16年前的2002年，明發集團轉戰商業地產開啟發展的新模式，希望以城市商業運營能力佔據先發優勢。明發集團商業地產起點很高，廈門第一個商業項目廈門明發商業廣場讓明發集團名聲大噪。而商業也帶著明發走出廈門，開始全國化佈局。
雖然明發集團的商業地產起點高，但其位於多地的明發商業廣場卻因運營、管理模式、設計等問題飽受垢病。近日，《每日經濟新聞》記者分別赴廈門、南京和上海等地，實地探訪了明發集團在這些城市開發的明發商業廣場的經營現狀。
廈門明發商業廣場：昔日商業地標 如今變“空城”
夜幕降臨，各類小龍蝦、烤魚大排檔的霓虹燈格外奪目，夾雜著歌聲、叫賣聲，廈門明發商業廣場披上了“繁華外衣”，現場車水馬龍，十分熱鬧。
晨光微熹，夜場的人們紛紛離去，明發商業廣場徹底陷入安靜，不夜城變為“空城”。
這是《每日經濟新聞》記者近日在廈門明發商業廣場現場看到的場景。在“繁華”與“清冷”中的交替中，隱藏著廈門商業地標隕落的真相，浮現出規劃、設計、運營管理等方面的諸多問題。
記者在現場看到，地下商場眼鏡市場的大部分店鋪已經關門，市場沒有日光燈，灰塵泥土遍地，店鋪殘破。地面一樓的大排檔白天進入休整，留守店員正在打掃衛生，清洗前一夜留下的油垢。
廈門明發商業廣場二樓和三樓的大部分商鋪店門緊鎖，全無人氣。一樓中區街鋪因遠離中軸街鋪而經營慘淡，走一步兩步就能看到“旺鋪轉讓”的白色A4紙張廣告貼在緊鎖的玻璃門上。
明發商業廣場內，關閉的店鋪、破舊且停止運作的電梯到處都是，鈺淇美甲中心的張老闆告訴《每日經濟新聞》記者，商場的電梯早在一年前就停止運營了，商場人流量逐年減少且顧客多在外圍活動，電梯就沒有運營的必要了。
地下一樓一家眼鏡店的店員則告訴《每日經濟新聞》記者，周邊的商鋪基本都關了，目前這裡都是做熟客的，沒有回頭客在這裡是做不下去的。據該店員介紹，目前每月租金6000元，在老顧客光顧下還是能盈利的。
明發商業廣場主營的夜市大排檔近兩年也開始不好做了。一店員告訴《每日經濟新聞》記者，前兩年生意好點，現在競爭大了，做不了那麼多業績了。
起點很高，備受關注。十年過去，廈門明發商業廣場最終在外界灼熱的目光中墮落，經歷登高跌重，從明發集團的商業名片變成明發的“傷疤”。
2002年9月，明發集團進軍商業地產，首發項目便鎖定在廈門蓮坂舊城改造地塊，該地塊曾被廈門地產界視為“風向標”，被寄予厚望。最終明發集團以7.85億元的價格擊敗競爭對手寶龍拿下該項目，刷新廈門最高地價紀錄。
彼時，明發集團在商業地產領域還是一片空白，明發商業廣場在明發集團的商業模式探索中具有里程碑意義。2003年2月，廈門蓮坂明發商業廣場方案敲定，總建築面積超40萬平方米，目標是打造東南沿海規模最大，集旅遊、休閒、娛樂、購物為一體的一站式綜合服務中心。隨後，明發商業廣場成功引進了法國家樂福、美國時代華納等多家世界500強商家進駐。
2003年，明發商業廣場動工建設，2004年開始預售，2007年正式開業同時轉預售為現售。經歷前期一波熱銷後，明發商業廣場的業主和租戶的噩夢便開始了：交房延遲，開業延遲，陷入慘淡經營。
隨後，明發商業廣場陷入多起糾紛而官司纏身。據臺海網（廈門）報道，與廈門明發商業廣場有關的官司曾多達上百件，商家、業主和開發商之間糾紛不斷，以商家告業主居多。為解除租賃合同、退換押金和租金止損，曾發生近百位商家狀告近百位業主的現象。
從土地競拍到規劃設計再到銷售，明發商業廣場一直自帶“光環”，為何卻最終慘敗併成為商業地產的反面教材？
上述明發集團內部人士告訴記者，項目的失敗存在很多因素，當時明發商業地產處於起步階段，一切都在探索，體量太大導致後期運營吃力，分割銷售也造成難以統一管理。同時商業地產有自己的生命週期，沒有留存戰略空間，在消費升級下會逐漸被市場淘汰。
據瞭解，廈門明發商業廣場規劃設計有近3000間獨立小商鋪，被分割成30~60平方米不等的獨立店鋪，面積小，總價低，有利於銷售，但不利於招商。銷售初期，明發商業廣場憑藉一站式商業綜合體投資概念實現熱銷。後期交房和開業遇阻，大體量的商業體並未分期試水運營，而是一次性推出市場，結果開業情況並不理想。
業內人士分析指出，明發商業廣場40.6萬平方米的大體量，需龐大的客流量支撐，而該商圈半徑人口密度低，無法支撐如此大體量的商業。加上後來周邊各類高端、中端商業廣場的出現擠佔了市場，使明發商業廣場的運營困境凸顯。
關於明發商業廣場的經營情況，明發集團總裁黃慶祝在接受《每日經濟新聞》記者採訪時表示：經營得很好。隨後掛斷了電話。
58安居客房產研究院房產分析師吳寅對《每日經濟新聞》記者分析指出，明發集團原本的商業運營能力不佳，商鋪以銷售為主，沒有自持體量，銷售之後對運營和品牌定位失控。
上海明發商業廣場：工地內雜草叢 疑似停工已超過1年
2011年1月6日，明發集團以115%溢價率、3.87億元的代價，競得上海市嘉定區2宗商辦用地，總規劃建築面積12.84萬平方米。該地塊被開發為上海明發商業廣場。
公開資料顯示，上海明發商業廣場位於嘉定區馬陸鎮遠香湖公園北側，西至遠香湖路、北至高臺路、東至滬宜公路、南至白銀路，由C13-3、C13-6兩宗地塊組成，兩宗地塊被以一條水系分割。土地用途為商辦，在業態上，C13-3地塊主要為五星級酒店、商業綜合體，C13-6地塊主要為甲級寫字樓、可售型商鋪。
對房企而言，一線城市是必爭之地。特別是對商業地產商而言，能在北京、上海兩座一線城市站穩腳跟，既是實力的象徵，也是降低風險的必然選擇。一線城市的項目也往往會被房企高度重視並打造為標杆。
那麼，拿地7年半後，承載著明發進軍一線城市夢想的上海明發商業廣場到底進展如何？
10月18日，《每日經濟新聞》在走訪上海明發商業廣場時，看到的卻是一片荒涼景象。
站在白銀路近滬宜公路向北望去，項目內東側的C13-6地塊已建成並投入使用，而西側的C13-3地塊還被圍擋圍住。圍擋內，兩座塔吊靜靜地矗立著。一座約18層高的建築與一座4層高的建築已拔地而起，主體結構疑似封頂。根據規劃，該兩座建築分別是五星級酒店與商業綜合體。
記者注意到，C13-3地塊內建築雖疑似封頂，但建築上仍有大量生鏽的鋼管支架，而工地內既沒有堆放建材物資，也沒有工人生活、生產的跡象，工地內的雜草已長有一米多高。
《每日經濟新聞》記者查詢明發集團官網發現，其於2017年6月19日曾發佈的上述項目的進展信息顯示，“歷經不到10個月”“C13-3地塊主體於6月16日順利完成封頂”“成功達到銷售節點”“為C13-3地塊即將到來的盛大開盤打下堅實基礎”。這也意味著，自主體結構封頂，項目疑似停工超過1年。
記者隨後以購房者身份走訪了項目營銷中心。偌大的營銷中心內，除一名保安在門口值守外，記者並未見到營銷人員身影。當詢問該保安是否有商鋪出售時，其向記者表示：“我不是很清楚，你自己到二樓去找工作人員。”
在營銷中心二樓，記者向兩名正在辦公的工作人員詢問是否有商鋪出售時，其中一名工作人員向記者搖頭示意。
對於項目為何停工，《每日經濟新聞》記者在營銷中心走訪時並未獲得回應。隨後，記者多次致電上海明發商業廣場，但電話一直無人接聽。
值得注意的是，儘管C13-6地塊內規劃的甲級寫字樓已建成，但早前被明發以商住公寓形式對外出售。而在2017年上海商住公寓市場整頓期間，明發因“規劃驗收後，在二次裝修中存在違法插層、分隔廚衛等違法建設行為”被處以沒收違法收入854萬元、罰款12萬元的行政處罰。
儘管記者並未獲悉項目停擺的真實原因，但在項目周邊走訪時卻發現一些端倪：區域商業供應規模大、項目位置偏僻。
據《每日經濟新聞》記者觀察，項目周邊商業供應規模較大。僅項目西側2公里左右範圍內，就分佈著新地國際廣場、嘉域生活中心、臺北風情街、寶龍城市廣場等4座商業設施，其中僅寶龍城市廣場建築面積就近20萬平方米。同時，區域內還有眾多沿街社區型商業。
此外，明發商業廣場的窘境與其尷尬的位置也不無關係。信息顯示，項目北距嘉定老城5公里，西距嘉定新城3公里左右。而老城與新城不僅有大量的居住人口，還分佈著眾多中高端商業，如老城的東方商廈、新城的萬達廣場等。明發商業廣場雖也處在嘉定新城板塊，但已屬於板塊的外圍區域，項目東側為大片尚未開發的空地。
“明發一直在招商，但招不進來。”項目周邊某房產中介向《每日經濟新聞》記者表示：“那個位置沒有5、6年時間，很難招到商。”
明發集團2011年年報顯示，上海明發商業廣場計劃於2014年12月完工；2015年中報顯示，上述項目計劃於2016年12月完工；2015年年報則顯示，上述項目計劃於2017年12月完工。然而2018年即將結束，上述項目依然未看到完工跡象。對於項目何時竣工，《每日經濟新聞》記者亦未能從明發集團處獲得回應。 （實習生劉可怡對本人亦有貢獻）
南京明發商業廣場：業態亂空置高 開業7年已顯“破敗”
作為明發集團在華東地區最大的商業地產項目，總面積超過42萬平方米的南京明發商業廣場，曾因緊鄰南京南站以及地鐵1號線、3號線等概念，在銷售之初曾有過“一鋪難求”的盛況。
然而，自2011年開業以來，位置、交通的利好並未給明發商業廣場帶來人流，而其卻因空置率過高、業態雜亂而始終飽受詬病。
10月16日，《每日經濟新聞》記者從高鐵南京南站北出口出來，向東步行至明城大道後，再往北步行至繞城路便來到達明發商業廣場，全程花了約十分鐘。而如果選擇乘坐地鐵3號線的話，到達明發商業廣場僅需要2、3分鐘，交通十分便利。
以明城大道為間隔，明發商業廣場由西側的A、B區，及東側的C、D區組成。西側的A、B區面積最大，人流也相對較多；東側的C、D區以明發國際大酒店、電子電器市場等業態為主，人流相對較少。
從明城大道拐進明發商業廣場的A、B區，首先映入眼簾的是永輝超市的招牌。作為明發商業廣場內的主力店鋪，永輝超市在此營業已超6年時間，超市門前的路面上停滿了機動車。
沿著商場外圍的商業街走過去，各類餐飲店鋪沿街一字排開，因正值午飯時間，來此就餐的人並不少。“我這個商鋪沿著街，人流也比較大，生意還可以。”一家餐飲店店主告訴《每日經濟新聞》記者。
然而進入商業廣場內部，卻又是另外一番景象。
穿過商場主通道，一座下沉式廣場進入記者視線，一艘以水泥製成、近5層樓高的“海盜船”居於廣場內的水池中。斑駁的外牆、用木板阻隔的通道，讓廣場內的這個標誌性建築褪色不少。
站在下沉式廣場的通道內向四周望去，除了一樓的部分商鋪開著門外，負一樓、二樓、三樓的大部分商鋪都大門緊閉。
“緊挨著南京南站還有地鐵1號線和3號線。”明發商業廣場部一房產中介告訴《每日經濟新聞》記者：“現在你看到的商場內部的這些商鋪，一樓的位置好一點的月租金2000（元）左右，60平方米；二樓的大概在1200（元）左右，45平方米。另外，每個平方米每個月還要交4塊錢的物業費。”
“反正租金便宜，能幹的下去就幹，實在幹不下去就搬走。”多位店主向《每日經濟新聞》記者表示：“商場位置這麼好，交通也不差，但人流量就是這麼少，這麼大的商場生意這麼差，可惜嘍！”
不過在廣場內部的部分外賣餐飲店主看來，人氣不旺並不影響自家的生意。“我們主要做外賣，這裡也就是個廚房，只要租金便宜，有沒有人氣無所謂。”一餐飲店主對記者說。
《每日經濟新聞》記者在商業廣場內看到，鋪面雖多，但人氣確實不旺。僅一樓的鋪面就有近620間，而整個商業廣場的鋪面近3000家。除外賣餐飲店能見到外賣小哥，以及部分物流公司稍有人氣外，其他鋪面大多無人光顧。
在業態上，整個商場也顯得雜亂無章。除了外賣餐飲外，還有賓館、裝修公司、文化公司、培訓公司、物流公司、茶葉店、網吧、電子商務公司、影院，以及各類工作室等。
如果說一樓還能看到來往的行人，那麼在商場的二樓卻少見行人。而在三樓、四樓更是“人跡罕至”，只是偶爾能看到開著門的工作室。
記者粗略估計，一樓的近620間鋪面，開門營業的接近一半，而二樓開門營業的鋪面不到3成，三樓、四樓則更少。
“二樓、三樓確實不太好租，但是租金和售價也低啊。”上述房產中介人士告訴《每日經濟新聞》記者。正因為高層的商鋪對外出租不易，才催生了這些商鋪向以居住為主的各類“賓館”轉型以謀求出路。
記者在商業廣場的二樓、三樓走訪時發現，大大小小的“賓館”“公寓”有近10家之多，此外還有不少個人中介將商鋪改為公寓向外出租。
記者聯繫了一家個人租房中介，其帶著記者打開了三樓一間商鋪的房門。記者看到，這間近60平方米的商鋪，被分割成2間房，外面的一間房有20多平方米帶窗戶，裡面的一間房有30多平方米沒有窗戶，但都配置有衛生間、床、電視等簡易傢俱。
在商場內走訪時，記者發現三樓的過道內晾曬著不少衣物，有著明顯的居住氛圍。
《每日經濟新聞》記者注意到，偌大的廣場內，公共設施也鮮有維護、修補的跡象：屋頂掉落的石膏板比比皆是，護欄上的部分玻璃也已破碎，部分牆面的石材也已破損，處處流露出“破敗”景象。
“商場太大，鋪子太多，開發商當初都是分割著賣鋪子，小一點的40多平方米，大一點的60多平方米，也沒有統一的規劃和招商。”上述房產中介向記者表示。
在該中介看來，正是因為商鋪的散售和缺乏統一規劃，才讓整個商場顯得混亂，隨之而來的是人氣的下滑，以及商場的破敗。
每日經濟新聞
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