來源丨陳叉叉 「溫州房產圈」
NO.1｜壹
今年市區有幾宗綠軸，濱江商務區，橫瀆，市中片區等板塊的“流量”地塊出讓，構成了高端住宅產品的供應，備受期待。其中6月28日京都19.58億拿下58畝中梁首府旁菜籃子寶地，當時吸引了華潤、華髮、時代、京都等 4 家房企參與競拍，樓面價18369元/㎡，溢價率僅為 5 %，該地塊也被喻為“6-7月熱門地塊火拼下，被遺忘的明珠”，圈內外共同的心聲：市中心這麼好位置的地塊，被京都撿漏了。
當時我全程目睹了網拍競價過程，華潤置地一次都沒有舉牌。時隔數月，華潤搖身一變，華麗轉身，獨立操盤該項目所有專業條線，案名確定為鹿城萬象府。經過主筆我360度雷達掃描偵探到：從該項目已經出街的廣告來看，參與土拍的4家開發商LOGO均有在列。
那麼筆者可以大膽推斷，另外三家公司均已入股該項目，且以財務投資為主。換句話說，從產品角度而言，這是一個擁有華潤置地純正血統，獨立操盤的項目。由此可見華潤置地在溫州地產江湖佔有一席之地，口碑人氣俱佳。
目前華潤置地在溫州成功打造過CBD華潤萬象天地，梧田萬象天地等項目，這兩個項目地價比較高，分別是19430元/㎡和15806元/㎡，濱江項目是鹿城過去5年內土地價格第二高的項目，僅次於大發綠軸項目的24180.64 元/㎡，而梧田項目是甌海區近5年價格最高的地塊，這兩個高端樓盤，目前基本已售罄，售價也站在了各自所在板塊的高位。
其對於產品打磨一向捨得投入，將品質放在第一位，品牌有一定的市場號召力。目前又補倉了七都的鹿島萬象天地，以及這個鹿城萬象府兩個項目。根據筆者粗略估算，兩塊土地銷售額超過100億，可以預見華潤置地會在溫州，尤其是溫州市區持續發力。
為什麼該宗地塊被稱為是“被撿漏的寶地”？
首先該地塊擁有豐富的人文價值。水心菜籃子地塊，其中水心地名的來源為何？有一個說法，該地塊四面環水，因此得名。該地塊還與一個聲名顯赫的大師有緣。
翻開溫州的歷史，葉適的名字熠熠生輝。葉適（1150年—1223年），號水心居士，南宋思想家、文學家、政論家，是永嘉學派的集大成者，是溫州商道的起源，甚至可以說葉適是溫州歷史造詣最高的名人。先生晚年隱居於會昌河畔，著書立說，教育門生，著有《水心先生文集》、《水心別集》、《習學記言》等，世稱水心先生。
（溫瑞塘河實景圖）
其次，該地塊位置優越。我們知道目前溫州住宅豪宅集中於甌江及匯昌河沿線，不但擁有稀缺的景觀資源，且均位於城市主流地段。甌江沿線是溫州濱江新城的城市璀璨景觀，而市中則是溫州城市名片，浙江第一高樓世貿中心，以及溫州第二高樓置信廣場所在地。而菜籃子地塊距離以上兩大城市地標直線距離僅有約1.6公里及約1公里。
綠城、金茂、中梁、萬科等房企上半年將目光全部聚焦在綠軸、橫瀆及濱江等傳統熱點板塊。給了京都、時代兩家本土房開和華潤以及首進溫州的華髮很大的機會。菜籃子的競拍，5%的溢價率拿下菜籃子，印證了那句“天時地利人和”。
該地塊稱得上近年來市中心位置難得的地塊之一，有與生俱來的地段優勢和景觀優勢，也是菜籃子所在板塊時隔8年，再推住宅用地，上一次推地是2010年6月，中梁拿下中梁首府項目 ，起始樓面價為15085元/㎡，成交樓面價為28000元/㎡，溢價率87%，而中梁首府、中瑞公園大地及置信天璽三個項目所在的匯昌河沿線，構成了當時溫州的富人區。時至今日以上樓盤二手成交價格仍然高居溫州住宅最高價格梯隊，單價達到約4-5萬。
（片區內近幾年地塊出讓情況，數據來源朗兆市場研究中心）
NO.2｜貳
鹿城萬象府，可以趁著板塊內無其他競品樓盤的紅利優勢，賺取一波人氣，打開市場面。
該板塊為市區各大板塊中，人口密度最高的幾大板塊之一。據溫州人口分析報告大數據顯示，主流消費群體高度集聚的區域中，集聚度最高的是中心城區的人民路商圈，輻射到項目周邊的市中片區。人口密度遠高於濱江板塊及綠軸板塊。該項目不僅地緣客戶量巨大，且西向溫州民營企業家眾多，也將構成鹿城萬象府的另一主力購房人群。
（市中心各片區人口密度分佈圖，來源溫州熱力圖）
但是片區內新盤供應量很少，幾乎找不到一套未成交的新盤，庫存嚴重告急，多以二手房為主，8年來周邊高端商品房僅中梁首府一個。將記憶追溯到8年前，當時2011年中梁首府繳納誠意金那幾天，我也曾去現場觀摩，掃描過去，都是高淨值人群。
憑藉市中心的城市資源+南向超大視野的溫瑞塘河的景觀優勢+板塊內無潛在新盤+華潤的金字招牌，鹿城萬象府給了購房者一些期許和想象空間。而且項目佔地58.54畝，佔地規模相比隔壁的24畝的中梁首府，翻了一倍，產品規劃的空間更大一點。
（鹿城萬象府的區域示意圖）
NO.3｜叄
繁華鬧市依水而居，生活如此美好，目前市區濱水樓盤主要集中在望江路—甌江路沿線，溫瑞塘河小南門—南白象主河段。
（溫瑞塘河實景圖）
作為市區“兩線一片”重點打造的亮麗城市名片之一，塘河沿線的整體規劃成為政策高地。圍繞溫瑞塘河鹿城段分佈著多個品質高端樓盤。
中梁首府，中瑞公園大地，置信天璽，以及鹿城萬象府等一大批高端樓盤沿河佈局，串聯起自西向東的塘河沿岸文脈。
（溫瑞塘河自西向東分佈的高端樓盤示意圖）
NO. 4｜肆
叉叉我前兩天去該項目展廳看完沙盤，將沙盤照片發到朋友圈，有個朋友特地讓我留意這個項目的最新動態，
我問其原因，他說只因有揮之不去的市中心情結，尤其是“城西情結”。有一大部分鹿城區的城西購房人群， 他們本身的生活習性又決定他們對繁華的城西頗有留戀。老城區相對有一個完善成熟的生活配套體系，同時也承載了多數人成長的記憶，熟悉又親切。
溫州主城土地越來越少，每年土地掛牌宅地屈指可數，2018年5月28日，位於杭州武林商圈核心的百井坊巷商業地塊，被恆隆以107億總價拿下，一舉震驚中國業界。這個事件，也再度證明了一點：無論一座城市的版圖如何擴張，最為繁華的老城核心區，永遠是最值錢的地方。
有城西情結的購房者，看過來，11月10日鹿城萬象府項目邊上的正式展廳開放，位置在過境路東側（匯昌河北側沿線），有興趣的購房者可以去現場看看。
閱讀更多 浙江樓市 的文章
