，位於港島鰂魚湧的大型樓盤太古城被認為是香港樓市的風向標，因受到中產人士的追捧而以抗跌性著稱。然而，這個藍籌樓盤近期樓價也開始頂不住了。
“太古城一個實用面積723平方呎的三房單位，業主11月初放盤，當時叫價1600萬港元，經兩次議價後最終降價約180萬港元，以1420萬港元將單位售出，摺合平均實用呎價19640港元。”中原地產太古城區高級資深區域營業經理張光耀透露。
“香港樓市正進入調整期，預期未來12-18個月仍會繼續調整。”萊坊執行董事、估價及諮詢部主管林浩文指出。
然而，林浩文認為並不會出現1997年的“懸崖式”下跌，香港龍頭開發商的持貨能力較強，“因此不會大幅增加供應而導致樓價急速下滑。明年的住宅樓價將會先跌後平穩，整體跌幅約10%。宏觀因素如中美貿易摩擦、股市波動，將會影響買家的入市意欲，尤其是豪宅買家，因此成為樓市表現及調整幅度的重要因素。”
林浩文指出，樓市出現拐點、加息、空置稅等各種因素疊加，“香港開發商在推盤策略上會有所分化。由於港島區土地供應較少，2018-2022年的供應占整體供應的比例將降至5%，因此開發商在港島區會更加惜售，而在供應集中的元朗、將軍澳等地區則會採取貨如輪轉的策略。”
“由於樓市不明朗因素增加，開發商在投地上取態傾向保守，他們會更選擇性及策略性出價且不會過分進取，預計未來12個月地價將會下跌5%-10%。”他表示。
近年來由於香港金管局推出數輪逆週期調控措施，收緊按揭貸款並提高首付比例，導致二手樓市成交大幅減少。政府數據顯示，自今年6月起，住宅成交量已不斷回落，今年9月二手成交同比下跌52%。
中原地產研究部高級聯席董事黃良升表示，11月份二手私人住宅目前僅錄得781宗成交，金額達到70.79億港元。預計11月整體二手成交僅為約1800宗，金額為160.0億港元，後者將創32個月新低；此外，曾經一度火爆的新盤市場成交亦不斷萎縮，預計11月整體新盤成交約有850宗，成交金額跌至100億港元，預計環比分別下跌63.6%及53.4%。
負資產個案或出現
1997年10月，亞洲金融風暴爆發蔓延香港，股市大瀉，香港樓價暴跌七成，令逾10萬名業主慘變負資產（物業的市價低於原先用來購買物業的按揭貸款）。這一幕是否會重現？
“當時樓市大部分人都是炒樓，但目前香港樓市以自住為主，而且金管局的各項措施都在收緊按揭。如果樓價繼續下跌的話，一些向開發商進行高成數按揭的面積在200平方呎以下的‘納米樓’，以及一些新界的小型單位前期價格升幅過高，這些業主的現金流比較緊張，有可能出現負資產案例。”林浩文向21世紀經濟報道記者表示。
自2015年以後，由開發商提供的“高成數一按”（對於購買新樓的買家，開發商提供高成數的貸款，貸款一般最高可達到九成，首付僅需一成）如雨後春筍般湧現。很多開發商旗下的財務公司趁機推出了“高成數一按”服務，招徠這些買家，為他們提供免壓力測試、免入息證明，甚至高達樓價95%按揭。
根據經絡按揭轉介研究部及土地註冊處資料，今年5月由開發商提供的期房按揭貸款佔比曾升至32.9%，環比激增逾五倍，而第二季度開發商提供的按揭樓貸款比例達到17.4%，同比增加40%並創有紀錄以來的新高。
林浩文坦言：“2015年香港樓價曾出現約15%的跌幅，但政府並未採取任何措施，因此這輪樓價的調整幅度如果在15%以內，政府只會視為正常調整。如果超出這個跌幅，政府則可能考慮首先調整首付比例及壓力測試，其後才會考慮調整稅收措施。”
香港金管局總裁陳德霖11月5日在立法會財經事務委員會會議上表示，2015年10月樓市在六個月內累跌11％至13%，但其後掉頭回升。“目前僅得數星期數據，未能確認樓市已進入下行週期，政府將會繼續留意樓價、成交量，以及經濟基調變化。”
他指出，香港樓價已從今年8月起回落，根據差餉物業估價署的數據，在今年第三季樓價累計下跌1.5%，同期中原城市領先指數亦累跌2.6%，然而， 他暗示，當確認樓市下行週期後，可以適當、陸續放鬆有關措施。
寫字樓市場同步降溫
一直以來，香港寫字樓市場與住宅亦步亦趨。“由於股市已反映全球經濟的不確定性，企業正在放緩擴充計劃，很多企業都不願意支付高昂的寫字樓租金，尤其是中環的租戶。“明年港島區的寫字樓租金將下跌1%-4%。”萊坊香港區商業部高級董事劉柏汶坦言。
她表示，近年來，港島區寫字樓需求主要來自中資金融機構、及共享辦公平臺，近期中環租金已經見頂，不少大公司已搬去鰂魚湧，“目前中環呎租\180港元或以上的寫字樓租盤漸見壓力。尤其最近中美貿易戰影響逐漸浮現，中資企業於香港發展有所放緩，令中環商廈租金更受壓。”
根據萊坊的數據顯示，目前中環寫字樓的平均每月租金為146港元／平方呎，然而國際金融中心（IFC）、長江中心這類標誌性的寫字樓每月租金則達到199港元/平方呎。相比之下，灣仔、銅鑼灣、鰂魚湧的寫字樓租金則分別為80港元/平方呎、84港元/平方呎、53港元/平方呎。
因此，劉柏汶預測，銅鑼灣、灣仔、鰂魚湧等區因受惠於中環租戶搬遷，因此租金趨向平穩。而近年不少中環企業亦轉租尖沙咀，預料九龍寫字樓租金會因此帶動調升。
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