2018年註定是房企下半場分化的一個十字路口。
有人會選擇向左，也有人選擇向右，還有人會打左轉向燈向右轉。
從已公佈了中報的上市房企來看，過去兩年房企們追求的極端高週轉偏外延擴張模式，已經被越來越多的房企所摒棄，高質量和高利潤的內涵增長方式將成為房企新的追求。
與此同時，轉型和多元再次成為行業的共識。
在樓市的十字路口，包括萬科、恆大、保利等核心房企紛紛加速多元化佈局，觸角伸向教育產業、高科技產業、健康醫療、文旅產業、長租公寓、物流地產、物業管理等方向。
然而，在過去我們看到，這種被焦慮驅使的倉促轉型，要麼以另一個地產上行週期開啟為標誌宣告結束，要麼就是發展成雞肋，棄之可惜食之無味。
如何適度多元成為當下房企面臨的新命題。在諸多房企尚在摸索之際，多年以來堅持“1+N”戰略的雅居樂已經初有成果，或許能夠提供借鑑。
NO. 1｜業績亮眼 多元化格局初步形成
2018年8月29日，雅居樂在香港召開半年報業績發佈會，雅居樂董事局主席兼總裁陳卓林表示：“公司上半年業績大部分指標是歷史上最好的。”
數據顯示，雅居樂在上半年表現了驚人的盈利能力，毛利率及淨利潤率分別為49.6%及17.7%，較去年同期分別上升12.3個百分點及7.4個百分點。
同時，公司股東應占利潤為37.59億元，較去年同期大幅上升102.2%。
從結構上看，地產業務一如既往是主要貢獻者。陳卓林也稱“毛利率和淨利率主要有賴於地產”。
地產主業穩步增長的同時，雅居樂的多元化業務開始顯現出不俗的增長和盈利潛力，多元業務格局初顯。
據悉，雅居樂實行“1+N”多元化戰略，落實“以地產為主，多元業務並行”的發展模式，上半年新增三大產業板塊，目前已形成地產、雅生活、環保、教育、建設、房管、資本和商業管理八大產業集團並行運營的格局。
數據顯示，得益於多元化戰略的順利推進，報告期內集團的物業管理及酒店營運收入分別較去年同期上升67.5%及8.2%，為集團提供了穩定的收入。
這其中，雅居樂旗下的物業管理板塊雅生活集團上市是一大亮點。
2018年2月，雅生活成功於香港聯交所主板分拆上市，目前是物業公司中最為標杆的企業之一。
業績報告顯示，上半年雅生活錄得營業額為人民幣14.06億元，較去年同期上升103.1%。淨利潤及股東應占溢利分別較去年同期大幅上升174.0%及196.3%，財務表現強勁。
上市之後，雅生活的增長依舊迅猛。中報顯示，雅生活所管理的物業總建築面積增加至1.09億平方米，同比大幅增長39.3%。
除了物業管理表現超卓以外，集團的環保、教育、建築等業務也表現不凡。
例如，在環保業務方面，雅居樂環保集團上半年致力推動危險廢棄物處理業務，同時積極優化區域佈局，並拓展至生活垃圾發電領域。
截至上半年末，環保項目總數已達33個（28個危險廢棄物處理項目、2個生活垃圾處理項目及3個水廠項目），遍佈全國23個城市，其中 13個已開始運作。
教育方面，雅居樂教育集團致力提供學前教育、中小學教育、高等教育、培訓教育及國際教育的硬件配套，發展態勢良好。
雅居樂建設集團於上半年完成了業務整合，並建立了”建設標準化”系統。
NO. 2｜圍繞主業鋪陳 協同效用凸顯
為什麼雅居樂要堅定不移地實施“1+N”多元化發展戰略？
其實，在最近的地產江湖，多元化並不是一個新鮮詞。
隨著國內經濟結構調整和房地產調控的日趨常態化，巨頭們紛紛開始謀求轉型，圍繞大眾多元需求拓寬原有的增長邊界。
今年3月，萬科提出戰略定位再升級，由“城市配套服務商”迭代為“城鄉建設與生活服務商”。目前，萬科正大力發展租賃住房業務，同時拓展物業服務、商業開發與運營、物流倉儲，探索養老、教育、冰雪、度假等業務。
鬱亮表示，10年後萬科將不是地產公司。
碧桂園則開始“務農”。6月15日，碧桂園宣佈進軍現代農業，幫助農民增收，促進農村發展，助力鄉村振興。
雖說一眾房企表面上看是要脫離房地產，但這股浪潮的背後，實質是房企順應行業發展變局，升級企業發展戰略，由“單一開發”向“開發+運營”發展。
在行業總量見頂的情況下，房企要獲得持續的動力，就必須適度多元。在地產行業，萬科如此、碧桂園如此，雅居樂也如此。
早在2016年5月，雅居樂將公司名稱從“雅居樂地產控股有限公司”改為“雅居樂集團控股有限公司”，顯示出對“多元化”趨勢的洞察。
當然，房企開闢新賽道總伴隨著風險，不是每一種多元化都值得稱道。從短期來看，一部分房企多元化佈局目前多是“投易盈難”的狀態。
目前，地產界比較認可“地產+模式”，圍繞地產相關業務進行多元化，有利於資源的合理利用、優勢互補。
雅居樂也正是這麼做的。
業績會上，雅居樂高層表示，圍繞主業多元化，環保、教育、房管、商業基本都是圍繞主業開展，發揮協同效應。這種模式在多元化發展戰略中的風險是最低的，也是最穩健的做法。
以教育為例。
地產已深耕所開發區域多年，在當地建有良好社會關係。其背後龐大的社區、人口、關聯產業聯動潛力巨大。相較於其他市場參與者，地產做教育資源優勢明顯。
而雅居樂的教育產業，一方面為地產發展增值併產生協同效應，另一方面也基於地產主業，推進教育產業的發展。
再比如，物業管理天生就和地產密不可分。
物業管理以輕資產模式運營，行業集中度較低，增值服務空間大，已經成為眾多房企爭奪的藍海市場。由於上市平臺在激勵機制、品牌形象、融資、業務發展等方面擁有不可替代的優勢，包括中海、綠城、碧桂園在內的核心房企都紛紛拆分物業管理在港上市。
年初上市時，雅生活的市盈率一度超過60倍，成為行業內估值最高的企業。
值得注意的是，這些多元化業務也能對地產業務提供支撐。上半年，雅居樂大力推進小鎮業務，簽訂3個產業小鎮投資協議及15個開發產業小鎮，很大一部分底氣就來自於公司自身的產業包括教育、環保、雅生活等，可以為產業小鎮起到很好的支撐作用。
NO. 3｜良好的安全邊際
需要看到的是，儘管業務多點鋪陳、全面開花，但是雅居樂的安全邊際並沒有減弱。從財務上看，其旗下多元業務能通過各種融資方式補充經營所需，對集團的依賴較小，集團經營穩健。
例如，雅生活上市募集39.31億港元，其中65%用於戰略投資及收購。東財choice顯示，2017年雅生活錄得經營活動產生的現金流淨額為2.87億元。
再如，2016年，雅居樂環保集團獲得工商銀行廣東分行營業部100億元的授信，2017年，環保集團再度聯合工商銀行廣東省分行，成立了10億元人民幣的環保基金。
業績會上，雅居樂高層透露未來可能會根據資金的市場情況和發展要求來為房管業務籌備基金，為房管業務的發展提供較強的資金支撐。
管理層還表示對地產和產業平衡做了規劃，未來3-5年能做到30-50%的收入平衡。
出於對公司經營的認可，上半年，國際權威評級機構穆迪及標普分別上調雅居樂集團評級至“Ba2”及“BB”級別，展望均為“穩定”。
總的來看，以地產為主、多元業務並行的雅居樂集團，通過多業態佈局協同發展賦能，互依互補，互利互惠，不僅擴展了新的利潤增長點，同時也使其業務更加穩健，已然在這場後地產時代的轉型中佔據先機。
閱讀更多 樓市那點事 的文章
