重慶房市記者/黃菁晶
如今，重慶商業地產的“過剩”已成為 一個不爭的現實。從2017年開始，重慶商業地產庫存就穩定在600萬方左右，去化週期較長。同時，零售物業的增加速度也非常迅猛，各類購物中心如雨後春筍般湧現，也推動了新興商圈的崛起，無論是商圈之間的競爭，還是商業項目之間的競爭，都可謂進入了白熱化階段。商圈擴容+高存量時代，商業地產怎樣PK才能殺出重圍？
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數據：主城商業存量保持在600萬方左右，去化週期41.36個月
據相關機構數據顯示， 截止2018年6月重慶主城區商業地產可售面積為631.24萬平方米，從2017年初開始重慶商業庫存便穩定在600萬方左右，未來這一狀態仍將延續；商業地產去化週期約為41.36個月，整體來看，商業地產短期內去化壓力仍將持續存在。
零售物業近十年存量增長近五倍，未來五年超300萬方供應
隨著重慶近年來城市的發展，零售商業物業的增速也非常驚人。據第一太平戴維斯統計，近十年來，重慶的零售物業存量從100萬平方米迅速增長至560萬平方米，全國排名第六。
據統計，未來五年，重慶零售市場將迎來超過300萬平方米的新增零售商業供應，其中過半商業體量位於新興商圈及新開發區域。
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趨勢：商圈多極化發展，從“5大中心”到“18朵金花”
在商業整體趨勢上，商圈的多極化發展成為了非常顯著的變化。《重慶商圈發展報告》規劃顯示，主城區將大力推進建設的核心商圈達到18個之多，除了五大商圈之外，還包括北部新區禮嘉、南岸茶園、兩江新區龍盛、九龍坡陶家、巴南區龍洲灣、渝北兩路空港、巴南李家沱、蔡家、金州等。
第一太平戴維斯華西區商鋪部董事林靜表示，“零售物業規模不斷增長推動著重慶零售商業輻射圈層外擴和各區域商業市場發展。”10餘年前，重慶主城商業以解放碑為核心，加上觀音橋、南坪等傳統商圈初步形成“一大四小”格局。但隨著該市高端住宅區興起及商業中心多功能複合化發展，觀音橋商圈快速崛起比肩解放碑，形成“雙核心”商圈格局。
同期，重慶各個區域擴容升級，在重點地標項目引領下不斷演變，對核心商圈形成分流，從而使得重慶零售市場新格局朝多極化商圈方向發展。如主城區新光天地、國金中心、萬象城等高端零售物業在非核心商圈形成零售市場競合格局。“隨著城市版圖持續擴張、軌道交通建設陸續完成等多因素疊加，未來，越來越多的新興商圈將逐步呈現”，林靜提到。
傳統百貨關店潮暗湧，新購物中心興起
值得注意的是，在重慶有一部分商業項目正在凋謝。2018年6月，萬州百盛關門閉店，至此，目前百盛在重慶除了南坪店還在繼續經營外，其餘門店均已關閉。而另一百貨大佬—重慶百貨，2015-2017年三年間也關閉了多家門店。就在9月，位居解放碑15年之久的重慶王府井百貨也通過微信公眾號向外部發布消息，稱因物業合約到期即將停止營業，告別解放碑。
與百貨商場境遇相反，重慶購物中心出現了集體開業潮。2017年，新光天地、源著天街、IFS國金中心等多個購物中心開業。僅2018年上半年，重慶就又新增9個商業體量在3萬方以上的項目，預計接下來的幾個月還將有多個購物中心開業。
未來，傳統百貨商場升級、各類新興購物中心不斷湧現，集中而巨大的增量將把日益激烈的同業競爭推向白熱化。
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思路
作為西南最大的工商業城市，重慶享受著西部發展帶來的紅利，商業發展前景被業內普遍看好，然而面對激烈的市場競爭，如何將商業地產做活、做火，也成為業內普遍關注的話題。記者綜合專家的觀點，總結了一些建議思路。
佈局方式：合作開發優勢互補，併購優質資產，提升市場競爭力
併購優質資產，實現資源整合，提升市場競爭力。
在存量地產時代，企業通過一系列的資產運作，併購優質資產，實現資源整合，有助於完善其地產佈局，提升市場競爭力。
運營模式：構築場景與體驗，積極打造商業新生態
隨著購物傳統業態對消費者吸附力下降，體驗式商業將更受到市場青睞。所謂體驗式商業，是區別於傳統商業的以零售為主的業態組合形式，更注重消費者的參與、體驗和感受，對空間和環境的要求也更高。
專家建議，為滿足消費者的需求，未來的購物中心將不再是簡單的吃喝購物，而是需要通過內容和場景豐富內涵，來構築社群粘性，打造新的商業生態系統。同時，除對品牌作調整外，還可以通過對原有的局部空間進行重構，結合新型業態通過硬件升級、打造主題化區域、增加體驗業態等方式為消費者打造更生動的情景化、主題化的購物體驗。
業態變化：加速資源整合，新零售模式引關注
此外，跳出以往零售店鋪為主，輔助部分餐飲配套的業態組合，新業態的加入、整合也為商業地產提供了新思路，例如文創、醫美、健康健身、體驗劇場等。一些新零售業態也正在興起，例如噹噹書店全國首家旗艦店、永輝超級物種第二家店、蘇寧小店重慶首店等新零售品牌門店開業。阿里旗下的盒馬鮮生重慶首店也於4月初正式入駐楊家坪商圈，即將開業。
結語》》
“商業地產沒有一個統一的可複製的標準或模板”，正如重慶商業委員會專家、重慶地產資深人士林海彬談到，無論是新商業的打造，還是老的商業項目的盤活，必須因地制宜，要根據商業周邊的交通環境、經濟發展和消費人群習慣、周邊競爭狀況等多方面因素綜合考慮，切忌一概而論。拍腦袋決定或隨意模仿別的商業項目都是行不通的。
總的來說，從前期定位到後期運營的全盤統籌，以及對商業發展趨勢的前瞻預判，唯有從消費客群的特徵考慮，建立鮮明的精神標籤和合理的業態組合，才能長期吸引消費者。
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