在現實生活中，存在大量無證的二手房買賣。由於無證二手房買賣從合同簽訂、房屋交付直至完成過戶登記，履行期限較久，期間伴隨房價大幅變動，極易產生出售方違約或單方解除合同的行為，造成買方利益大幅受損。為此，小編根據工作經驗，分析其中的法律風險，供買方參考。
一、無證房屋的分類
無證房屋指的是：交易時沒有產權證明的房屋，即尚未辦理產權證或無法辦理產權證的房屋。有些來源手續合法、權屬明確；有些權屬不清、嚴重違法，按能不能辦理過戶登記分如下兩類：
第一類：房屋本身無法辦理產權登記
典型如違法建設房屋，該類房屋因違法城鄉規劃法等法律法規的規定，在建設時未辦理規劃許可或存在未按許可施工的情形，該類房屋因違反法律規定而無法辦理產權登記。
第二類：賣方取得房屋的相關權利，但交易時尚未辦妥取得產權登記
如：建造合法或來源正當的商品房，但尚未辦理產權總登，業主尚不能辦理產權證。
二、合同效力及潛在風險
顯然第一類房產交易的風險較為淺顯易懂，而第二類房產交易在實踐中也較為常見，其風險易被忽略，因此，小編以第二類無證房的買賣合同為例，詳細分析其合同效力及潛在風險。
（1）第二類房產的買賣合同有效
此類房屋之買賣合同，是雙方自願簽訂，是雙方真實意思之表示，不危害國家利益與公共利益、不侵犯共有人或真正權利人合法權益，不因房屋尚未辦理產權證而導致買賣合同無效。
（2）存在不能履行的風險
由於無證二手房買賣從合同簽訂、房屋交付直至完成過戶登記，履行期限較久，期間伴隨房價大幅變動，極易產生出售方違約不配合辦理過戶或單方解除合同的行為，甚至揹著買方將房屋抵押、賣於第三人等，造成買方利益大幅受損。此時，為了自身利益，買方能不能主張繼續履行買賣合同？
根據《合同法》第110條規定：當事人一方不履行非金錢債務或者履行非金錢債務不符合約定的，對方可以請求履行，但有下列情形之一的除外：
①法律上或者事實上不能履行。
②債務的標的不適於強制履行或者履行費用過高。
③債權人在合理期限內未要求履行。
因此，當出現如下情形，買方主張繼續履行買賣合同會有一定的障礙。
當出售方將房屋抵押給了銀行，導致該房屋有了他項權利。雖然不屬於法律規定的不能繼續履行的情況，買方可以通過訴訟，由法院判令銷售方履行《買賣房屋協議書》，配合買方辦理房屋產權證及土地權證。但由於銀行抵押權的存在，需要以解除銀行抵押權為前提辦理過戶登記，買方利益大幅受損。
當賣方將房產賣予他人，他人作為善意第三人，這就屬於法律上或者事實上不能履行的情形，屆時買方只能要求賣方承擔違約責任。
（3）存在被查封，扣押的風險
《物權法》第九條規定，不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力，但法律另有規定的除外。
按照《物權法》的規定，物權轉讓、變更的唯一要件就是登記。也就是說，即使買方支付全部價款、實際佔有，但未過戶的，對該不動產仍無法享有物權，僅享有對相對人的債權，不動產仍為賣方的財產。因債務糾紛時，該不動產存在被查封，扣押的風險。
三、防範對策
二手房出售方的身份多種多樣，二手房出售方是否享有交易房屋所有權也並不確定，而二手房交易並無特別的前置約束，故較之於一手商品房，二手房交易在房屋所有權方面要複雜得多。購買無證二手房應做到事前認真調查，事中擬定完善的合同條款，事後加強跟蹤。
1、在訂立合同之前，最好請專業人士進行調查，對房產基本信息進行詳細瞭解，明確該房產屬於以上哪一類，房產證何時能拿到等情況，做到心中有數。在訂立合同時，可以要求賣方作出誠信承諾，比如，承諾對所出賣的房屋擁有合法完整的所有權，並有權處分該房產等。一旦在合同履行的過程中，出現違背承諾的內容，可以要求其承擔違約責任。
2、對買方來講，降低風險可從兩方面入手，一是在取得產權之前，儘量少交房款；二是應先取得房屋的使用權和控制權，這樣法律會向購房者傾斜。
3、買賣合同中，應約定相應的違約條款，提高違約成本，應對房價波動，以避免一方惡意違約。
結語：購買無證二手房，權利人難以物盡其用，不能行使買賣、抵押、出租和入股等權利；房屋徵收時，權利人也無法獲得如同有證房屋價值相當的補償。小編再次提醒有意向購買無證二手房的，要提前做好功課，分析利弊，根據實際情況區別對待其中的風險。
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