鄉下買房養老需謹慎
張兆利
養老帶來的壓力不小，因為農村空氣好、環境優越，有些人選擇在鄉下買房，以便將來養老。但是，鄉下房產因其產生原因和表現形式複雜多樣，不僅會引發違規交易等大量糾紛，也給今後法律關係的穩定和財產歸屬帶來了隱患。所以，必須嚴格按照有關政策、法律的規定作出選擇，不要盲信、盲從，以保障自身合法權益。
虛假宣傳勿信，選擇“小產權房”宜三思
案例：在縣城郊區打工的農民唐某一直未婚，很為自己養老發愁。某日在街上得到一份關於房屋預售的廣告宣傳單，稱縣城郊區某村在建“小產權房”。雖然沒有房產證，但可以永久居住，且僅需20萬元首付就能入住。他未加深究便到廣告宣傳單提供的地址，與作為開發商的村委會簽訂了買賣合同。但直到第二年底，該村委會還是遲遲沒有依約交付房屋。在得知自己的那套房已經被該村委會賣給了別人後，唐某將村委會起訴到了法院。法院經審理認定，小產權房買賣合同無效，遂判決被告返還原告購房款及利息。
點評：“小產權房”這一稱謂並非法律術語。在現實中往往是一些村集體組織或者開發商以新農村（社區）建設等名義出售的、建築在集體土地上的房屋或是由農民自行組織建造的房屋，有些開發商還將之違法宣傳為“商品房”。但它並不真正擁有嚴格法律意義上的產權。因為產生原因不同，其表現形式也複雜多樣，有建在農民宅基地上的，也有因舊村改造、拆遷安置而產生的；有因購房協議得到的，也有因贈與、繼承得到的；等等。根據我國土地管理法和有關政策規定，農民集體所有的土地使用權不得出讓、轉讓或者出租用於非農業建設。現實生活中，個別“小產權房”開發商往往在不能取得相關合法審批許可的情況下，虛構事實，作出虛假承諾，比如沒有產權證卻可永久居住等，最終導致購房者既辦理不了房產證，也得不到房屋。根據我國合同法第52條“違反法律、行政法規的強制性規定的合同無效”的規定，法院一般會判決合同無效。本案中，唐某拿不到房屋，作為過錯較大的賣方要賠償房款的同期銀行貸款利息。但儘管如此，考慮到期間房價變動較大，加上走訴訟程序的人力、財力成本等，原告也是得不償失的。
購買商品房，審核“五證”不可少
案例：兩年前，張阿姨的兒子在省城大學畢業後留校任教，張阿姨老兩口兒就想在城裡買房，以方便日後與兒子相互照料。張阿姨先從網上了解到省城近郊有期房預售，由於價格適當，便毫不猶豫地一次性交付房款40餘萬元，雙方還簽訂了《商品房買賣合同》，開發商出具收據。但是，約定的交房期限已經逾期，開發商也沒有通知她收房。張阿姨經實地考察才發現樓盤根本沒有動工。為此，張阿姨將開發商告上法庭。法院審理認為，因被告開發及預售的房屋系小產權房，原告、被告簽訂的房屋買賣合同無效，判決被告返還原告房款並支付利息。
點評：在簽訂購房合同前，千萬不能輕信廣告宣傳，而應認真審核開發商是否“五證”俱全，即規劃部門核發的建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證，住建部門核發的建設工程開工證，國土資源部門核發的國有土地使用證和房管部門核發的商品房預售（銷售）許可證，以明確自己所預購或購買的房屋是否在預售（銷售）範圍內，是否為合法房源。只有這樣，才能明晰產權，確保順利辦理產權證。本案中張阿姨的教訓提醒購房者，當購房者發現欲購房屋位於郊區、房價又遠遠低於市價等情況時，應考慮該房產是否為“小產權房”。
農村住房出售必須符合法律規定
案例：厭倦了城市喧囂生活的薛大伯退休後，與老伴到郊區農村買下了劉老漢的三間瓦房，簡單裝修後，就興沖沖地搬到了鄉下。誰料僅僅過了兩年，薛大伯老兩口的田園生活突然被中斷。原來，劉老漢在外打工的兒子在家鄉訂下了一門親事，劉老漢打算將薛大伯居住的這套房屋給兒子做婚房。於是，他向薛大伯提出收回房屋的要求，後者對此予以斷然回絕。隨後，劉老漢一紙訴狀遞到法庭，請求判令被告薛大伯退還房屋。法院經審理，判決被告將房屋退還原告，由原告退還被告購房款並折價支付房屋裝修費。
點評：當前，除了一些“小產權房”糾紛外，因農民將自傢俬房賣給城鎮居民或其他村民而引發的糾紛也不在少數。這種房屋買賣合同是否有效要視具體情況而定。由於我國農村土地實行嚴格的宅基地管理制度，雖然房屋可以在村民之間買賣，但宅基地禁止買賣。土地管理法第62條規定：“農村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區、直轄市規定的標準……農村村民出賣、出租住房後，再申請宅基地的，不予批准。”《國務院辦公廳關於加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》第2條進一步指出，“農民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民佔用農民集體土地建住宅，有關部門不得為違法建造和購買的住宅發放土地使用證和房產證。”由此而知，我國法律對城鎮居民購買農村房屋持否定態度。農民將自己的房屋出賣、出租後再另行申請宅基地的，也為法律所禁止。需要明確的是，並非所有購買農村私房的合同皆屬無效，在本村村民之間購買房屋等情況下，買受人繳納了相關契稅，通過了相關審批時，一般認定合同有效。
（作者單位：山東省昌樂縣司法局）
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