PART 1
杭州樓市到底冷沒冷？房價到底會不會跌？
時至今日，對這個看似再清楚不過的問題，仍有多種不同聲音。比如，每次發佈二手實探報告，後臺粉絲照樣爭論得不可開交。
看跌派認為，二手房價下跌，才剛剛開始，現在降價賣，總比明後年低價甩賣好。
他們給出的理由是：因為G20、亞運會效應，加上大規模貨幣化拆遷刺激，才導致房價暴漲。如今，拆遷高峰已過，等大量新房和次新房集中入市，投資客拋盤形成互相踩踏，將是樓市大災難的開始。
看漲派則認為，杭州要開亞運會，建那麼多地鐵，錢從哪裡來？最快就是賣地。房產衰了，土地還怎麼賣 。調整一波就是自救，然後又是大漲，現在是上車最好時機。
附和者還不少。“身在股市低迷、物價飛漲的年代，除了房子，還有什麼可以守住口袋裡的錢？”一位名下三套房的粉絲表示，若房價降了，借錢也要再買一套。
施永青有香港地產教父之稱
說到看漲派，當然不能少了“任大炮”。不久前，他再度發聲：出於抗通脹需求，3個月後房價還得漲。
看起來，每一方說的都有道理，該信誰？其實，我更相信香港地產教父施永青，從實踐中總結出來的模型。
施永青創辦的香港中原，已有40年曆史，見證了香港樓市最瘋狂和最低迷的時期。數十年經驗中，施永青最看重成交量這一指標。
“任何一個階段，總有人需要賣房子套現。當成交量開始下降，意味著這些人的套現難度加大。”
“1個月、2個月沒問題，到第3個月的時候，如果成交量還沒回上來，那麼，這些想套現的人就會降價，市場就會出現低價拋盤。”
施永青認為，對任何一個市場來說，低價拋盤常常是多米諾倒下的第一塊骨牌。
PART 2
當下的杭州二手房市場，幾乎就是施永青“量價論”的完美驗證。
杭州透明售房網數據顯示，9月杭州市區（含富陽、臨安）二手房，僅成交3330套。這是什麼概念？
首先，以今年來看，只高於春節所在的2月（2842套），同時也是近三年剔除春節所在月後，成交最少的一個月。
今年春節後，此前已經歷數輪暴漲的二手房，依舊高歌猛擊。從3月的7494套，到4月的10498套，再到5月巔峰時期的10952套。
但從6月開始，成交量開始走下坡。6月9227套、7月6809套、8月4829套，以及9月3330套。
到9月為止，成交量已連續四個月下滑。對比5月，更是暴跌69.6%。
上一次連續數個月成交下滑，還得追溯到2015年4月-9月——從7060套一路跌至4842套。但那時，樓市還處於陰跌期，最大跌幅也只有31%。
其次，在歷年同期對比中，同樣慘不忍睹。
數據顯示，今年9月成交量，在近5年內同期倒數第一，比2014年9月（上一輪樓市降價潮，發生在2014年）的3354套，還少了24套。
其他年份的9月，基本不虛“金九”美名。尤其2016年9月，位居目前杭州史上二手月度成交第二名，成交高達15032套。
2017年9月同樣破萬，成交10242套。即便樓市相對低迷的2015年9月，仍有近5000套成交。
按照歷史大數據，每年9月的確是中介公司、開發商最風光鼎盛的時期之一。暴漲時期，中介或銷售，房子賣到手軟，月入數萬，甚至數十萬都不是夢。
但今年，中介門店接連關閉，長期不開單的中介 ，甚至不少已另謀出路。
PART 3
成交四連跌的杭州二手房，“降價回調”更是愈演愈烈。
“當初如果不是太貪心，設了個底價，也不會到現在也沒賣掉。”掛牌半年還沒出手的房東小芳，最近懊悔不已。
小芳手上有一套位於城西的金都花園，一室一廳一廚一衛戶型，建築面積42.25㎡。孩子小的時候，擠擠住著也沒什麼。
眼看著，再過3年小孩就要上小學了，手頭資金也寬裕些。今年初，小芳動起了賣房置換的念頭。
3月初掛牌時，恰好行情走高，小芳掛了230萬，摺合單價54438元/㎡。這倒不是小芳“心太兇”才掛這麼高，而是中介建議，190萬肯定能賣掉，先掛高再讓價，到時買家也開心。
5月初，好不容易碰到一個客戶，願意出170多萬。但想著比190萬少了十幾萬，過不了心裡這道坎的小芳，當時沒捨得賣。
現在好了，掛價168萬都沒人要，甚至連個看房的人都很少。
小芳並不是個例。比如，有位三里家園的房東，手裡有一套118㎡老破大，東邊套。去年掛價450萬，有人出430萬沒賣，最近360萬才賣掉。
一年不到，70萬真金白銀，就這樣沒了。
還有粉絲，最近以340多萬總價，入手了一套175㎡觀瀾時代，摺合單價不到2萬。據瞭解，有一套相同面積的戶型，最開始掛價400多萬，後來調到380萬，最後不到360萬成交。
據近2個月觀察，無論郊區二手房，還是市區老破小，甚至名校學區房，幾乎所有類型二手房，都已逐步淪陷。
現在，對於二手房，大多數人的心態是：只看不買。
PART 4
今年最後一季度，新房的井噴供應，則將加速推動二手房價的回調。
據統計，今年10月計劃上市樓盤超過40個，其中純新盤14個以上。而此前兩個月的總開盤量，不過30個左右。
業內人士預計，隨著限價政策的長期化和業績指標的壓力，年底之前的推盤量，大概率將維持高供應模式。
雖然眾多“地王盤”將是供應主力，但多數新盤的限價，與周邊二手房相比，仍存在一定優勢。
像“斷供”已久的艮北新城，國慶期間，兩大新盤公園1872和天悅江灣，先後啟動登記，精裝備案價4萬出頭。
另外，直線距武林廣場不到4公里的天城府·天著，也將於本月底入市。項目總房源量超千套，且大部分是小戶型，銷售均價大概率4萬內。
這些新盤的入市，勢必會對周邊二手市場，形成進一步衝擊。
要知道，今年年中前後，板塊二手房成交價，基本4萬左右。尤其楊柳郡，今年8月，更出現過達49858元/㎡的實際成交。
但現在呢，一套掛價650萬的135㎡楊柳郡，中介明確告知，若有意向，600萬以內肯定可以拿下，單價44444元/㎡。
更誇張的是招商雍和府，有中介在朋友圈發佈消息，“89㎡精裝總價300萬，有興趣私聊。”這是什麼概念？摺合單價僅33708元/㎡。數據顯示，此前雍和府的實際成交價，大多在4萬上下。
類似的衝擊，還將發生在多個區域。
比如，城西申花板塊，地價三四萬，但高層限價大概率5萬內，跟板塊二手房類似。衝著地段、開發商品牌、戶型優勢等，相信多數人會優先考慮新房。
況且，現在二手行情跌勢難擋，一手新房搖號也變得更容易，購房者沒理由不先考慮新房。
PART 5
按施永青的模型，杭州二手房調整可能才剛開始。
“金九”的慘淡收場，更強化了這一事實。要知道成交量差不多的2014年9月，可是上一輪市場週期中，降價最兇猛的一年。
10月開始的新盤井噴，顯然將以價格優勢，進一步擠壓之前漲瘋了的二手房。
與此同時，隨著今年第4季度起，大量2016年售出的投資盤交付入市，二手市場的踩踏效應，或許比想象中還要猛烈。
甚至有人預測，明年此時，義橋幾百米範圍內，可能會出現1000多套次新房同時掛牌出售的奇景。
那怎樣才算調整到位？
首先第一個標誌，二手房價低於同板塊新房。畢竟，隨著新房中籤率開始無限接近100%，限價之後的新房，多數也可視為正常的市場價了。
在任何大城市的正常市場，二手房低於新房，是普遍規律。
第二個關注的重要指標，還是成交量。
如果10月杭州二手房的成交量進一步下跌，那麼，不是非買不可的千萬不要再下手了。
參照歷史規律，當成交量穩定一段時間，並開始明顯放量，那多半意味著，二手房市場，或已接近觸底反彈 。
按我的判斷，接下來，杭州二手房首先會慢慢向限價一手房靠攏，最終持平，甚至反轉。事實上，部分板塊已有此趨勢。
相比之下，由於限價，加上高地價的成本底線，目前購買新房仍較安全。
總之，雖然短期之內更宜看空，但剛需也不能太患得患失，沒有幾個人能真正“抄底”，遇上自己特別滿意的新房，該出手還要出手。
不是說買了就不會跌，而是說，作為剛需你根本沒有賭注，也賭不起。
當然，另一方面要勤奮跑盤，如果二手市場真出現一些明顯低於新房的“筍盤”，也不妨當機立斷拿下。
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