前 言

房地產行業的行政性調控政策本質上都是為落實“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，從供給端的限價、限商到需求端的限購、限貸等，每類政策出臺的目的都在於維持房地產市場的長治久安。

行政性調控政策的出臺對於維持房地產行業的正常秩序發揮了重要作用，但同時也不可避免會給市場、企業等帶來一定程度的負面影響。其中，限購、限貸的政策組合在國際範圍內也具有普適性，並且具有較高的接受度，而限價政策屬於較新型的調控政策，這類政策出臺的目的是什麼，在執行過程中又產生了哪些影響，是否存在退出的可能？如果退出，可採用什麼方式退出等等？

帶著種種疑問，本文將重點對供給端限價政策進行分析，包括目前各城市限價政策出臺的邏輯和特點、限價政策出臺後所產生的影響、限價政策取消後將對市場造成的衝擊、未來限價政策調整的方向和建議

目錄

1 限價政策頻繁出臺，城市覆蓋廣泛

1.1“房住非炒”，分類調控政策基調不變

1.2不同城市限價政策同而有異

2 限價政策出臺後的影響

2.1限價政策的利好

2.2限價政策的負面影響

2.2.1一二手房價格倒掛，衍生房屋尋租套利現象

2.2.2限價政策擠壓利潤，或將不利於高品質建築的推廣

2.2.3限價政策導致信息失真，影響市場各利益相關者正確判斷

3 限價政策調整的影響和建議

3.1限價政策調整的影響

3.2限價政策調整的建議

一.限價政策頻繁出臺，城市覆蓋廣泛

1.1“房住非炒”，分類調控政策基調不變

整體來看，2016年至2017年房地產行業出現了火熱行情的同時，也迎來了政策調控週期，無論政策的深度、廣度還是政策的執行力度都創下了歷史新高。

多數城市呈現限購、限貸、限價、限售、限商的五限格局。無論供給端的限價、限商，還是需求端的限購、限貸、限售政策，歸根到底都是在“房住非炒”的主基調下，針對不同需求，分類調控，致力於打壓投資性需求，保障房地產市場的穩定及可持續發展。

2017年12月，全國住房城鄉建設工作會議上，王蒙徽部長提出2018年我國房地產市場的調控方向：針對各類需求實行差別化調控政策，滿足首套剛需、支持改善需求、遏制投機炒房，更加強調對於住房需求的合理保障。這次會議本質上強調了2018年政策調控的主旋律：打壓投資性需求，與以往政策的邏輯一脈相承。2018年7月31日，中央政治局會議明確提出“堅決遏制房價上漲”，明確了政策調控的基調。

1.2不同城市限價政策同而有異

在供給端的行政性調控政策裡面，限價政策屬於前端控銷，也是壓縮市場新房供給量最直接的方式。2016年以來，超50城市出臺了細則不盡一致的限價政策，範圍覆蓋四個一線城市，多數二線城市和部分三四線城市。

限價政策的特點

✔通過比較可以發現，本輪限價政策具有以下特點：

各城市的限價政策具有一定的差異性。根據城市特點和市場特性，各城市因城施策，不同城市限價的具體細則不盡一致。

各城市的政策也具有一定的相似性或者說共通性：一是政策為商品房價格設定一定範圍，預售證價格不超過一定紅線，價格紅線的設定方式主要是參考周邊在售項目均價，或項目前期成交均價又或是周邊二手房成交均價，而價格設定時並未直接將項目體量納入考慮範圍；二是實行一房一價；三是在項目取得預售證之後，要在一定時間內將可售房源悉數公開。

各城市內部的政策具有區域性或者說是區位性。多數城市並未在政策城市範圍內實行一刀切的價格劃定，多數城市內部各板塊的限價幅度不同，部分板塊可能會受到限價政策的影響，而部分板塊（通常是城市邊緣區域，郊區等）所受影響甚微。

圖表：部分城市預售資金解凍節點

二.限價政策出臺後的影響

行政性政策出臺的初衷都在於更好的服務市場，更好的維護市場秩序，政策本身無對錯，但是在政策執行的過程中可能會利弊共生。

每個行業的發展，除了靠市場無形的手推動外，政府有形的手的作用也難以忽視。限價政策出臺的本質就是政府給予市場更多幹預，為項目制定一定的指導價，抑制房價的非理性上漲。觀其出臺後的效果，其對於維持房地產市場的穩定發展發揮了一定的作用：

第一、穩定房價預期，核心區域項目暢銷。

對於限價的項目（政府給予指導價），開發商參照著政府指導價出售，一則穩定了購房者對於房價的預期，抑制了市場的大起大落；二則在核心區域的限價範圍內，開發商的新項目定價權受限，項目在定價上突破限價的可能性不高，所以部分熱點新項目一經推出便引發搶購熱潮，推一個項目火一個項目。

第二、提供標尺，提高投資標準。

限價政策變相為開發商提供了投資標尺，沒有限價存在的情況下，開發商在投資上更加大膽，投資標準可能較低，存在盲目搶地、推高地價的情況，資源的利用率不高。在限價存在的情況下，開發商在進行投資測算時會將限價因素考慮在內，或將使企業在投資上更加謹慎，更多的尋找安全邊際，設定更高的投資標準（包括設定更高的靜態收益率等）等，這樣有利於維護土地市場的正常秩序，降低催生地王的可能性。

第三、促進行業集中，利好政府管控。

限價政策鎖定了開發商的定價空間，由於項目前期土地成本既定，並且工程建安成本相對剛性，因此開發商的利潤空間受到擠壓。在融資環境日益嚴峻的環境下，實力不佳的房企將可能會加速退出，這樣更利於行業集中度的快速提升及及行業資源的優化配置，並利於政府的集中管控。

為保證行業的順暢發展，政府適時出臺行政性政策進行調控必不可少。限價政策作為地產行業內直接調控供給的政策，對於房地產價格的非理性上漲起到了不可忽視的作用：對於購房者而言，限價政策穩定購房者的預期，保障了行業及社會的穩定；對於開發商而言，限價政策為開發商提供投資標尺，有助於改善投資策略；對於政府而言，限價政策加速房企優勝劣汰，利於政府管控。

2.2限價政策的負面影響

限價政策對行業的發展具有重要的助推作用，但作為調控供給的最直接方式，其對市場的發展也產生了一定的負面影響，包括對新房庫存體系，土地市場成交的影響等等。

2.2.1一二手房價格倒掛，衍生房屋尋租套利現象

目前很多出臺限價政策的城市內，市場對於限價政策的反映並不充分，同城商品房價格也出現明顯分化，多數核心城市核心板塊出現一二手房價倒掛情況，核心板塊部分熱點新房一入市便面臨被搶購的局面。

從一線城市內各區域項目成交均價來看，2018年8月一線城市中心城區的新房價格普遍低於二手房價格，差價最高為北京西城的69843元/平米。

從去化情況來看，一線城市核心區域項目去化更快，限價項目形成眾人爭搶、一房難求的局面，其中南京保利樾廣場銷售均價24450元/平米，2018年8月開盤便吸引了5428組客戶搖號，中籤率僅5.8%。出現這種局面的原因可能在於：一般來講，限價項目由於被圈定了價格上限，相較二手房價格較低，與二手房價格形成倒掛。再加上限價項目供應量有限，而居民又傾向於購買價格相對較低的新房（部分居民具有投資心理，搶到即是賺到），由此形成搶購的局面。這也是為什麼自杭州實行搖號購房措施之後，人們紛紛參與到搖號購房的隊伍中來的原因。

除了個人搶房套利外，以企業之名搶房以期套利的案例不在少數，房價的上漲與投機炒房者的助推不無關係，投資者憑各類優勢擠佔了原本可滿足剛需購房者需求房屋數量指標。因此2018年6月，西安、長沙、杭州相繼出臺暫停企業購買住房的政策，壓縮企業和個人通過一二手房價倒掛獲利的空間。

在限價政策的調控下，新房與二手房價存在倒掛現象，房地產投機者在新房與二手房之間存在套利的空間和可能，即使耗費巨大精力才能搶到房屋也樂此不彼，因為只要搶到就能從中獲得可觀收益，由此衍生了排隊搖號搶房的鬧劇。

2.2.2限價政策擠壓利潤，或將不利於高品質建築的推廣

限價政策對於市場的衝擊最先來源於對房地產企業的衝擊，限價政策使得企業的利潤空間鎖定。2016年和2017年市場出現了大波高價土地，對於這部分土地而言，限價政策的存在侵蝕了企業的利潤，而疊加當前企業融資難的現狀，企業的資金面承受一定的壓力。企業為了解決資金的難題，除了節流（拿地謹慎）外，加快週轉成為當前企業的標準打法。在這個過程中，企業可能會為了節省資金成本，快速實現資金迴流而放鬆對項目質量的把控，原先要採用高品質綠色環保建材的可能也會用普通材料代替，這樣不僅損害消費者的利益，也不利於綠色環保等特色高品質地產的推廣與發展，這於房地產市場的發展也並無任何助益。

限價政策是從供給端調控的行政性政策，其在調整市場秩序上發揮了一定作用，但嘗試採用市場有形的手將市場拉回正常狀態可能難以發揮長久作用，限價政策發揮作用的同時可能會衍生更多的其他問題，包括

2.2.3限價政策導致信息失真，影響市場各利益相關者正確判斷

限價政策是行政性調控政策的一種，短期內雖然能起到穩定房價的作用，但同時限價政策也作為政府“看的見的手”干預了正常的市場行為，對商品房市場化定價機制、交易量信息的正常獲取等等均帶來較大的影響。

最直接的體現就是各市的限價搖號樓盤普遍遭到消費者的哄搶，開盤即售罄的新聞屢見不鮮，此外還有土地市場“麵粉比麵包貴”的地塊持續增多。我們認為在限價政策下的房地產市場傳遞出的交易量和價格信號是失真的，而這兩者的信息恰恰是開發商銷售、投資戰略制定的重要因素，也是政府宏觀調控政策制定的重要信息來源，所以在限價政策下市場各利益相關者難以對市場真實情況作出正確的判斷。這將直接影響開發商的戰略規劃、政府調控政策的制定以及消費者購房的安排。

三.限價政策調整的影響和建議

3.1限價政策調整的影響

既然限價政策的存在會衍生眾多問題，那麼限價政策放開後是否會使市場迴歸正常秩序？我們認為限價政策放開後，短期內將對新房市場和土地市場起到一定的提振作用，但在中長期內，單一放開限價政策的作用也相對有限。

（1）短期刺激部分需求入場，供給量在一段時間內恢復正常水平

自2017年，限價城市的商品房成交量慘淡，部分城市房地產市場已出現明顯的自我調整（這些城市內限價政策存在的意義和作用已明顯遞減）。如果限價政策放開，市場將會體現出更加真實的向上的價格水平，這將會有兩個結果：

其一，供給量增加。地價高企，限價政策的存在抑制了房地產企業供給的意願，房價無法覆蓋地價的情況下，開發商通常會採取暫不出售的一致性行動，限價放鬆後，開發企業對於供給的意願將有所提高，市場的供給量將會有所增加，市場上的供給量將在一段時間內恢復到正常水平。

其二，短期刺激部分需求入場。限價放鬆後，開發企業在銷售條件上或會有所放鬆，如部分項目不再需要全款支付等，短期會刺激一部分需求入場，但是若是需求端限購限貸條件保持原狀的情況下，這部分刺激帶來的需求增長是不可持續的。

（2）短期刺激土地市場成交

地價高，開發企業有貨難出，售價預期的不穩定導致開發企業對於投資態度趨淡，限價城市土地熱度減弱。限價政策放鬆後，開發企業提高供給的意願增強，或將對土地市場的成交帶來正向反饋效應。

（3）中期難以形成供給過剩的局面

中期來看，限價政策如果放開，直接考驗的是現有的價差體系，限價城市核心區域房價會由於售價管制的放開而呈現出明顯的上行態勢。按目前重點城市的限購限貸政策來看，需求受到的影響至少能實現的效果是“不能有持續的需求放量”，因此在限購限貸的政策組合下，重點城市新房的量價不具有持續上漲的基礎。當然，重點城市未來的供給彈性也非常小，新建商品住宅很難形成中期供給過剩的局面。短期供給的過剩也會對價格形成一定的影響，但目前看短期供給相對過剩的市場也比較難形成，去化週期拉長超過18個月至少需要一年以上的時間。

總體來看，短期內，限價政策的放開對新房成交量價有一定刺激作用，但中期價格機制發揮作用再加之原有限購限貸的抑制作用，市場或將會進入到平穩週期。重點城市的限購限貸最基本的政策組合可能會長期化，至少在長效機制建立起來之前，限購限貸最基本的政策組合或將很難退出。

（4）一二房市場投資聯動，相互影響

政策調控下，包括北京、上海等重點城市認房又認貸，大部分購房者的購房需求來源於房屋置換，即賣掉一套舊房再買一套新房。整體來看，重點城市的房屋成交量下行趨勢明顯，二手房成交量明顯佔據主導地位，一些城市的二手房的成交量甚至是一手房成交量的2倍有餘，雖然如此，二手房總體成交量同樣保持下滑態勢。

重點城市的存量房佔據主導地位，因此不能單純的根據新房市場情況來判斷房地產市場的現狀及走勢，還需關注一二手房之間的動態聯動效應。倘若限價放開，二手房的成交情況可能會繼續惡化，當二手房市場情況惡劣到一定程度時，將反向影響新房市場的走勢。

限價政策放開並不意味著市場將一發不可收拾，政策通常組合出現，限價政策只是房地產調控政策的一環，其他政策未有鬆動時，僅有限價政策的鬆動也僅僅能在短期內刺激房地產市場成交，中長期而言，市場沒有進一步向上的動力。

所以對於限價政策的作用不應過分樂觀，特別是在重點城市，一二手房之間的聯動效應日益明顯，大部分的購房需求都產生於房屋置換，通過賣掉一套房再購買一套新房，影響市場成交的很重要的原因在於購房能力，即限貸政策，重點城市認房又認貸把眾多潛在購房者拒之門外，因此單單的限價政策放鬆或將不能實現需求的長期有效釋放。

3.2限價政策調整的建議

限價政策本身並無對錯，目前在一些城市內限價政策的作用已不明顯（部分城市內市場自身已經在進行價格調整），所以我們認為在當前時點，限價政策可以嘗試進行調整，如循序漸進的退出，但是限價政策單一的退出或許並不能實現穩定市場秩序的作用，限價政策可以與其他政策相互協調，共同保障房地產業健康發展。

行政性的政策更多的是利用政府有形的手維護市場的秩序，當前市場更多的處於行政性政策的調控下，限價政策是其中最直接影響供給量的政策，這意味著市場很大程度上無法決定新房價格，並且行政性政策的作用相對短期，不利於市場的長期健康發展。

放開限價政策主要有兩方面的利好：

1、企業的項目自主定價權更大，利潤空間相對合理，有助於企業發揮主觀能動性，提高企業微觀主體的資源配置效率，並避免市場供給的急速縮減，維護市場的正常發展秩序；

2、可有效降低“雙合同”現象出現的概率，讓房價的呈現更加市場化，同時給予市場更多的自由度，契合國家供給側改革精神，提高市場調配資源的能力和效率，助推實現“少國家、多市場”的自由市場機制等。

因此，我們建議循序漸進適度放開限價政策，考慮到非城市核心區域本身受限價政策影響較小，可以首先放寬非城市核心區域的限價政策，這些區域往往基礎設施等各方面條件相對核心區域有明顯差距，即使沒有限價，定價較高的項目市場也難以接受。

閱讀更多 億翰智庫 的文章

關鍵字: 政策 二手房 時政