撰文：《昆明樓市》三一
沒有金九銀十的乾糧支持，這個冬天可能會有點冷。
原本寄望於地王熱度來提振市場信心，但終止交易的昆明地王，讓市場更為冷靜。在求生欲的支配下，部分房企只能靠調價來暖身了。
據不完全統計，昆明已有10餘個樓盤進行調價了，覆蓋昆明東西南北片區，從首次定價就很謹慎的新盤再到自行擠掉水分的老盤新推，都在做減法。
巫家壩的P率先開了頭，最低1.57萬/平的定價撕開市場口子，接著就南市區佳兆業收購的華信名旺角，在開盤前一夜，臨時調價1000元/平助推一把，北市區被收購的書香水岸1.1萬/平首開，與高調宣揚迴歸“世博園片區去年的價格”遙呼相應，斗南的花田項目最近也在蓄意從之前最低1.3萬/平最高1.8萬/平調整到1.1萬/平起，還有某樓盤特價11888元/平含精裝送車位的……
如果不是意識到業績目標與現實市場有些脫離的情況下，他們都不會輕易調整策略的，這可能會是個事實，求生欲的本能在驅使思變。
上週末呈貢某苑項目開盤，毛坯房在9400元/平左右，精裝房含車位11000元/平上下，這個價格在呈貢其實算溫和的了，當然賣得好，主要是推的少，推售的房源僅一百來套，扣除內部預定，幾乎是暖暖身，加上開盤前明確了學校配套，也算是助攻一把。
雖然，文鋒老師在前面的文章說了，“他們並非降價，而是這種調整式的價格策略更多的是自行擠掉水分，讓價格更為務實。”
一方面能夠感受到的市場情況是投資客的減少，另一方面最近幾個月昆明的新增預售面積開水放閘，以昆明房產信息網提供的數據顯示，截止到2018年10月份，昆明累計共新增預售面積980萬多平米，從5月份開始，昆明連續5個月平均每月的供應量基本保持120萬平米。如此一來，勢必也加長銷售去化的週期。
這兩天在昆明南市區一售樓部發現，今非昔比，這可是上了央視報道的樓盤，外地人佔比超過50%的熱盤，但通過內部瞭解，他們最近推售的房源，認籌情況都很難做到1:2，節前也是硬著頭皮搶開。價格方面，定價也比預期低，二期的精裝價格幾乎是貼近一期毛坯房價格。
而更為明顯的是，區域內的競品樓盤，已經開始從其他區域引客了，持任一樓盤的DM單即可在售樓部領取食用油，這已經是在到處“擼”人了。
在市場行情好的時候，已經衝了一波，市場不好呢？先自行解決“擼”人和上客問題，巫家壩P樓盤，在首次開盤後也在啟動三級市場、渠道整合了，在這之前，可是高高在上。
從購房者的角度，價格始終是敏感因素，在變化之間找到噪點，追漲殺跌的心態，很難接受價格變化帶來的沉重事實。
雖然上圖的做法不一定真實，但也能表明調價是一種策略，在求生欲面前，開發商也可以有一定的作為。
最近的各路學者專家、明星、演唱會紛紛到昆明“撈錢”，看似繁華，滿足了大眾對精神層面的滿足，聚集人氣做到了，但似乎對營銷的觸動也不太明顯，權屬自娛自樂。
越多越頻繁，也就越淡忘越空虛。遠不足來點實際的，比如學校配套，這算得上是市場冷卻的救贖。
上週末的開盤熱銷的幾個樓盤中，都有一個同性就是，在開盤前明確學校配套的落位。雖然不知道交房後會不會如期兌現，畢竟昆明因為學校配套問題維權的比比皆是。但利用“你無我有，你有我優”的錯位優勢也算是明智之舉。
目前的市場，是典型的政策市場。任何影響樓市的都可以通過政策來調控，人口淨流出，通過優厚的人才引進政策，通過降低落戶門檻就可以實現，土地也可以通過政策改變供應或者限價來調節。
在不可能放鬆的市場調控下，開發商活下去的邏輯，是圍繞房地產做更多的延伸，多元化的發展，無論是從地產開發到長租公寓，還是圍繞物業服務到商業運營，還是涉足教育領域亦或是養老養生，都有更好的抵禦單一市場所帶來的影響的能力。
撇開品牌房企的多元化模式，放在昆明，最終還是需要回歸到，支撐消費的人口，可持續的產業，人均的消費力，沒有好的產品作為載體，沒有更好的配套和服務，沒有合適的價格，均難以維繫。
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