這段時間，我們接到了好幾位當事人諮詢模擬拆遷的事。當地徵收方在納入拆遷範圍內的小區統一開展模擬拆遷民意調查，並發動居民簽訂模擬拆遷協議。實際上，模擬拆遷在很多地方都有開展。有不少當事人心存疑問：是不是簽了模擬拆遷協議就會進行拆遷？模擬拆遷是否合法？2018年哪些省市開展了模擬拆遷政策？
今天，愛土拆遷律師團就這幾個問題向大家進行知識科普。
什麼是模擬拆遷？模擬拆遷是否合法？
模擬拆遷，顧名思義，就是先模擬後拆遷，先調查分析後製定拆遷方案並落實到位，完成拆遷工作。
模擬拆遷，通常是政府在城市舊城改造中針對棚戶區進行拆遷的一種方式。這種方式有別於自上而下推動的改造方式，是自下而上，根據居民主動意願來推動舊城改造的一種全新拆遷方式。
好處是可以提前發現和預防拆遷糾紛和矛盾，掌握民意，為老百姓謀福利。弊端是，容易走樣，個別地方的徵收方可能會借模擬拆遷的名義，進行事實上的徵收拆遷，並壓低補償，違法徵收。
而且，模擬拆遷並非全國統一執行的政策，是屬於地方性政策，模擬拆遷必須依法進行，並且不得高於和超越《國有土地上房屋徵收與補償條例》。模擬拆遷也沒有全國統一的補償標準，各地有具體的細化政策來進行規定。
如果模擬拆遷明顯違背了公平公開合理的徵收流程或補償原則，那就是不合法的，這一點我們需要警惕。
2018年哪些省市開展了模擬拆遷政策？
模擬拆遷最早在2002年應用於浙江省浦江縣，由於在徵地拆遷時“效果良好”，逐漸推廣。先後被浙江省、四川省、江蘇省、北京、上海等省市引進。
愛土拆遷律師團通過查閱資料，為大家整理了北京市、上海市、四川省、成都市、綿陽市、浙江瑞安市、山東青島即墨區等地的模擬拆遷政策，供大家參考。
北京市
《北京市舊城區改建房屋徵收實施意見》規定，舊城區改建工程是一項綜合性、系統性工程，按照“優化徵收程序、簡化審批手續”的基本思路，堅持“加快手續辦理、簡化審批要件、下放審批權限、做好政策銜接”的基本原則，在切實保障被徵收居民合法權益的基礎上，多措並舉加快推進舊城區改建工作。這裡的“優化徵收程序”即是模擬拆遷所依據的原則。
《實施意見》還規定，舊城區改建具體包括中心城區棚戶區改造、平房區院落修繕、危舊房。改造（不含解危排險等緊急情況）、城中村邊角地環境整治等項目。
區縣房屋徵收部門按照公佈的徵收補償方案，組織產權人、公房承租人預籤附生效條件的徵收補償協議。預籤徵收補償協議生效具體比例由各區縣人民政府確定，預籤徵收補償協議期限不超過6個月。預籤徵收補償協議生效的，由區縣房屋徵收部門報請區縣人民政府作出房屋徵收決定；在預籤徵收補償協議期限內未達到生效比例的，徵收工作終止。
徵收補償協議生效前不實際支付補償款和提供房源。自管公房或者直管公房的房屋所有權人在預籤徵收補償協議前與公房承租人簽訂附帶生效條件的房改售房協議，預籤徵收補償協議生效後房改售房協議自動生效。
北京舊城改造
上海市
因舊城區改建需要徵收房屋的，房屋徵收部門應當在徵收決定作出後，組織被徵收人、公有房屋承租人根據徵收補償方案簽訂附生效條件的補償協議。在簽約期限內達到規定簽約比例的，補償協議生效；
在簽約期限內未達到規定簽約比例的，徵收決定終止執行。簽約比例由區（縣）人民政府規定，但不得低於80%。四川省
《四川省國有土地上房屋徵收與補償條例》中，模擬拆遷、模擬搬遷、模擬徵收這些說法不再使用，而是以簽訂附生效條件的補償協議代替。
《四川省國有土地上房屋徵收與補償條例》規定，在簽約期限內，簽訂附生效條件的補償協議的戶數達到規定比例的，由市、縣級人民政府作出徵收決定;未達到規定比例的，終止徵收程序。簽訂附生效條件的補償協議的戶數比例由市、縣級人民政府確定，但不得低於百分之九十。
成都市
《關於在房屋徵收中做好模擬搬遷工作的指導意見》
第三條(徵收部門)市、區(市)縣房管部門(以下簡稱房屋徵收部門)負責組織實施本行政區域的房屋徵收與補償工作，包括髮布模擬搬遷公告、擬訂補償方案、組織補償方案論證、受理房屋徵收信訪投訴及法規政策的解釋、宣傳工作等。
第七條(調查登記)房屋徵收部門對居民的改造意願進行調查，並對改造範圍內房屋的權屬、區位、用途、建築面積等情況組織調查登記。調查登記結果和改造意願調查結果應當及時公佈，改造範圍內居民對結果有異議的，可在公佈之日起3日內以書面方式向房屋徵收部門提出。同意改造戶數未達到改造範圍內總戶數95%的，房屋徵收部門應當終止模擬搬遷。
第十一條(生效條件)房屋徵收部門應當將模擬搬遷協議的簽訂情況以及相應結果等在徵收範圍內及時公佈。
成都北改規劃
模擬搬遷期限內，簽訂模擬搬遷協議的戶數達到改造範圍內總戶數95%的，房屋徵收部門可向徵收主體申請作出房屋徵收決定，模擬搬遷補償方案即作為徵收補償方案，模擬搬遷協議生效並與徵收補償協議具有同等效力。
簽訂模擬搬遷協議的戶數達到100%的，當事人雙方應當按照約定履行協議，不再作出房屋徵收決定;簽訂模擬搬遷協議的戶數不足95%的，終止模擬搬遷。
綿陽市
《綿陽市舊城區更新改造的實施意見》
四、規範管理
（三）搬遷管理。
1.大力推行“模擬搬遷”。充分尊重民意，將“模擬搬遷”作為項目徵收搬遷工作的重要環節，改造範圍內群眾100%同意改造，且在模擬搬遷期限內，簽訂“模擬搬遷”協議的戶數達到改造範圍內總戶數90%以上的，項目啟動實施；否則項目終止，原則上五年內不再啟動。
涉及國防、能源、交通、科教、文衛、市政基礎設施等公共利益項目，由區人民政府依法實施徵收。（牽頭單位：市住房城鄉建設局；責任單位：涪城區、遊仙區政府，各園區管委會）
浙江瑞安市
《瑞安市中心城區舊村改造管理辦法》
第二章改造項目
第六條 舊村改造項目的拆建範圍由村民委員會或村集體經濟合作社提出申請，經所在鎮人民政府（街道辦事處）審查同意後，報市舊村辦審定。
申請時，應具備以下條件：
（五）拆建範圍內90%以上村民自願提出舊村改造，並經村民委員會同意。
第七條 市國土資源局、房產管理局核實拆建範圍內的土地、房產權屬及房屋拆遷量等；被拆遷房屋的土地、房產權證未登記或登記不齊全等，確因歷史遺留問題需作安置的，由市舊村辦會同鎮人民政府（街道辦事處）及國土資源、規劃建設、房管等有關部門審查同意後，報市人民政府審定，具體認定要求由市舊村辦另行規定。
舊城改造
第八條 市舊村辦根據國土資源、房管部門核實情況核准改造項目安置建築規模；村民委員會或村經濟合作社根據市舊村辦核准的安置建築規模製定分配方案，並經村民代表大會討論通過。
山東省青島市即墨區
《關於積極推進舊城區社區改造的實施意見》
二、改造原則
（二）尊重意願、惠及民生
社區（村莊）改造應充分尊重群眾意願，徵得絕大多數群眾同意後實施；充分考慮群眾和村莊的切身利益；按照城市組團的理念做好安置區的規劃建設，統籌並優先配套完善教育、醫療、社區服務中心等公建設施，切實改變群眾的居住環境，營造和諧幸福家園。
七、改造程序
（一）項目前期論證
2.改造項目所在街道作為責任主體單位，要根據舊城區社區改造年度計劃及本實施意見相關規定，組織社區內符合改造條件的村莊按程序召開村兩委會、黨員會、村民代表會，廣泛徵求村民意見。
經95%以上村民同意改造後，指導村莊起草、擬定《村莊改造實施方案》報領導小組辦公室初審。領導小組辦公室組織市發改局、國土局、規劃局、環保局、人社局、應急辦、住宅辦等相關單位審查並提交領導小組審議，通過後形成會議紀要。
以上就是愛土拆遷律師團為大家整理的2018年全國模擬拆遷政策彙總。目前，以上省市地區正在推行模擬拆遷，相關地區的被徵收人需要清楚瞭解相關政策。
模擬拆遷，補償不合理，一樣可以維權！
同時也要提醒廣大的被徵收人：要小心打著模擬拆遷旗號進行違法徵收的亂像。
模擬拆遷，說到底還是房屋徵收。因此必須遵守房屋徵收的相關法律規定，即《國有土地上房屋徵收與補償條例》、《國有土地上房屋徵收評估辦法》。各地的模擬拆遷政策不能超越或違背這兩部法律，否則即是違法，可以被推翻。
大家在各地開展的模擬拆遷中，遭遇了補償不公平不合理的情況，應當依法維權，通過行政複議或行政訴訟的途徑來爭取合理補償。
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