2014年，項目總規劃建築面積約1020萬方，預計可容納30萬人居住的濟南北部片區超級大盤——中海華山項目開盤。恰逢樓市遇冷時入市，卻憑藉低價的優勢一房難求，而後，又碰上濟南樓市回溫，遭遇今年的旺季不旺。它身上所發生的買房和賣房故事，也正是濟南樓市的縮影。
含著潤喉糖接客戶，一天賣了4000多套
2014年11月，濟南新房房價已連降7個月。而北部片區中海華山瓏城的開盤，給整體看淡的樓市打了一針雞血。
市民崔先生依然記得當時中海華山瓏城打出的廣告，開盤起售價每平米四五千元起。“當時樓盤均價普遍都七八千元起了，聽到這個價格感覺很有吸引力。”大學剛畢業的崔先生說，不僅價格低，華山湖的規劃也很吸引人，因此決定在這裡置業。
華山瓏城開盤成為當年樓市營銷的大事件。此前數據顯示，2014年11月16日開盤當天，住宅推出的6105套房源均價為6700元/㎡，當天銷售4523套，銷售額40多個億，創下多項紀錄。
“開盤的時候人山人海。”崔先生說。最後，他以每平米6000多元的價格，選中了一套100多平米的房子。
曾是華山瓏城置業顧問的小美（化名）說，當時開盤蓄客時間在兩三個月左右，由於整體價格低，效果很好。“每天售樓處都是爆滿，人都擠不進，單日認籌最高上千人。”小美說，她最多一天接待過100組客戶。“領導給大家發潤喉糖，我們含著潤喉糖接客戶，一天下來嗓子還是啞了。”
“2014年年底樓市整體低迷，不少開發商以價換量，低價入市，華山瓏城最為典型。”一房地產公司資深人士介紹。低價四五千元的噱頭，吸引了大批購房者，雖然最終成交價都在6700元左右，但仍遠低於周邊樓盤價格。
雖然銷售火爆，但在整體市場遇冷的大環境下，華山瓏城的營銷策略也並沒有過分清高。在2014年年底，華山瓏城推出萬噸大白菜免費送的活動，本人攜身份證到場關注微信並轉發指定內容，就可以領取一包大白菜。
在2014年底，為了吸引客戶到訪，濟南諸多樓盤都搞起了農副產品大贈送。海爾雲世界十萬枚純自然山雞蛋免費送；中弘廣場100萬斤有機生態大米免費送；世茂原山首府全城派送萬棵新鮮大白菜；中捷紫悅華庭揮金購買了十萬噸蘋果……
單價一年漲近五千，100套房子五六百人搶
度過了2014年的樓市寒冬，濟南樓市的春天悄然來臨。隨著樓市相關政策鬆綁，從2015年起，樓市慢慢回溫。到了2016年，樓市越來越熱。
市民高先生就是在這個時候決定入手買房的。2016年7月，高先生開始看房，第一個盤就是中海華山。
“當時看中了瓏璽，相對高端的盤，單價在9000元左右，看了就認準了。”高先生沒有太多猶豫，直接參與了認籌，售樓處告訴他預計10月份開盤。
但是到了10月，濟南開始啟動限購，政府對樓市加強監管。一些樓盤因為開盤方式不規範而被叫停，高先生看中的華山瓏璽也受到影響，暫停開盤。
由於對這一樓盤情有獨鍾，高先生並沒有考慮更換樓盤，而是選擇等下去，這一等就接近一年。直到2017年8月，華山瓏璽才正式開盤。此時，濟南樓市已經相當火爆，不僅每平米的價格也從之前的9000元漲到了13700元，限購政策也經歷了幾輪的加碼。
“進入選房區後，我花了5秒鐘就選定了。”而與高先生同時買房的兩名朋友就沒能“搶”到房子。
在樓市裡等了接近一年，高先生最終購房的首付從20萬元漲到了40萬元，貸款也從每月3800元漲到了5000元。這一歷程，也是整個濟南樓市在2016年和2017年的縮影。在這兩年的時間裡，不少樓盤價格出現了大幅上漲。“2016年單價還賣7000元，但是2017年就破萬了。而且每次開盤都能售空，100多套房子能認籌五六百個號。”小美說，最火的時候，不少客戶找她說，姑娘求你幫我買套房子吧。
客戶不再說買就買，特價房又回來了
隨著調控政策逐漸發力，火爆的濟南樓市也漸漸冷卻。從2017年下半年開始，樓市出現降溫。作為北部最大的剛需盤，在濟南度過四個年頭的中海華山項目，也感受到了無法抵擋的寒意。
過去，華山多為大批量集中推盤，例如今年3月份華山瓏城加推，一次性推出852套，開盤基本售罄。但是隨著下半年市場行情轉涼，蓄客減少，樓盤也開始採用少量加推的方式。如9月30日瓏岸加推兩棟樓，僅82套；10月12日又加推了一棟樓。
近日，記者探訪發現，優惠措施又開始多了起來。置業顧問介紹，現在還有不少房源，各種產品和戶型都有。其中，御景臺價格相對較低，在1.4萬元左右，特價房甚至能夠達到一萬三。“特價房、一口價房源、團購房，好樓層還有，老帶新客戶，總房價還能再優惠2000元。”該置業顧問說。預計10月底開盤的瓏岸，也推出了總房款8萬元的優惠。
“今年明顯感覺市場變冷，客戶不再說買就買，需要置業顧問花更多的精力去講解。”小美說。一人每天接待100組客戶早已成為歷史，現在一個置業顧問一天只能接待幾組客戶。價格也趨於穩定，漲幅降了下來。“以前可能會每個月都漲一千，現在不再漲了，屬於持平的狀態。”
一位業內人士透露，目前中海華山項目今年的任務量已經完成，因此年底前銷售節奏預計仍然趨穩。等明年新任務下來後，是否會通過降價等手段進行促銷，也說不準。
不管是樓市冷時的瘋狂低價促銷，還是樓市熱時的高姿態待客，抑或樓市下行時的促銷回馬槍，從2014年到2018年，在樓市的這一場輪迴中，中海華山項目折射著濟南樓市的百態。
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