前幾天，已經整理了2018年市區各版塊的樓盤彙總。具體詳情請戳《大劇透！2018年連雲港在售及純新樓盤彙總，該如何選擇？》。回顧過去兩年，不僅銷量驚人，而且幾乎每逢土地出讓，必掀狂潮。
但拿地一時爽，終究還要面對殘酷的市場。
除了早先版塊樓市庫存，按正常開發節奏，大部分地塊將在2018年上市。在更高房價和地價的背景下，2017年的火爆行情，很難再次上演。競爭和壓力，由此而生。
然而，每個板塊面臨的局面，不盡相同。
有的擔心，政府會批什麼樣的價格？有的則要面臨激烈的競爭，苦惱如何突圍？而有的本身價格很高，首要問題，已經變成“是否有足夠的市場購買力”？
今天，挑選了幾大關注度較高板塊，進行一次大起底。
海州城南：高地價與高供應 2500多套“豪宅”潛在房源
最高地價：5541元/平米
新房參考價：10500-12000元/平米（小高層）
海州城南，祥生蒼梧春曉還有一棟樓沒開，祥生翰林府還有4棟排屋沒推。
雖然表面可售房源少，但潛在供應很足。
除了世紀鳳凰城大量房源還未入市外，過去一年時間，海州城南成交了多宗高價土地，目前均未上市。據統計，海州城南2017年出讓5宗土地，總體量近30萬方，包括9萬方的商業。若按套均120㎡計算，僅這5宗土地潛在可售房源，約2500套。
考慮到高達5541元/平米的地價，這至少2500套供應，幾乎都將以“豪宅”身份亮相。按照正常的成本推導，保本房價在1萬-1.3萬之間。
而這正是令人擔憂的地方。
目前板塊新房價格，可供參考的是祥生翰林府，小高層1萬出頭，排屋12000元/平米。但板塊二手房價，也基本在這個範圍，出入並不是很大，倒掛程度很低。也就是說，未來項目想要獲利，必須滿足兩個條件。首先，突破當前限價水平；其次，市場接受度，進一步提高（房價上漲）。在如此大供應量的情況下，難度不可謂不小。
而參照廣賢院1、7號樓最近申領的備案價（10498元/平米）來看，房企自身對未來的走勢也沒有十足把握。
原新海新區：高房價下，購買力或現疲態
最高地價：9038元/平米
新房參考價：13000-18000元/平米
大熱的原新海新區，新的一年，會有何表現？
從概率上講，至少熱度不會降低太多，原因很簡單：首先，這兩年原新海新區僅出讓1宗土地（萬達北），且出讓地塊已上市。其次，在售或即將上市樓盤中，可選餘地較小。據統計，未來版塊將有平高書香府邸、蒼梧家苑、東盛陽光新城和港利錦繡福園這四個樓盤上市。
由於新盤價格沒有明顯優勢，目前市場購買力已經出現疲態。
另外，去年縣級地區均出讓較多土地，且今年並未啟動非常大範圍的棚改。在有限的客群下，未來有多少購房者會選擇這裡，還是個未知數。至少，我們不會看到過去兩年“熱火朝天”的開盤現象。
開發區：本地需求有限，購房者會買賬麼？
今年，我們將迎來開發區樓市的供應爆發年。除了目前在售樓盤綠地悅藍山、德惠尚書房、雲鼎家園等，將會在今年推出7個純新樓盤，基本橫跨整個開發區區域。
7個純新盤，佔地面積約87萬方。若按套均120㎡計算，僅這7個純新盤可售房源，至少9000套。據瞭解：
2017年，開發區共成交5756套，成交面積約612015平方米
2016年，開發區成交2421套，成交面積為247259平方米
這兩年，還是樓市一片向好的樓市前提。
其實，這些新增土地均是早先被房企拿下，不管什麼原因，今年大部分被要求動工。可，殘酷的事實，也擺在了面前。本地需求，配套事實，需要多長時間才能消耗這麼多的房源？
連雲新城：限價下，房價持續走高
連雲新城可售房源較少，保利海上羅蘭和韻湖瀾灣（原海州灣）。目前可供參考的只有保利海上羅蘭項目。
數據還是比較好看。從備案價來看，三次開盤均價不斷上漲。從銷售情況來看，前兩次開盤售光，第三次大概售出8成左右。
有人或許說，你看，才賣出8成，哪裡好了。可目前市面新開樓盤當天都不能完全去化呀。比如，今天海州城西的萬象新海苑開盤，均價8000多，二次加推去化9成左右。
所以，在面對市場降溫的前提下，這個數據還是不錯的。
保利海上羅蘭還有8棟高層未推，版塊內的熙墅灣二期高層、恆大項目以及韻湖瀾灣的高層項目，預計今年都會推出。未來，連雲新城將由保利的“獨霸天下”演變成眾房企“四面出擊”。
房源多了，對於購房者來說是好事。可供選擇的機會多了，優惠也就多了。
新年可能出現的幾種情形
潛在供應大增，是不可迴避的客觀事實。所以，新年樓市，極可能出現以下幾種情形：
首先，板塊之間，出現分化。熱門板塊房價，繼續穩中有升；而一些供應充足、競爭激烈的板塊，或許會出現價格回調。
第二，庫存回升。房價和地價更高，供應量也更多，成交量因此下降，庫存反彈，應該是大概率事件。
其實，房源沒有絕對的多或少，關鍵在於行情走勢。
預期好，再多的庫存，也能消滅（參考過去兩年）；預期不好，再少的供應，也會無人問津。
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