儘管國際社會對中國房地產“泡沫”的擔憂由來已久，但事實證明，中國房地產市場相當有彈性。中國上層採取了各種緊縮措施來為市場降溫，但強勁的房地產需求幫助避免了任何嚴重的經濟衰退。
許多因素繼續支撐著中國房地產行業，包括城市化速度不斷提高、流動性充足和缺乏投資替代物。因此，儘管我們預計2018年市場將逐漸放緩，但我們看到，這一領域的債券投資者，尤其是大型房地產開發商，有著誘人的機會。
城市化與住房需求
自2000年以來，中國城市人口的比例從36%上升到58%。在此期間，3億中國人從農村遷移到城市地區，對新住房產生了巨大的需求。
這一需求因地區和城市而有很大差異。一般來說，東部沿海地區的房地產市場是最強勁的，其基礎是積極的人口流入和強勁的經濟增長。然而，由於房價上漲，它也更容易受到政策緊縮的影響。由於人口持續外流，大多數內陸低線城市的基本前景不那麼有吸引力。
干預有助市場走上正軌
代表更廣泛貨幣供應的中國M2在過去20年中一直以兩位數的速度增長。中國的資本管制在很大程度上限制了中國民眾將這些資金投資於海外市場，但現有的在岸投資渠道也存在侷限性。在岸利率仍然很低(無論是在債券收益率還是銀行存款方面)，而國內股市也是出了名的不穩定。因此，對許多中國人來說，房地產市場已成為最具吸引力的投資選擇之一。儘管這引發了對潛在泡沫的擔憂，但中國房地產市場受到上層對房地產行業立場的高度影響。
中國上層傾向於在市場降溫過快時提供支持(例如2009年全球金融危機期間)。然而，大多數情況下，當局採取限制措施，試圖控制失控的房價，尤其是在沿海主要城市。最新一輪緊縮始於2016年末，此前房地產市場經歷了強勁反彈，相關政策從限制購房、對新開發項目設定價格上限，到收緊對購房者和開發商的信貸。此後，市場年增長率從30%以上放緩至個位數。
在不久的將來，我們看不到任何政策放鬆的跡象，因為中國當局決心防止房價上漲過快。因此，我們預計2018年中國房地產市場將逐漸放緩。我們認為短期市場崩盤是極不可能的，因為庫存接近歷史最低點，而且上層有很大的放鬆政策的空間。
投資影響：部門整合提供機會
儘管上層最近努力通過刺激國內消費和支持高科技創新來重新平衡中國經濟，但就其對gdp增長的貢獻而言，房地產仍然是最重要的部門。我們估計中國房地產市場的價值約為22萬億美元，大約是2017年GDP的1.8倍。
過去幾年來，該部門最值得注意的趨勢是加速整合。中國十大房地產開發商的市場份額從2006年的5.4%增加到2017年的近25%。大開發商可以更低的成本更好地利用廣泛的融資渠道。
我們認為，債券投資者的主要投資機會在於能夠從行業整合中受益的大型開發商，同時也顯示出信貸狀況的改善。近年來，中國開發商一直積極參與離岸美元債券市場，籌集資金支持其快速增長。該部門尚未解決的問題總額超過940億美元。其中，約740億美元為高收益債券，佔摩根大通亞洲信貸指數(JACI)高收益率的30%以上。
閱讀更多 微觀看點一號 的文章
