供給端調控在持續，據不完全統計，2017年開始，超50城出臺了限價政策，嚴重影響了開發商提高供給的意願和能力。疊加日益緊縮的融資環境，間接影響限價城市土地成交。因此，我們思考，限價政策是不是可以退出了？如果退出，如何來對沖其所帶來的影響？
一、限價政策直接前端控銷，挑戰新房庫存體系
在當前的行政性調控政策裡面，限價政策是控制市場供給量的最直接方式。目前，全國範圍內，超50城市出臺了細則不盡一致的限價政策，覆蓋了四個一線城市，多數二線城市和部分三四線城市。
通過比較可以發現，本輪限價政策有以下特點：
各城市的限價政策具有一定的差異性。根據城市特點和市場特性，各城市因城施策，不同城市限價的具體方式不同。
各城市的政策也具有一定的 相似性或者說共通性：
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政策為商品房價格設定範圍，預售證價格不超過此紅線，這個價格紅線又是怎麼設定的呢？最簡單直接的方式就是周邊在售項目均價，或項目前期成交均價又或周邊二手房成交均價，而價格設定時並未直接將項目體量納入考慮範圍；
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實行一房一價
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在項目取得預售證之後，要在一定時間內將房源悉數售盡。
圖表：部分城市限價政策
圖表：部分城市限價政策
在限價政策下，開發商在辦完各種預售所需文件後，可能無法迅速拿到預售證，而預售證的滯後將直接影響新房的庫存體系。
通過數據可以發現，很多城市的庫存量在2014年至2015年新房庫存量為2013年至2017年五年間的高點，新房庫存量在2014年年末開始整體下行，2015年7月開始，新房庫存量同比增幅轉負，之後維持持續下行態勢，截止2018年8月新房庫存量同比降至-1%。
庫存量的下行說明什麼問題呢？2016年開始新房市場已沒有新增庫存量，2016年消耗的基本上是前兩年的市場庫存，2017年則主要在消耗2015年和2016年的市場庫存。
圖表：典型限價城市新房存量面積
注：典型限價城市指南京、成都、蘇州、福州、北京、深圳、廣州、長沙8個城市。
✔長期來看，若供給端政策（如限價政策、限售政策等）沒有放鬆的跡象的話，開發商提高供給的意願和能力降低，土地市場的行情也將受到打壓，長此以往，市場上的供應量將會大概率徹底出清。新房成交量受抑制，新房的新開工量也或將大概率下行，這將不利於房地產行業的健康發展。
二、限價政策效應傳導至土地市場，反向影響土地成交
除此之外，土地成交和新房的庫存、成交走勢一脈相承。前期的土地成交量一定程度上決定了新房的供給量和庫存量，供給量的多少將影響新房成交量及成交價格，基於對新房成交價格的預期，房企將在土地投資上做出新的決策。
限價政策使得項目的價格被鎖定，也意味著項目銷售的業績、項目的利潤也均已確定，當然這其中，不乏收益無法覆蓋成本的項目， 2018年7月31日，中央政治局會議明確提出“堅決遏制房價上漲”將行業內對於房價上漲預期的可能性被扼殺，因此房企在新增的投資上則採用更加理智的做法，不盲目的搶奪高價或是次質量的土地，曾經拿到的質量並不那麼好的土地也採用一定的途徑釋放出來，進一步優化資源質量。
限價政策下，疊加房企融資環境的日益緊縮，不僅導致房企資金鍊承壓，同時新房售價預期的不穩定和不確定性會影響開發企業對土地投資的預期，進而導致限價城市土地成交趨淡，土地成交趨淡不僅會影響市場的新房供給走勢，而且會對地方政府財政狀況也將造成影響。
圖表：2018年1-7月各能級城市土地成交平均溢價率情況（%）
圖表：2018年1-7月各能級城市平均成交樓面均價情況（元/平米）
三、預售制度調整換取限價退出，讓市場決定價格
行政性的政策更多的是利用政府有形的手干擾市場的秩序，當前市場更多的處於行政性政策的調控下，限價政策是其中最直接影響供給量的政策，這意味著市場無法決定新房價格，並且行政性政策的作用相對短期，不利於市場的長期健康發展。
我國的預售制度對於房地產市場的發展發揮了巨大作用，但也同樣直接或間接的衍生出一些問題。當前中國很多城市內房地產市場發展也已相當成熟，城市的基本面也較優，我們認為在城市基本面較好，甚至進入存量主導階段的城市可以適時、適當對現有預售制度進行調整（如提高預售標準：定金預售，按工程進度付款等），而相應放開限價政策，讓開發商在新房定價上擁有更多的自主空間，讓市場自身決定房價，讓市場發展更加順暢。
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