昨日夜間（10月17日），深圳市規委經市政府批准正式印發關於《深圳市建設用地開工竣工管理辦法（試行）》（下文簡稱《管理辦法》）的通知（深規土規[2018]11號）。
旨在為加強土地供應批後監管，規範建設用地開工、竣工管理，提高土地利用效率，遵循“以用為先、依法進行、分類處理、節約集約”的原則，制定本辦法。
值得注意的是，為了保持政策的延續性，避免因政策修訂而導致新的問題產生，根據“從舊從輕”的原則，本辦法實施前已簽訂土地出讓合同的項目，符合條件的建設項目土地使用權人可申請按新辦法調整開工竣工期限和違約責任；也可按已簽訂的出讓合同約定執行，出讓合同未約定的，按照《管理辦法》執行。
《管理辦法》對劃撥和出讓用地的開工、竣工期限、批後監管，竣工違約處罰等方面作了詳細規定：
1.住宅類需1年內開工或4年內竣工
2.非住宅類建築面積以5萬、10萬平方米作為建築面積為界點，合理確定開竣工期限。建面5萬㎡以內四年內竣工，超10萬㎡兩年半需動工。
3.嚴格開竣工延期管理，加大竣工違約處罰力度，調整後違約金大幅提高。
合理確定建設項目開竣工期限
《管理辦法》規定，主體功能為住房類建設項目應在劃撥決定書籤發之日或出讓合同簽訂之日起1年內開工建設，自劃撥決定書籤發之日或出讓合同簽訂之日起4年內竣工；主體功能為非住房類建設項目的開工以及竣工期限以建築高度(以100米為分界點)和建築規模（以5萬、10萬平為分界點）為關鍵指標作為依據，合理確定開竣工期限。
加大竣工違約處罰力度
此外，《管理辦法》對竣工違約的違約金計收基數和計收比例進行了調整，計收基數由“土地出讓金”調整為“合同地價”，計收比例由“每半年5%”調整“每3個月1.5%”。
對逾期滿2年（含2年）的，可以按照繳納基數的20%收取違約金，如實際逾期期限按照前款規定測算應繳納違約金的比例高於20%的，按實際測算的比例徵收。
也可以根據土地使用權出讓合同約定，政府有權無償收回土地使用權及地上建築物、附著物。調整後，竣工違約的應支付的違約金大幅提高。
克而瑞解讀
通過克而瑞CRIC可以看到，過去一年深圳商品房的供求比為1.26，需求旺盛，商品房供應壓力很大。本《管理辦法》將倒逼開發企業按土地出讓合同約定期限開發建設，有利於增加供給，減少土地閒置和捂盤的發生，緩解商品房供求矛盾。
但在過去土地合同裡面都會提到，如果項目不按期開工，一方面需要交罰款，另一方面政府有權去收回土地的使用權，但實際上都沒有去執行這個措施。所以這次《管理辦法》的效果如何，關鍵還是看政府的執行力度。
政策原文
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部分內容來源：深圳市規劃和國土資源委員會
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