最近，成都中環位置有一個小戶型走進人們的視野，吸引了許多剛需置業者的關注，在該樓盤的蓄客群中，有不少還被鎖在中鐵騎士府邸、凱德卓錦萬黛樓盤中的購房者表示想早日解鎖，轉投該樓盤。
該樓盤案名為物華天域，位於成華區二仙橋板塊，屬於政府欽點的北改重點區域。樓盤旁邊距離不到400米便是7號線理工大學地鐵站B1口，位置好，交通也方便，成為樓盤最吸引人的亮點。
物華天域是一個開放式小區，共有兩棟塔樓，一棟商業+住宅，一棟純商業。其中住宅一共28層，其中1-3層是底商商鋪，4層移交物業打理，後期可能會打造成服務於小區的娛樂休閒場所，5-28層為住宅，梯戶比3梯8戶。
開放性住宅由於摻雜了來往的商業用戶，相較於傳統住宅居住氛圍沒有那麼純粹，對於開發商後期的管理運營有更高的要求。物華天域的物業是由該樓盤開發商四川省物流產業股份有限公司和四川華地財富投資集團有限公司成立的四川月華盛物業服務有限公司進行管理維護，物業費2.9元/㎡。相較於萬科、中海已經有口碑在外的開發能力和物業管理，物華天域的“開發者”就顯得有些不為人知了。
01 開 發 商
2016年，二仙橋東路商住用地徵集合作方，該地塊位於二仙橋東路50號，是四川物流下屬原五分公司用地，地塊淨用地面積10.58畝（7054.37㎡），屬性為商業用地，可兼容49%的住宅，容積率最大不超過4.5。
據評估，土地使用權評估價值為7582.74萬元，合作方出資金額等於評估基準日的土地評估價的110%，即8380 萬元。若產生兩家及以上意向合作方的情況下，以意向合作方在其回收的投資成本中贈送給四川物流的商業面積數量進行競爭。四川物流與合作方合作開發項目收益分配比例為51%：49%，雙方按照此比例共同經營、共擔風險、共享收益。項目開發建設由四川物流提供土地，合作方提供全部開發資金的方式進行合作開發。
後來，四川華地財富投資集團有限公司接下了四川物流產業股份有限公司伸出的橄欖枝，以四川物流產業股份有限公司提供地塊，四川華地財富投資集團有限公司開發建設的方式開始打造物化天域這個項目。
想來，大多數購房人對這兩個企業不甚熟悉，全全也特意在企查查上了解了一下兩家公司的組成。
首先，根據資料顯示，四川省物流產業股份有限公司，主營全程物流服務、物流信息產業、物流地產開發、貨物貿易業務，是中國西部規模最大、最具影響力的國有綜合物流服務商之一，也省政府唯一重點扶持發展的省屬國有大型物流試點企業，而企業的實際控股人則是四川省國有資產監督管理委員會，簡言之，這是一家國企。
四川華地財富投資集團有限公司則是一家以商業地產開發為主業的企業集團，成立於 2011 年1 月，由房地產開發、商業互聯網經營、旅遊投資管理三個板塊構成，主要在眉山、峨眉山、廣漢等周邊三四線城市活動，有眉山華地財富廣場、廣漢華地財富廣場、成都金堂華地財富廣場和峨眉山萬年華地財富廣場等大型商業綜合體操盤經驗。
就眉山華地財富廣場來看，華地財富投資集團在後期的商業管理上還是有一定的運營能力。眉山第一家沃爾瑪便是在眉山華地財富廣場入駐，商業體內有如家、歡樂谷等商業服務業品牌，多年來一直是眉山人民喜愛的購物、休閒的目的地。
02 樓 盤 概 況
從區域上看，物華天域處於成華區， 除了傳統五城區的優勢，那裡還西接建設路，東有理工大學，南臨東郊記憶，北承八里莊，而物華天域所處的二仙橋東路50號，正好在成都中環位置。
物華天域作為開放式小區，設置了區別於商業部分的住宅入口，設有專職保安，電梯直上5樓，不停靠商業部分。樓盤也有分別為機動車和非機動車設置的地下停車場，避免地面人車不分流造成小區更加擁擠，但是車位比只有1:0.99。
樓盤商業部分暫未有具體的招商計劃，但是樓盤周邊其它項目底商已經成型，一條馬路之隔的地方日常吃喝玩樂的需求都可以得到滿足，所以即使物華天域自身底商後期招商運營欠佳，小區住戶日常的基本生活配套還是不會有大的問題。
物華天域住宅產品有62.15㎡、73.72㎡、83.05㎡、91.09㎡四個戶型，一共192套，每個戶型均佔比25%。對於出貨少，小戶型更少的傳統五城區來說，這樣的戶型配置對於資金有限的購房者是非常有吸引力的，而四個戶型也有較多的可變空間，較準確地戳中了剛需、首置群體對產品空間使用需求的敏感點。
物華天域住宅產品有62.15㎡、73.72㎡、83.05㎡、91.09㎡四個戶型，一共192套，每個戶型均佔比25%。對於出貨少，小戶型更少的傳統五城區來說，這樣的戶型配置對於資金有限的購房者是非常有吸引力的，而四個戶型也有較多的可變空間，較準確地戳中了剛需、首置群體對產品空間使用需求的敏感點。
這個戶型位於樓盤不臨街的位置，比較方正，是一個常規戶型，動靜、乾溼都有分隔開，面積也不浪費。如果將書房與陽臺打通，則可以形成一個約9㎡的小房間，成為三室戶型。
這個戶型和91.09㎡的戶型佈局相同，同樣可以將書房與陽臺打通形成一個小房間。但是由於這個戶型臨街朝北，光照有所不足，靠近公寓一側光照容易受到遮擋，因此其物業類型為“公寓”。
這個戶型緊湊的套二產品，陽臺可以利用成為房間，適合小兩口居住，也較好出租。戶型在樓棟中的位置朝內側，受到的交通噪音影響小，戶型朝南，光照充足，但進深較深，玄關—餐廳—客廳—陽臺整體感覺較為狹長。兩個臥室面積分配均勻，約10㎡的空間，不會顯得太擁擠。
同樣可以將陽臺打通隔離成兩室，但是由於整體面積較小，已經犧牲了餐廳空間，加上戶型臨街，受到噪音影響較大。該戶型應為主要瞄準投資型客戶的低總價產品。
03 樓 盤 劣 勢
成都中環位置+地鐵房+小戶型+低總價，這四點對於剛需來說有足夠的吸引力，在物華天域前期的蓄客客戶中，有不少首次置業者表示，對於首次置業者來說該樓盤是一個性價比較高的入門選擇。
但是該樓盤的不利因素也非常明顯：
（1）車流量大
樓盤正對中環路二仙橋東路段上的跨線橋，退距不到40米，有大量的貨車、公交車出入，容易受到嚴重的噪音、灰塵干擾，為此，樓盤安裝的都是雙層隔音玻璃，但常年無法開窗，對室內通風來說，也是個大問題。
（2）樓盤附近有加油、加氣站、公交總站
在物華天域項目的左右兩側距離約200米的地方分別分佈著加油站、加氣站還有公交總站，除了有多輛公交車長時間停靠在路邊，還有來來往往加油加氣的車輛在小區前的道路上穿梭，使樓盤附近看起來特別雜亂，汽車低頻噪音對居住健康的影響也很大。
另外，樓盤南側還將修建體量大約為樓盤兩倍的安置房，將遮擋小區一部分採光和景觀視野。整個樓盤處在前有橋，後有房，兩邊還有加油站的夾擊位置，顯得沒什麼存在感。
同時，雖然樓盤周邊是前兩年修建的和泓東28、鼎城上都類新建築，但樓盤所處區域依然有不少待拆遷的棚改戶，雖然二仙橋已劃入城北重點改造地段，目前周邊道路也正在施工改造，但是要想整片區域拆遷修建完成，還需要等待不少的時日。
（3）公攤大
物華天域的公攤佔比在25%左右，意思是63㎡的戶型實際套內面積僅48㎡，雖然還要半贈送陽臺面積，全贈送飄窗面積，但是這樣算下來，每個戶型的實際得房率還是有20%的折損，對於本就不大的戶型，這樣的公攤比例對於居住空間的壓縮有較大影響。
04 小 全 全 的 建 議
物華天域雖然佔據了一個較好的地段，但是產品打造更傾向於“過渡性”居住需求。按照當前成都房管局買賣新房的要求，房源需要取得產權證3年之後才能轉讓。現在新房多為期房，從簽約到交房再到取得產權至少有2-3年的時間，所以，新房目前需要持有5年左右才能售賣，如果在近5年內有換房打算的置業者，全全建議再觀望一下，在同等價位下，朝二圈層走一走，可以換取更好的環境和居住舒適度。
不過，如果更看重地段的保值價值，且考慮到不到100萬就可以入住成都中環，在當前也確是一件“很難得”的事情，“食之無肉，棄之可惜”大概就是這種感受了吧？
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