中金2019年房地產展望：基本面衰退，政策面修正，估值面修復
房地產市場已步入下行週期，預計2019年銷售、投資、新開工等指標都將顯著負增長。我們判斷當前過緊的調控政策有望出現積極變化。今年年底之前，在基本面衰退和政策調整預期的博弈下，預計A、H地產股仍將呈現較大波動性，建議優選增長持續性好的一二線龍頭。3-6個月維度上，政策積極變化帶來的估值修復將主導地產股走勢，建議適時配置優質高彈性標的，但不建議追逐三四線標的。
基本面衰退年
目前房地產市場不論從大週期還是小週期而言均剛剛跨過頂部，進入下行階段。雙週期疊加共振，下行風險值得特別警惕。2019年全國商品房銷售大概率將出現五年來首次同比下跌（面積、金額跌幅預計均在10%左右）。其中，一二線城市基本平穩，三四線城市量價齊跌。基本面加速下滑將導致明年房地產開發投資和新開工面積同比增速顯著轉負（中性情形下，跌幅預計分別達到5%和10%）。
政策面修正年
當前地產和宏觀降速壓力凸顯，須重新審視調控政策組合的有效性與合理性。應本著“能退出的行政手段儘早退”、“能降低的交易稅負儘早降”、“能規避的金融誤傷儘量避”的原則，修正政策內容和力度，避免在“運動式”收緊與放鬆的不斷反覆中為中長期市場健康發展和宏觀經濟平穩運行埋下更多隱患。我們判斷政策將著重在支持合理住房需求（剛需和首改）、增加有效供應（新建和存量）、引導合理定價（房價和地價）等方面做出積極調整。
公司面盤整年
實體市場加速衰退將促使行業集中度進一步提升，但也會帶來資本市場對房企現金流、利潤率、盈利、土儲價值等諸多方面的擔憂。我們的敏感性測試顯示，一二線城市開發商受影響程度較小，盈利、NAV相對紮實；三四線公司則不容樂觀。
估值面修復年
A、H地產股當前分別交易於5.6x/4.3x 2019e市盈率，較NAV折讓52%和54%，為歷史最低。我們判斷基本面衰退對規模房企銷售、盈利增速的負面影響遠小於政策邊際改善帶來的估值修復幅度。建議積極關注一二線房企，同時推薦物管板塊。
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