“我沒證，我違法，我要告業主!”這是來自一家西安某實業有限公司的“吶喊”，聲音一出，瞬間在房地產行業掀起一陣“認錯”潮流，究竟是什麼讓各個開發公司甘願承受來自房管部門的行政處罰並主動繳納罰款?又是如何將業主告上法庭，甚至不惜退還百萬購房款?我們相信這是一個飛速發展的時代，卻也是一個充滿著奇葩的時代，開發公司自己起訴自己的事情著實令人咋舌，“我違法，我獲利”這種顛覆常識的口號，是源於自身的無知還是利益的誘惑?下面我們來看兩個案例。
一、西安紫杉莊園案
2016年4月25日，原告西安某實業有限公司與被告李女士簽訂《紫杉莊園內部認購合同》一份，由被告李女士(乙方)認購原告聞天公司(甲方)開發建設的位於西安市長安區的《紫杉莊園》項目商品房，根據合同約定：“一、內部認購房源基本情況：1、認購房源：《紫杉莊園》(暫定名)X幢X號。2、認購房源銷售面積約200㎡。3、認購房源銷售總價1720000元;二、付款方式及內部認購優惠價格：1、乙方內部認購購買該房屋選擇總房價款100%付款比例。2、根據乙方內部認購該房屋付款比例甲方給予乙方總房價款7折優惠，優惠後總價：1204000元。合同簽訂當日，被告李女士即向原告西安某實業公司繳納1204000元購房款，隨後，原告西安某實業公司向被告李女士出具收據。
至此，本是一莊你情我願的好買賣，卻在2018年2月12日被開發公司毫無徵兆地打破了平靜，原告西安某實業有限公司以涉案房屋未取得商品房預售許可證為由將李女士起訴至西安市某區人民法院，請求確認雙方簽訂的《紫杉莊園內部認購合同》無效，並請求法院判令被告承擔本案訴訟費。另查明，2018年3月1日，西安市某區住房保障和房屋管理局因原告在涉案項目未取得《商品房預售許可證》的情況下擅自違規銷售之行為，對原告予以行政處罰，即責令停止銷售活動，補辦許可證，並處罰款人民幣720758元。讓人驚訝的是，同年3月5日，原告西安某實業有限公司主動繳納罰款，僅僅隔四天時間，清繳罰款如此之快更是讓人匪夷所思。
經法院審理，一審法院依據《中華人民共和國合同法》第八條、第四十四條、第六十條，《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條及《最高人民法院關於適用的解釋》第九十條之規定，最終判決認定：原告西安某實業有限公司與被告李女士於2016年4月25日簽訂的《紫衫莊園內部認購合同》無效，案件受理費100元由原告承擔。
需要釋明的是，如果合同無效，根據《合同法》的相關規定，當事人(即原告西安某實業有限公司)須退還被告李女士全部購房款，而被告李女士則需要將房屋交回至開發公司。然而，房價水漲船高，兩年間，商品房交易價格不斷上漲，曾經的購房款早已購置不起同樣要求的房屋。就一審判決所依據的法律規定而言，是沒有問題的，然而，在我們倡導契約精神的今天，單純從冰冷的法條中得出的結論卻未必完全正確，此判決明顯充斥著冰冷和無情。判決一出，一片譁然，這讓萬千購房者都惴惴不安，人們不禁要想契約精神何在?法律的信仰何在?公正又何在?開發公司是真的錯，但也是假的錯!
然而，在無數此起披伏的聲音中，同樣的案情之下，河北省中級人民法院卻做出了完全不一樣的判決。
二、石家莊麒融國際案
2018年8月22日，原告石家莊某房地產開發有限公司與被告趙某房屋買賣合同糾紛一案，於河北省石家莊市中級人民法院依法公開開庭進行了審理，原告石家莊某房地產開發有限公司請求法院：1、確認原被告簽訂的《內部認購協議》為無效合同; 2、訴訟費由被告承擔。經審理，石家莊中級人民法院認為：原、被告對簽訂《內部認購協議》的事實無異議，該協議應屬雙方的真實意思表示。庭審中，原告明確表示其請求宣告案涉合同無效的規範依據為《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條。然而，原告在未取得預售許可的情況下銷售房屋並收取了被告鉅額款項後，又在房價大幅上漲後的今天以自己未取得預售許可為由要求宣告合同無效，明顯違背誠實信用原則，其向法院提出訴訟的行為屬濫用訴權的行為，構成惡意訴訟，參照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百一十二條規定，應從實體上否定其權利請求。最終判決駁回原告石家莊某房地產開發有限公司的全部訴訟請求，受理費減半收取，由原告石家莊某房地產開發有限公司承擔。
此番判決，大快人心，這讓更多的購房者心中充滿自信和安全感，同時，我們也看到了律師在此案中的重要地位，根據庭審記錄和判決結果來看，此案判決完全採納了被告代理律師的意見，被告律師列舉了近年來房價數據(2016-2018年房價漲幅整整一倍之多)，通過民法的基本原則、契約精神與對法律規定的深度剖析，證明了原告妄圖通過訴訟程序為自己謀取高額利益的惡劣行為，最終保障了當事人的合法權益，捍衛了法律的公平公正，切實地維護了司法權威，讓全社會感受到了法律的溫暖，實現了個案的公平與正義。
同樣的無證開發公司，卻有著不同的判決。一個判決讓萬千購房者都惴惴不安，一個判決大快人心，讓人感到溫暖和安全。“法律是冰冷的，但法律精神是有溫度的”，每一部法律、每一個法條的背後都有著豐富的理論內涵和立法精神，都與當事人利益有著千絲萬縷的關係。在司法實踐過程中，不乏有部分判決出現過些許偏差，但是在國家全面推進依法治國，加快建設社會主義法治國家的進程中，社會大眾的法律意識日益增強，層出不窮的新類型案件，對國家立法進程的推進和司法審判提出了更多新的挑戰。而作為一名法律工作者，我們愈發發現，單純從冰冷死板的法條是十分難以滿足現如今出現的各類法律問題，需要更精確更準確地理解法條背後的內在精神和原理，綜合社會和諧穩定因素、生活常識、生活習慣等具體情況，從根本上考慮當事人的合法利益，才能更加完美的解決問題，為當事人提供更好的服務，使法律不再冰冷，讓當事人不再孤單。
司法公正寓於個案當中，沒有個案公正，就沒有司法公正。個案的公正源於法律工作者對個案的用心。作為一名房地產律師，建議廣大購房者在開發公司未取得“五證”的情況下需謹慎，必要的時候，諮詢專業的房地產律師。
（原標題：“無證”開發商認錯，是真錯還是假錯? 作者系北京金訴律師事務所:戴金花 馮毅）
特別聲明: 以上作品內容僅代表作者本人的觀點，不代表新浪樂居二手房的觀點或立場，發佈本文僅供參考。
附相關的法律規定：
1、《中華人民共和國合同法》
第八條依法成立的合同，對當事人具有法律約束力。當事人應當按照約定履行自己的義務，不得擅自變更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保護。
第四十四條依法成立的合同，自成立時生效。法律、行政法規規定應當辦理批准、登記等手續生效的，依照其規定。
第六十條當事人應當按照約定全面履行自己的義務。當事人應當遵循誠實信用原則，根據合同的性質、目的和交易習慣履行通知、協助、保密等義務
2、《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》
第二條出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效，但是在起訴前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效。
3、《最高人民法院關於適用的解釋》
第九十條 當事人對自己提出的訴訟請求所依據的事實或者反駁對方訴訟請求所依據的事實，應當提供證據加以證明，但法律另有規定的除外。 在作出判決前，當事人未能提供證據或者證據不足以證明其事實主張的，由負有舉證證明責任的當事人承擔不利的後果。
3、《中華人民共和國民事訴訟法》
第一百一十二條 當事人之間惡意串通，企圖通過訴訟、調解等方式侵害他人合法權益的，人民法院應當駁回其請求，並根據情節輕重予以罰款、拘留;構成犯罪的，依法追究刑事責任。
4、《中華人民共和國城市房地產管理法(2009修正)》第四十五條規定：
商品房預售，應當符合下列條件:
(一)已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書;
(二)持有建設工程規劃許可證;
(三)按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的百分之二十五以上，並已經確定施工進度和竣工交付日期;
(四)向縣級以上人民政府房產管理部門辦理預售登記，取得商品房預售許可證明。
商品房預售人應當按照國家有關規定將預售合同報縣級以上人民政府房產管理部門和土地管理部門登記備案。
商品房預售所得款項，必須用於有關的工程建設。
5、《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》
第九條規定： 出賣人訂立商品房買賣合同時，具有下列情形之一，導致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，並可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任：
(一)故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實或者提供虛假商品房預售許可證明;
(二)故意隱瞞所售房屋已經抵押的事實;
(三)故意隱瞞所售房屋已經出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實。
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