9月底，廣東省樓市傳出取消預售制度。廣東省住房城鄉建設廳已擬訂了“關於商品房預售許可事項調整”的材料，並將於9月25曰上報住房城鄉建設部。

10月中旬，距離廣東省房協內部討論逐步取消商品房預售制的材料曝光不到20天，全國首個商品房現房銷售試點項目，在深圳亮相了。

緊接著，廣東中山掛牌了達10宗現房出售地塊，總起拍價超48億元。

深圳打響“預售”改革的第一槍

預售制是中國房地產市場化改革的基礎性制度設計之一，始於上世紀90年代末，轟轟烈烈的“房改”潮，由香港引入深圳。所以說，深圳不僅是內地最先引進商品房預售制度的城市，如今，在預售制度改革方面，也率先打響了第一槍。

此前，有新聞報道，在廣東省提交“關於商品房預售許可事項調整”材料之前，住房城鄉建設部就已向廣東、湖北、四川、江蘇、河南、遼寧等省住房城鄉建設廳，下發《關於對現有行政許可事項進行清理論證並對已取消下放落實情況進行全面評估的函》。

也就意味著，取消商品房預售，或將會在全國大部分重點城市試點。

預售制度下，豪賭的人都賺得盆滿缽滿

大部分開發商的資金，不足以支撐整個項目工程建設的全流程。但藉助於預售制，部分開發商，一方面向銀行貸款搞建設，一方面向購房者賣房回款，實現“空手套白狼”。

當下，房企高昂的高週轉也是由於預售制度導致。今年一季度剛剛問鼎房地產銷售冠軍的碧桂園，就是依靠著高週轉，舉國拿地，快速施工，快速上市，以規模換利潤，實現企業高速擴張、發展。

現房銷售，如何影響樓市？

1.對地價與房價的影響

過去兩年，現房銷售普遍作為限制房企高溢價拿地的機制。

如南京，達到最高限價的90%的地塊需採取現房銷售；該政策從2016年8月12日起實施，直到今年7月才以“競自持”的競拍方式予以替代，共執行23個月；

蘇州：成交價超指導價10%的地塊需採取現房銷售；從2016年9月拍出首宗需要現房銷售的宅地至今，全市累計出讓了超過130宗住宅用地，其中有約70宗需現房銷售，佔比超過50%；

這些都是在2016年樓市最熱門時期推出的政策。以南京實行現房銷售制的效果看，土地溢價率大幅下降，地價沒有大幅上漲，但房價下降的程度也微乎其微。

可見，現房銷售政策不會對房價形成直接的衝擊性影響。

但是，取消預售制將對開發商的土地投資熱情，造成嚴重的打擊，一些對土地財政依附較大的城市，收入將大幅減少。在短期內，開發商開發土地規模減小，還將造成市場新房供應規模大幅減少，新房供應減少，二手房市場走高，不利於平穩市場。

2.對開發商的影響

當預售制度取消以後，開發商沒有了高槓杆，房企的“高週轉模式”將徹底失效。

同時，考慮到當前的信貸政策持續收緊，開發企業資金壓力普遍加大。如直接取消預售，房地產開發企業融資的週期，必然大幅變長，一旦遇到市場變動衝擊，極易出現資金鍊斷裂，導致工程爛尾。

所以，該政策的實施需要一定的市場基礎，必須滿足房價平穩週期內，以存量房供應為主，且供需平衡的環境下。

3.對購房者影響

對於購房者來說，現房銷售利遠大於弊。現房價格基本穩定，不會像期房那樣出現大幅波動。此外，期房只能看到效果圖，後期交房質量無法保證。並且，現房基本可以滿足“拎包入住”的需求，省去了購房者對房產證漫長的等待時間，以及等待交房期間的租金支出。在買賣過程中，購房者會佔據主動權。

但是，購買現房的價格大概率會高於期房。

從目前來看，取消預售雖然已經是大勢所趨，但還不具備一刀切的市場基礎。從整個市場來看，預售制度改革試點也是一個逐步落地的、漸進的方式，如果一刀切，勢必帶來行業及相關行業的劇烈震盪。

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