小明：房貸25萬分15年還，已還了五六年，如今提前還款划算嗎？
三人：提前還款劃不划算取決於自身的理財能力和違約金的多少，與還款方式和已還了多少年無關。
房貸計息都是以已發生的期限進行計息，不存在複利和先收利息的說法。房貸計算器的計算結果僅是未來預估的還款金額，並不等於未來實際還款金額，實際的還款金額會隨基準利率的變化而變化。
那麼等額本息還款所需歸還的利息為什麼多於等額本金的利息呢？原因是因為等額本息相較於等額本金前期的月供本身就比較少，所歸還的本金也就較少，自然產生較多的利息。
如下圖，假如貸款利率是4.9%，貸25萬分15年還，等額本息每個月只需歸還1963.99元，而等額本金第一個月需歸還2409.72（逐月遞減），這其中的歸還的本金就相差2409.72-1963.99=445.73元，後面的剩餘本金減少了，那麼所產生的利息自然就減少了。
仔細看圖，第一期利息是一樣的1020.83元，因為本金都是25萬，而第二期因為等額本金歸還的本金多出445.73元，即剩餘本金較少，所產生的利息就自然較少。
為什麼說不存在複利和先收利息呢？還是仔細看圖，每一期的利息=剩餘本金*4.9/12，即以月利率逐月計算月利息，是在已發生的期限上用剩餘本金計算所產生的利息。 比如等額本息或等額本金的第一期歸還的利息1020.83元，因為兩者剛開始本金都是25萬，第一期利息1020.83=25萬*4.9%/12。以此同理，就計算出每個月的利息了。
等額本金是將本金平分到每期，本金一樣，利息不一樣。而等額本息是將本金和利息一起平分到每期，每期歸還的利息和本金都不一樣。
所以，劃不划算取決於自身的理財能力和違約金的多少，而不在於還款方式，以及還了多少年。如果理財收益高於房貸利率，那麼完全沒有必要提前還款，因為經濟越是發展越繁榮，利率水平越低（可參照發達國家利率水平），房貸為浮動利率，月供會隨利率水平的下降而減少。而同時，由於通脹的存在，收入會越來越高，即還款會越來越輕鬆，相對而言就沒有必要提前還款了。
而如果只把錢存銀行，特別是存活期或者存一年期定期，存款利率遠低於貸款利率，那麼在違約金不高（比如一個月或三個月剩餘本金的利息），可以適當的考慮提前還款。
閱讀更多 三人聚眾 的文章
