追潮拾貝（五）：地產投資為何大超預期？
本週新公佈的地產投資數據大幅度超出了市場的預期水平，其9.9的增速也直接創下了自2015年以來的最高水平。另一方面，在地產投資總量攀高的同時，新開工面積、施工面積、建安投資等大部分主要數據卻仍維持平緩下行趨勢，令市場感到頗為費解。
從細項數據來看，本月地產投資大幅超出預期唯一的支撐因素在於其他費用項，主要是土地購置部分。1-2月，計入其他費用項目金額較去年同期大幅上升36.4%，為6年來最高增速，大大超出了去年其他費用項目19.6%的水平。土地購置高增速，一方面固然與去年以來土地市場熱度居高不下，地產企業積極拿地有關，但另一方面，我們需要主要到，實際上以百大城市土地成交總價情況看，今年1-2月企業拿地水平已經明顯放緩，我們認為，本期其他費用項目超預期，很大程度上也與地產企業土地購置費延期支付有關。在土地出讓金高增長的背景下，地方政府提前完成2017年財政收入目標，同時18年資金緊張的預期始終存在，造成了本次統計錯位。
本期地產投資數據另一個背離的因素出現在地產銷售數據上。1-2月地產銷售面積同比增速4.1%，較上月下滑3.6%個百分點，與此同時銷售額卻連續第四個月上行至15.3%的水平。二者的背離很大程度上源自於本輪銷售週期各線城市之間不同步的事實。我們看到，目前一線二線城市房價增速的高峰已經過去，但三線城市則仍維持在相對高位水平。往後看，今年1-2月間PSL投放力度大幅超出市場預期，棚改貨幣化率或將高出此前65%的目標水平，進一步為三四線城市銷售韌性提供支撐。再考慮銷售收入在地產投資資金來源中佔比過半，儘管資金收緊壓力下本期地產投資資金來源國內貸款部分增速已經下滑至0.3%的水平，我們仍維持地產投資下行速度較為緩慢的判斷不變。
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