墾北新城的綠城楊柳郡四起在10月23日領出首張預售證。首開房源位於5-9號樓共486套嗎，主力戶型面積95-135方，小戶型86方只有少量14套，這也是四期戶型房源的庫存總量，
後期加推房源不再包括90方以下戶型。因此想買楊柳郡86方的購房者，只有這一次搶購機會。這次搖號的5幢房源位於艮北新城板塊內的橫向主幹道建華路沿線，靠近地鐵口，離德勝高架和杭甬高速各有約400米和800米之遠，相對不容易受高架車行噪音影響。
四期首開價格為帶裝修35780元/平，和三期開盤均價33000元/平相比上漲近3000元/平；鏈家成交數據顯示，周邊二手房楊柳郡90方戶型成交單價4萬/平，交通曉時代59方毛坯成交單價36294元/平。雖然開盤價格有所上調，但仍存在近4000元/平的一二手倒掛差價。
據悉楊柳郡該批次開盤房源蓄客量達近萬組，但開盤動作上被項目南面的招商越秀兩盤搶先，還能上演萬人搶房嗎？
關於樓盤的搖號信息，房叔給你總結一下：
搖號房源：5-9號樓共486套
均價：35780元/平
主力戶型：95-135方
驗資門檻：首套房用戶80萬資金凍結，二套房用戶160萬資金凍結，一次性付款客戶270萬資金凍結
登記時間：10月26日-10月28日
關於樓盤的整體情況：
關於樓盤的定價情況：
項目規劃：9幢小高層共近1127戶
開發商：地鐵集團、綠城
拿地時間：2014年10月
拿地樓面價：8227元/平
銷售均價：均價：35780元/平
車位售價：本期車位售價待定，房源開盤後再進行銷售；上期車位售價30萬/個
裝修改造費：預計3000元/套，交完房款後再收取
房屋朝向：東南方向
樓間距：樓間距約大於40米，層高2.9米
得房率：79%-81%
交房時間：2021年6月
周邊新房售價：
楊柳郡三期開盤均價33000元/平
公園1872開盤價格40400元/平
天悅江灣開盤價格40200元/平
周邊二手房售價：
地鐵綠城楊柳郡90方戶型成交單價4萬/平；
交通曉時代59方毛坯成交單價36294元/平
關於樓盤的配套介紹：
公路交通：
艮北新城橫向主幹道有建華路、新塘路、艮山東路和德勝快速路，艮山東路提升改造工程已開建，計劃打造一條雙向6車道的城市高架路以及雙向6車道的地面道路，聯通東湖快速路；
縱向主幹道有杭甬高速、杭海路。
楊柳郡靠鄰德勝快速路和杭甬高速。
軌道交通：
南面無縫銜接地鐵1號線七堡站，距離南側地鐵9號線約2.2公里，距離西側地鐵1號線和4號線的換乘站杭州東站約3公里。
小區內部配套商業：5萬方商業體量
周邊商業購物配套：
對面招商公園1872投資建造的7萬方商業綜合體和天悅江灣投資建造的7.4萬方商業綜合體，再往南面有招商I PARK、天達廣場；
另外南面在建李寧體育公園將規劃一定商業體量，李寧體育公園南、九和路地鐵站、招商武林郡東規劃有商業用地待出讓。
周邊學校：
建成投入使用的有位於項目南面的澎雅幼兒園和澎雅小學、項目西南面約1.5公里處的夏衍中學；規劃中的學校包括位於天悅江灣西側的幼兒園、2所小學以及約42班規模的採荷實驗中學
醫療配套：
距離西南面規劃的三甲醫院約1.7公里，預計引入杭城知名綜合性醫院
其他生活娛樂設施：
在建李寧公園一個，預計2021年底竣工亞運會前投入使用包含文化中心和體育中心；楊柳郡內部規劃有市政公園；兩個招商項目內部規劃有林蔭慢行步道；板塊內規劃4個鄰里中心，涵蓋社區衛生服務中心、各年齡層文體活動中心、農貿市場等公建社區。
關於戶型的格局，房叔給你分析一下。
A戶型98方
位置：
7號樓2單元01室、02室，7號樓3單元01室；8號樓中間套；9號樓中間套
套數：共211套。7號樓可售共41套，8號樓可售共87套，9號樓可售共83套
總價：264-346萬元
優點：
南北通透，主臥飄窗設計。
缺點：
進深偏大，廚衛均窄小，餐廳空間侷促，兩臥朝北且一臥窄小。
B戶型107方
位置：5號樓1單元02室、2單元01室；6號樓2、3、4單元
套數：共99套。
優點：
南北通透，主臥飄窗設計，客廳大開間。
缺點：
進深偏大，廚衛均窄小，餐廳空間侷促，兩臥朝北且一臥窄小。
C戶型127方
位置：6號樓1單元02室、5單元01室
套數：25套
總價：453-486萬
優點：
南北通透，南向三臥室，南向大陽臺，雙飄窗設計。
缺點：
進深偏大，北向客廳，廚衛均窄小，書房窄小。
D戶型131方
位置：7號樓西邊套、8號樓東西邊套、9號樓東西邊套
套數：7號樓西邊套13套，8號樓東西邊套22套，9號樓東西邊套28套
總價：433-489萬
優點：
南北通透，南向三臥室，主臥獨立衣帽間，雙飄窗設計。
缺點：
雙衛窄小，書房窄小，南陽臺窄小。
E戶型133
位置：5號樓東西邊套
套數：21套
總價：485-530萬
優點：
南北通透，南向三臥室，主臥獨立衣帽間，多飄窗設計。
缺點：
雙衛窄小，書房窄小，南陽臺略小。
E1戶型135
位置：6號樓東西邊套
套數：25套
總價：482-520萬
戶型格局與“E”相同，點評見“E”。
F1-1戶型
位置：7號樓東邊套
套數：14套
總價：335-400萬
優點：
南北通透，多一個儲藏室設計，但缺少玄關位置
缺點：公衛是暗格
F2戶型
位置：7號樓1單元02室
套數：14套
總價：282-328萬
優點：
做到了三房朝南，餐客廳空間界線分明
缺點：
只有一個衛生間，廚房採光窗戶略小
F3-1戶型
位置：7號樓1單元03室
套數：14套
總價：373-402萬
優點：四房設計
缺點：
戶型南北較狹長，四房中僅主臥朝南，餐廳和書房採光可能略受影響；
北面臥室門與公衛衛生間門正對，可能受衛生間潮氣影響；
關於樓盤的樓幢優勢：
5號樓：
優勢：
不沿馬路，南面視野為小區內部景觀帶，噪音汙染相較7、8、9號樓更小，南向視野更佳
樓間距比6號樓更寬
劣勢：
西面設置一所公共衛生間
1樓設置有社區服務用房，南面設置社區衛生服務中心，可能帶來噪音影響和異味散發
東北面是已投入使用的綠城育華幼兒園，容易受活動噪音影響
6號樓：
優勢：
不沿馬路，南面視野為小區內部景觀帶，噪音汙染相較7、8、9號樓更小，南向視野更佳
劣勢：
設置變電所一座，可能存在輻射汙染
東北面是已投入使用的綠城育華幼兒園，容易受活動噪音影響
7號樓：
劣勢：
臨馬路建華路，1樓是底商，易受道路噪音影響和車輛尾氣煙塵汙染、活動噪音影響
南面是交通曉時代和招商公園1872建築，視野不如5、6號樓
東北面是已投入使用的綠城育華幼兒園，容易受活動噪音影響
設置公共衛生間一處，可能有異味汙染
設置變電所2處，可能存在輻射汙染
東面設置化糞池一座，可能有異味汙染
8號樓：
劣勢：
臨馬路建華路，1樓是底商，易受道路噪音影響和車輛尾氣煙塵汙染、活動噪音影響
南面是交通曉時代和招商公園1872建築，視野不如5、6號樓
東北面是已投入使用的綠城育華幼兒園，容易受活動噪音影響
東西側各設一座變電所
9號樓：
劣勢：
臨馬路建華路，1樓是底商，易受道路噪音影響和車輛尾氣煙塵汙染、活動噪音影響
南面是交通曉時代和招商公園1872建築，視野不如5、6號樓
東北面是已投入使用的綠城育華幼兒園，容易受活動噪音影響
西側靠近人行出入口，可能受到一定噪音汙染
綜合來看，房叔認為樓幢區位優勢上6號樓>5號樓>9號樓>8號樓>7號樓
對此，房叔給出的選房指南是：
89方、98方戶型選房建議：
考慮因素：
1.
86方戶型格局分佈位置：7號樓1單元02室；
98方戶型格局分佈位置：7號樓2單元01室、02室，7號樓3單元01室，8號樓中間套，9號樓中間套。
2.
樓幢區位優勢上9號樓>8號樓>7號樓
3.
7、9幢樓中第15層房源價格是所有樓層中最高的；8號樓中第12層房源價格 是所有樓層中最高的
4.
在資金允許的情況下，建議優先選擇98方
5.
南面隔建華路與招商雍華府、世茂東壹號和交通曉時代對望，間距不甚寬闊，建議優先選擇高樓層。
107方、111方、112方戶型選房建議
考慮因素：
1.
107方戶型格局分佈位置：5號樓1單元02室、2單元01室，6號樓2-4單元；
111方戶型格局分佈位置：7號樓東邊套；
112方戶型給分佈位置：7號樓1單元03室
2.
樓幢區位優勢上6號樓>5號樓>7號樓
3.
5、6號樓各自樓幢內的單元號位置越靠西，樓間距越大，建議優先選擇靠西側單元號
4.
7號樓中第15層房源價格 是所有樓層中最高的；
6號樓中第12層和第13層房源價格是所有樓層中最高的；
5號樓中第11層房源價格是所有樓層中最高的
5.
8號樓共13層，6號樓共14層，5號樓共12層
127方、131方戶型選房建議
考慮因素：
1.
127方戶型格局分佈位置：6號樓1單元02室、5單元01室；
131方戶型格局分佈位置：7號樓西邊套、8號樓東西邊套、9號樓東西邊套
2.
樓幢區位優勢上6號樓>9號樓>8號樓>7號樓，在資金條件允許，並且三房設計足夠使用的情況下建議優先選擇6號樓
3.
6號樓內的單元號位置越靠西，樓間距越大，建議優先選擇靠西側單元號
4.
7號樓、9號樓中第15層房源價格是所有樓層中最高 的；
8號樓中第12層房源價格是所有樓層中最高的；6號樓中第12層和第13層房源價格是所有樓層中最高的
133方、135方戶型選房建議
考慮因素：
1.
133方戶型格局分佈位置：5號樓東西邊套；
135方戶型格局分佈位置：6號樓東西邊套
2.
樓幢區位優勢上6號樓>5號樓，5號樓西面設置公共衛生間，南面設置社區衛生服務中心，建議在資金條件允許，按照“6號樓東邊套、6號樓西邊套、5號樓東邊套、5號樓西邊套”順序選擇
3.
6號樓中第12層和第13層房源價格是所有樓層中最高的，5號樓中第11層房源價格是所有樓層中最高的。
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