上週，怡和集團旗下的豪華酒店連鎖集團文華東方（Mandarin Oriental）宣佈，擁有 45 年曆史的怡東酒店將於明年三月結束營業，集團預計花費 6 年時間在原址上新建一座寫字樓。
這是香港酒店和地產業的標誌性事件。怡東是一家四星級酒店，位於繁華的銅鑼灣地區，大部分房間都可以看到海景。怡東共有 869 個房間，據不動產服務機構高力國際（Colliers）高級主管 Hannah Jeong 估計，它的停業將使所在區域損失 7.8% 的房間，灣仔和銅鑼灣的酒店價格會迅速上漲 6%。這一預測與世邦魏理仕（CBRE）的結論相反，後者認為灣仔的酒店供應依然充足。
可以確定的是，對一些本地人和老顧客來說，這家酒店的象徵意義將就此定格。
怡東酒店所在的告士打道 281 號屬於英國殖民地政府 1841 年首次公開拍賣的地皮，拍下這塊地的是英國人在廣州成立的怡和洋行（Jardine Matheson）。早期，這裡先後被用作倉庫和工廠；1973 年，文華東方集團將其改建為豪華酒店，這裡隨後成為香港社會名流經常出沒的場所，其中包括 TVB 前主席邵逸夫。
早在 2015 年，怡東的命運就開始面臨高度不確定性。當年 4 月，港府披露已經批准將這座酒店改造為一棟 26 層的商用大樓，新樓的樓層面積達到 68 萬 4005 平方英尺（約合 6 萬 3500 平方米）。2017 年，文華東方正式將告士打道 281 號掛牌出售，估價在 240 億至 342 億港幣之間。多個地產商一度表達了興趣，但不久之後，交易告吹，文華東方的股價隨之大跌。
資本市場的反饋說明了這宗交易的本質：它是在香港前途莫測的酒店業和需求緊俏的寫字樓之間作出的理性權衡。
就在怡東改造計劃獲批前的 2014 年，文華東方的年報顯示怡東的全年出租率為 85%，利潤較前一年下降了 4%。當年，內地旅客赴港旅行的意願降低，造成香港酒店最主要的一部分客源流失。內地旅客訂單約佔怡東酒店總訂單的 15%。
到 2017 年，香港旅遊業才出現反彈。當年“十一黃金週”，香港酒店的入住率超過了 90%；今年前 8 個月，內地遊客的數量較去年同期更增長了 13.8%。但這一增長的前景仍存在不確定性，尤其是需要應對內地與香港關係的潛在風險。
相比之下，寫字樓看起來是更有利可圖的生意。和旺盛的需求相比，香港的寫字樓還是太少了，從現在到 2020 年只會新增一家甲級寫字樓，意味著香港的寫字樓供應創下 30 年內的新低。《南華早報》引用仲量聯行（JLL）的報告稱，港府當前忙於解決住宅供應問題，無法騰出手來增加商用地產的供應。
由於地皮緊張，香港的寫字樓租金居高不下。根據今年初的一項調查，香港中環的寫字樓租金位居全球之首，每平方米年租金超過 20000 港幣，比紐約曼哈頓中城高出 75%。
高力國際預計，怡東酒店改造成混合用途的商業大樓後，價值將從目前的 273 億港幣上升至 410 億港幣，帶來 137 億港幣的賬面收益。6.5 億美元（約合 50 億港幣）的改造預算似乎是值得的。
題圖來自：Booking
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