“今年5月辭職創業，選擇與合作伙伴在軟件園一個共享辦公空間租了兩個工位。”在成都自媒體人羅小姐看來，“聯合辦公”為其提供了一種降低租賃成本，同時獲得辦公空間的新選擇。
事實上，類似的模式正在為愈來愈多的創業者或自由工作者所認可。在市場人士看來，對於供過於求，空置率一度居高的成都寫字樓市場而言，聯合辦公、包租公司擁有“紮根”的天然土壤。
共享辦公市場需求增長
據高力國際的數據顯示,2012-2015年，成都寫字樓年均供應量超過100萬平方米，截至2018年上半年，成都寫字樓總存量已突破700萬平方米，其中甲級寫字樓約290萬平方米。
另一方面，企業的辦公樓需求卻未見顯著增長，市場嚴重供過於求，截至2017年第四季度，全市寫字樓整體空置率一直處於30%以上的高位，租戶議價能力顯著提升，租金持續下滑。傳統寫字樓業主承受著巨大的租賃壓力。
“寫字樓市場的去庫存基調決定了聯合辦公和包租公司能夠以較低的價格獲取大面積辦公物業。使成都市場成為孕育聯合辦公和包租公司物業的最佳土壤。”高力國際研報指出。
另一方面，在成都多重“雙創”和“人才政策”利好的背景下，初創型企業、有活力的中小企業大量出現，亦為共享辦公市場帶來了不斷增長的需求。
在此情況下，成都寫字樓聯合辦公與包租公司市場份額快速上升。以聯合辦公為例，據戴德梁行統計，2018年上半年，多個共享辦公品牌在成都加速佈局，包括夢想加、MFG、Wework等共享辦公品牌均在成都多個甲級寫字樓落地。與此同時，聯合辦公空間已成為成都寫字樓中重要的組成部分，總租賃面積已達43.5萬平方米，並仍在快速擴張中。總體來看，聯合辦公租賃面積已達總吸納量的1/3。
共享辦公空間在甲級寫字樓中的租賃面積不斷增加，也被認為是2018年上半年寫字樓空置率快速下降的重要原因。如成都吸引聯合辦公空間進駐規模最大的區域——天府新區，空置率因此明顯下降。
租金上漲或壓縮利潤
就在今年第三季度，第三方辦公空間運營商魔辦和氪空間分別落子成都百揚大廈和仁恆置地廣場，WeWork睿東中心站和東原自營的原空間也正式開放。
“外來品牌運營商會以市中心較高品質甲級寫字樓為市場切入點，建立在成都發展的根據地。隨著業務發展和市中心有條件接納的樓宇減少，這些運營商開始向南拓展。”第一太平(港股00142)戴維斯在研報中指出，此外前期第三方辦公空間運營商基於租金價格和麵積需求因素選擇乙級寫字樓，但近期逐步將注意力轉向甲級寫字樓。
高力國際認為，聯合辦公在一輪兼併重組、優勝劣汰洗牌後，真正能夠做到精細化運營、規模化擴張、具備龐大企業客戶基礎的頭部企業市場份額有望進一步擴大。
與此同時，包租公司正在逐步壟斷乙級寫字樓的房源和租金價格，形成乙級寫字樓租金普漲。高力國際預計，成都市場甲乙級寫字樓租金價格縮小將成為一大趨勢。“包租公司成本快速上升，經營風險加劇，利潤空間將進一步被壓縮，經營風險需警惕。”
“聯合辦公空間的快速擴張也會面臨諸多問題，包括寫字樓租金上漲、市場飽和與同業競爭，這些問題將在未來產生影響，使這個快速成長的市場遭遇瓶頸。”戴德梁行亦指出。
在高力國際華西區副董事總經理孫超看來，“聯合辦公和包租公司的風潮，既是經濟發展的合理反應，也是對傳統寫字樓滯後於經濟發展和客戶需求，因循守舊、過於保守的警醒。”
值得關注的是，在經歷合作共存與矛盾摩擦後，目前傳統寫字樓、聯合辦公與包租公司已開始相互學習、取長補短，以期在激烈的市場競爭中擴大目標客群範圍。
本文源自金融投資報
更多精彩資訊，請來金融界網站(www.jrj.com.cn)
閱讀更多 金融界 的文章
