文 | 墨克
“以往每年房租漲5%，今年年初最低漲40%，還有的翻倍。”某長租公寓管家霍亮說。
近日，媒體報道，長租公寓以高出市場20%-40%的價格爭搶房源，導致租金上漲。
消息一出，民怨沸騰。
三年前，長租公寓開始火熱。一年後，嫁接其上的金融產品“租房分期”風靡一時。
長租公寓和依附其上的金融服務，真的是房租上漲的罪魁禍首嗎？
01 圈地運動
2017年年底，拿著滿滿一皮包現金，中介潘達來到北京蒲黃榆附近某小區，找房東簽約。
屋子裡已經很熱鬧，擠著三四個其他公司的中介，每個人都帶著皮包。
潘達猜測，裡頭應該都是現金。
接著，他就彷彿進入了一個大的拍賣會。
中介們相互抬價，100一次地往上加。
這個老小區的單間，價格從1800元直竄到3000元，最後，潘達得手。
幾乎每天，潘達都要經歷這樣的搶房大戰，而搶房的目的，就是為了建立“長租公寓”。
“在上海，搶房都搶瘋了。”上海業主顧佳對一本財經記者表示。
她剛掛出房源，各種中介就都開始直接上門搶。
一些小的公寓品牌，下手很急，不太在乎價格，恨不得馬上籤個三年的合同。但大的公寓品牌，還會壓壓價。
房源，似乎成了長租公寓品牌眼中的城池，片瓦必爭。
而得領土者，才可封王封侯，在市場上有立錐之地。
他們將這稱之為：圈地運動。
因為搶地盤，中介之間也經常起衝突，摩擦不斷。
大家都摩拳擦掌，不肯退讓半分。
實際上，這場圈地運動，已悄無聲息地打了數年。
早在十年前，長租公寓這種新的商業模式，就從國外進入中國，但發展不溫不火，知名度低，呈地域性發展。
直到2015年，長租公寓開始爆發，前前後後出現了十幾家知名品牌。
例如：自如、相寓、蛋殼公寓、未來域、泊寓、寓見、美麗屋、YOU+公寓、新派公寓、青客公寓、魔方公寓等。
中國飯店協會公寓委員會統計，當年國內擁有規模公寓企業超過500家，公寓間數超過100萬間。
而此時，資本也開始蜂擁而入。
蛋殼公寓獲得數億元A+輪融資，YOU+公寓獲得雷軍的1億元融資等消息，不斷傳出。
據華菁證券統計，僅2017年，就有20家長租公寓品牌完成融資，融資總額突破418億元人民幣。
為何資本對長租公寓如此青睞？
2016年年底，鏈家研究院院長楊現領在《租賃崛起》報告分享會上，曝出一組數據：預計到2030年，中國租賃市場規模，將從現在的1.1萬億元，增長到超過4.6萬億元。
又一個萬億級別的市場。
另一方面，長租公寓火了之後，一個性感的衍生品開始出現：租房分期。
其玩法，就是將原本押一付三的租金，直接按月分期。
這樣的金融服務，必然是好的，也確實在一定程度上解決了剛需“租房難，錢緊張”的問題。
“房租分期金融服務的滲透率大概在20%－25%左右。”鏈鏈金融COO蔣鵬飛對一本財經記者透露，這個佔比還有很大提升空間。
可見，這個萬億市場，還大有發展空間。
而租房分期這個金融產品，對於當時資產荒的金融行業來說，實在是太好的資產。
租房分期有穩定持續的現金流，且風控“簡單粗暴”：租客不還錢，直接要求其退房即可。
“按照這個邏輯，這個行業幾乎就是零壞賬率的。”孫新傑稱。
但在租房市場中，依然遵循著一條鐵律：寡頭效應。
對於長租公寓來說，賺錢沒有那麼容易。
近日，SOHO董事長潘石屹表示，長租公寓並不是一個好的模式，回報率只有1%。
一套長租公寓，疊加租金、裝修、管理、運營成本後，“基本和往外租的價格打平，甚至還略有虧損。”某租房平臺市場負責人王啟稱。
只有達到規模效應後，邊際成本降低，加上管理得當，才能開始賺錢。
而當你成為行業老大、控制市場之後，就可以藉著壟斷，不斷抬高房租，就如滴滴一樣。
這是對於未來“最可愛”的想象力。
因此，在這片市場裡，玩家就是在玩一場燒錢遊戲，不停融資、不停圈地、不停長大，最後成為鯨吞一切的巨頭。
因此，搶房大戰幾乎成了不可避免的戲碼。
02 罪魁是誰？
長租公寓正處在一個野蠻生長、跑馬圈地的階段。
這波惡性競爭，是否會推高租金？
“這是肯定的。”幾乎所有從業者，都給出了同樣的答案。
資本相互角逐，行業運維成本不斷增高，各家比著玩“燒錢遊戲”。
為了得到房源，它們不斷抬高價格，必將拉昇當地的房價。
有人將拉高租金的罪魁禍首歸為租房分期和ABS，認為它們加大了租房槓桿。
所謂ABS，是一種資產證券化的融資手段，相當於你將未來的租金作為抵押，貸出錢來，用於現在的發展。
“這種融資方式的前提是，要有資產，也就是說，長租公寓要先拿到房源，才能融資，而且融資期限較長。”長租公寓從業者葉歡認為，這在一定程度上影響了企業的現金流，很難去加大槓桿。
那麼，長租公寓和金融產品，真的是拉高房租的罪魁禍首嗎？
先來看兩組數據。
據統計，北京租房人口735萬，房源總數538985套，等於13個人搶一個房源。
另一方面，去年年底，北京清理自建房、群租房、隔斷間，在消除了相當一部分風險隱患的同時，減少了房源，向租房市場釋放了大量的租客。
另外，一線城市還有大量的空置住房。
據媒體統計，2015年底，北京的空置住房大約在420萬套以上，而且越是高檔的小區，住房空置率可能越高。
如果按照一家三口人計算，北京的空置住房，可以至少容納1200萬新增人口。
其實，決定市場價格的最核心因素，是供需關係。
目前，一線城市明顯供小於求。
而這，才是決定價格的最大因素。
那麼，有多少房源掌握在長租公寓的手中？
據騰訊新聞統計，現在北京可租房源，大概為242萬套，其中，長租公寓49萬套，佔市場的10%。
而上海的這個數字是7.6%，廣州2.4%，深圳2.7%，比例並不高。
“10%的市場佔有率，對市場價格的影響並不絕對。”王啟承認，長租公寓會在一定程度上拉高租金價格，但並不明顯。
因此，推高租金價格的罪魁禍首，並非長租公寓和金融產品，最關鍵的因素，還是供需關係失衡。
03
競爭加劇
對於長租公寓來說，這次輿論出現了一邊倒的效應。這也確實說明這個市場存在問題。
惡性競爭導致行業亂象重生，一次次將其推向了風口浪尖。
大浪淘沙的競爭中，還有大量玩家被洗出場。
據媒體透露，GO窩公寓、Color公寓、好熙家公寓、好租好住、愛公寓、長沙優租客、鼎家公寓等平臺，都出現了危機，或已倒閉。
“這是因為，大家都遠遠低估了這片市場的風險。”王啟稱，太急於進場跑馬圈地，就會忽視市場規律和金融的核心。
很多平臺推出了很多大膽的金融產品，讓租客甚至可以零首付拿到房子。
這一度讓租房市場出現了騙貸浪潮。
中介拿到一幫人的身份證，去申請租房貸款，內外勾結，“直接薅幹了一個長租公寓”。
另一方面，過度擴張和信譽風險，也讓行業一度被重創。
很多長租公寓平臺，會將租客的租金作為抵押，去金融機構貸款，用於擴張。
克爾達是鄭州的一家老牌房屋託管公司，和很多金融品牌合作。
2017年1月開始，其門店大量關閉。
據知情人透露，克爾達拿著現金流，去投了一個新的項目，結果資金鍊斷裂，無法再支付房東的租金，房東將租戶趕出去，導致了一次大的糾紛。
過度擴張，埋藏著重重的風險點。
2017年，租房分期平臺斑馬王國，遭遇了一次公寓方捲款跑路事件。
業內人士透露，當時上海某家公寓在獲得了斑馬王國幾千萬元的墊付租金之後，直接跑路。後者資金鍊瞬間斷裂，只能遺憾退場。
這其中，還有很多玩家，只是為了進場薅一把金融羊毛。
未來的長租公寓市場會如何？
行業內部的看法較為樂觀：只要租房需求存在，長租公寓就會一直存在。
“而且現在一線城市的租房市場基本格局已定，用長租公寓這種相對標準化的租賃模式，更容易生存。”從業者黃達表示。
得房源者得天下，對於這些平臺來說，未來的核心競爭力，可能還是房源。
背靠大樹者，或者自有房源者，將在競爭中處於絕對優勢。
而市面上呈現的戰爭格局，也是如此。現在活得不錯的，大多有大公司或者多輪融資背景。比如鏈家旗下的自如、我愛我家旗下的相寓、小米投資的YOU+公寓，等等。
但在競爭的後期，純靠資本燒錢的模式，也不再會是重點。
“以後長租公寓可以選擇用輕資產的方式來運營，從二房東變成真正意義上的運營方。”黃達向一本財經記者表示。
比如，長租公寓方可以與房東簽訂房屋託管合同，只提供日常維護、拉客，然後抽取服務費。
這樣一來，長租公寓方既不用承擔房屋空置期的損失，也不用付出大量的現金流來獲得房源，生態也許更健康。
而租房分期產品，也不會受到影響。
至於租金上漲的問題，或許短時間內，誰都無能為力。
“除非北上廣人才大量回流，否則一線城市的租房市場始終會是賣方市場，租客只能被動承受。”黃達說。
目前的長租公寓市場，還處在非常早期的階段。
跑馬圈地，爭搶市場，人們可能很難去制定規則，肅清市場。
但這個模式和背後的金融產品，確實在某種程度上緩解了“租房難”的問題。
創新常伴有陣痛，我們可能還需要一些耐心，等待它們的成熟。
(應受訪者的要求，文中部分人名為化名 )
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